Друзья, добрый день, понял, что всем интересны реальные кейсы - готовим и по итогам голосования с большим отрывом победила тема "Самостоятельная проверка квартиры"
Отлично, давайте поговорим об этом.
Итак, Вы подобрали квартиру, договорились об авансе/задатке, пришло время проверок.
Что нужно проверять?
1. Объект.
Цель: Отвечаем на вопрос, как объект перешёл в собственность нынешнего владельца?
Что запрашиваем?
Свежую выписку из ЕГРН - главный необходимый документ
В ЕГРН Вы видите: ФИО собственника, кадастровый номер и адрес, статус (жилое, нежилое), характер собственности (единоличное владение, совместная, долевая) основание регистрации права (ДКП, ДДУ, наследство, дарение, мена, решение суда, передача в собственность, госрегистрации права на созданный объект недвижимости и т.д.).
Обращаем внимание на формулировки, если мы покупаем квартиру, в графе "наименование" должно быть написано "квартира".
Очень внимательно смотрим на графу "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости". Может быть всякое: ограничение регистрации, объект культурного наследия, залог, арест и т.д. Проверяйте с особым пристрастием.
После этого просим:
Паспорт собственника (для нас особенно важны - первая страница, страница с семейным статусом и страница с пропиской) и сверяем с тем, что нам говорили ранее и тем, что указано в ЕГРН. Совпадает?
Движемся дальше - просим правоустанавливающие документы - обычно это ДКП, ДДУ, свидетельство о праве на наследство и т.д.
Сверяем то, что написано в этих документах с тем, что написано в выписке из ЕГРН и паспорте. Совпадает?
Если что-то не совпадает с ранее изложенной прекрасной версией собственника или агента, это приятный повод для возобновления переговоров о цене.
Отдельно уточняете использование ипотеки, погашена/не погашена, в каком банке, остаток, процент. И использование маткапитала при покупке.
2. История переходов
Цель: выясняем, не является ли объект проблемным.
Мы с Вами понимаем, что просто так никто объекты недвижимости не покупает и не продаёт. Соответственно, если кто-то купил по ДКП год назад и решил продать сейчас, это как минимум, должно вызвать вопросы. Также должны вызывать вопросы любые переходы по наследству (особенно неродственные завещания), неродственные дарения и т.д.
Если основание перехода приватизация - внимательно изучаем состав семьи и уточняем про "отказников".
Если наследство или договор ренты - внимательно изучаем свидетельства о смерти и опять же состав семьи.
Слушаем рассказы собственника/агента и задаем вопросы. Люди без профессиональной подготовки как правило очень неумело врут и, если, какой-то вопрос вызывает заминку (а это очевидно из языка тела, ускорения темпа речи и т.д.) - копайте там. Вы должны понять, есть ли логика в действиях собственника? Зачем тогда купил? Почему сейчас продаёт? Какую задачу решал в момент покупки? Какую задачу пытается решить сейчас, продавая квартиру. Очень часто собственники не приводят реальных причин и тогда возникает вопрос, почему они это делают. Скрывают что-то? А что именно? А почему хотят это скрыть?
По опыту, если логичной картинки у Вас после рассказа и ответа на вопросы не сложилось, с квартирой что-то не так. Можно, конечно, воображать себя комиссаром Мегрэ или Эркюлем Пуаро и пытаться копать дальше, но обычно проще отказаться. Если скрывает - значит, есть, что скрывать. Если докопаемся в одном месте, может оказаться, что мест таких не одно. А нужно ли тратить свое драгоценное время так бездарно? Объект же не единственный, аналогов - вагон и маленькая тележка.
3. Подготовка к сделке
Цель: обеспечить беспроблемную регистрацию перехода, обеспечить отсутствие долгов и возможных претензий со стороны государства/третьих лиц.
Эту часть, думаю, каждый из Вас знает.
Просим собственника предоставить:
Выписку из домовой книги;
ЕЖД (единый жилищный документ);
Подтверждение брачного статуса - заявление об отсутствии брачных отношений, свид-во о браке/прекращении брака, брачный договор;
Справки НД/ПНД (наркологический и психоневрологический диспансеры);
Если есть несовершеннолетние/недееспособные - разрешение из органов опеки.
Делаем проверки через открытые государственные ресурсы на предмет:
Действительность паспорта собственника;
Открытые судебные споры/исполнительные производства;
В розыске;
Экстремизм/терроризм;
Кредитный рейтинг;
Наличие задолженности по налогам;
Банкротство;
Субсидиарная ответственность.
При возникновении вопросов/сомнений/подозрений связываемся с собственником и просим дать разъяснения/предоставить документы - слушаем/проверяем и принимаем решение, двигаться ли дальше.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov