Покупка квартиры в новостройке всегда сопровождается массой вопросов, и один из таких вопросов - отделка.
Застройщики могут предлагать черновую, предчистовую и чистовую отделку. У каждого решения собственные плюсы и минусы. Давайте разберем подробнее.
Черновая, она же "без отделки" — простор для творчества. Ремонт покупатель делает по своему усмотрению.
Обычно черновая отделка от застройщика включает в себя:
- Пол: цементная стяжка;
- Стены: не оштукатурены, откосы и подоконники — без отделки;
- Потолок: не оштукатурен;
- Электрика: ввод в квартиру, счетчик электричества в МОП, электрический щит, подводка кабелей для интернета, телефонии и цифрового телевидения, трубка аудиодомофона;
- Сантехника: разводка труб отопления, водоснабжения скрыта в полу до мест установки устройств, устройство точек подключения канализации без разводки, радиаторы, счетчики тепла и воды;
- Прочее: автономные дымовые пожарные извещатели в жилых помещениях (за исключением санузлов и ванных комнат), в прихожей над входной дверью — тепловые извещатели, окна и балконные двери из ПВХ-профилей с двухкамерным стеклопакетом, входная дверь металлическая, с внутренней стороны отделана панелью МДФ с возможностью замены.
Некоторые застройщики устанавливают окна, но не выравнивают потолок и стены. Кто-то штукатурит швы на стыках, другие сдают жилье вообще без какого-либо ремонта.
Многое зависит от того, хотите ли вы заниматься ремонтом или нет. Черновая отделка квартиры снижает ее стоимость по сравнению с чистовой и предчистовой. Но после получения ключей придется потратить еще много времени и денег, прежде чем переезжать в квартиру. Черновая отделка - это возможность организовать пространство по своему усмотрению, контролируя каждый последующий этап работ.
Немаловажный нюанс — если вы наняли профессионального дизайнера, ему придется отталкиваться от помещения, где в некоторых случаях уже есть стены и вентиляция, а исправление, перенос и перепланировка повлекут дополнительные траты. Если же квартира сдается без внутренних стен и проводки, дизайнеру будет проще сделать проект под ваши нужды. Иной раз, кирпичные или бетонные стены, черновые потолки оставляют как элемент дизайна, например как брутальный акцент в интерьере, или как акцент на архитектурной структуре, увеличивающей внутреннее пространство.
Зачастую в такую квартиру необходимо вложить еще множество сил, времени и финансовых средств.
Предчистовая, она же подчистовая или white box (белая) отделка - промежуточный этап ремонта. Самые шумные и грязные работы сделаны, можно сконцентрироваться на дизайне и наполнении
В квартире будут выполнены следующие виды работ:
- Окна жилой части дома - стеклопакеты;
- Ровный белый потолок (выполнена шпатлевка);
- Выполнена штукатурка и шпатлевка внутренних стен;
- Выполнен вывод сантехнических труб в санузле;
- Установлены счетчики холодной и горячей воды;
- Выполнена разводка труб теплоснабжения, установлены радиаторы отопления, установлены тепловые счетчики в местах общего пользования (МОП);
- Выполнена разводка электроснабжения по квартире;
- Установлены розетки и выключатели;
- Установлены счетчики электроснабжения в местах общего пользования (МОП);
- Произведена стяжка пола; выполнена гидроизоляция в санузлах;
- Произведена установка подоконников;
- Установлены откосы;
- Установлена входная металлическая дверь.
Поверхность стен должна стать ровной и без каких-либо погрешностей. Возможны небольшие неточности, но в пределах 1-2 миллиметров по горизонтальной поверхности, и далеко не на всех участках. При проверке нужно смотреть, чтобы не было отслоений, трещин, а также следов от использования инструментов.
Пол должен представлять ровную поверхность, готовую к укладке какого-либо напольного покрытия. В местах соединения пола со стенами и перегородками должна быть непременно проведена обработка всех стыков. Кроме прочности, стяжка должна быть ещё и крепкой, без каких-либо дефектов.
Потолки в квартире должны быть ровными и побеленными (потолок должен иметь завершенный вид, на случай если дальше не будет никаких работ с потолочным пространством – это важное условие предчистовой отделки).
Приборы отопления должны быть установлены в соответствии со всеми нормами и требованиями.
Когда проводка и коммуникации разведены по комнатам и подключены, остается заниматься только самой приятной, дизайнерской, частью ремонта. Здесь вы экономите время. В квартире с такой отделкой уже можно жить, достаточно установить ванну и унитаз, продолжая доводить помещение до идеала. При этом работу не придется переделывать, как в чистовом варианте, где вам может не понравиться цвет или рисунок обоев, плитки и пр.
Важно! Заранее ознакомьтесь с предложенной планировкой. Если в черновом варианте еще можно снести стены от застройщика и возвести их по своему желанию, то после предчистовой отделки это уже не рентабельно.
Чистовая или “с отделкой”. Формат «заезжай и живи». Квартира полностью готова. Можно постепенно переделывать ее под себя, если по каким-то причинам не устраивает отделка от застройщика
В перечень работ входят все работы, положенные при предчистовой отделке, и дополнительно к ним следующие:
- Смонтировано финишное покрытие стен –поклейка обоев, покраска, плитка;
- Уложено половое покрытие – ламинат или линолеум;
- Установлены розетки и выключатели по проекту ;
- Установлены сантехническое оборудование;
- Установлены межкомнатные двери;
- Проведена установка и подключение электрической плиты.
Не стоит ждать, что материалы, использованные для отделки, будут высококачественными. Но они сами, и качество произведенных работ, должны обеспечить нормальную эксплуатацию квартиры в течение нескольких первых лет.
Огромный плюс, что крупные застройщики предоставляют официальные гарантии на отделку, и в квартиру можно заселяться сразу после получения ключей. Это особенно важно для тех, кто в настоящее время арендует жилье.
Обратите внимание, что:
- под плиткой, краской и обоями можно не разглядеть многочисленные дефекты, которые в полной мере могут проявить себя только в будущем;
- некоторые устанавливают дешевое оборудование и используют материалы отделки низкого класса.
Поэтому нужно выбирать проверенного застройщика.
Это не универсальный стандарт, многие из работ отличаются у разных застройщиков. Поэтому важно уточнять, в каком виде вы получите квартиру на этапе заключения договора.
Учитывайте, что застройщик обязан устранить недостатки ремонта, обнаруженные при приемке, но не заменить материалы. То есть щель между окнами он исправит, но рамы, какого бы низкого качества они ни были, менять не будет.
При покупке квартиры, вне зависимости от типа отделки, есть смысл пригласить стороннего эксперта для контроля качества сдаваемого объекта. Он поможет вам составить акт на все обнаруженные нарушения с требованием незамедлительно устранить выявленные минусы. Согласно закону, застройщик должен выполнить «переделку» в самое ближайшее время.
Именно поэтому мы дарим своим клиентам профессиональную приемку квартиры.
И немного рекомендаций
Квартиры с готовой отделкой подойдут для покупки тем, кто:
- приобретает объект для инвестирования финансовых средств и не имеет проблем с местом для собственного проживания. Если недвижимость нужна вам для сдачи в аренду, квартира с отделкой позволит получать доход в самое ближайшее время. Удобство расположения розеток, качество межкомнатных дверей и звукоизоляция отходят на второй план;
- покупает квартиру в ипотеку. В финальной величине обязательных ежемесячных взносов разница в стоимости объекта с отделкой и без нее почти неощутима. В конечном итоге готовый ремонт обойдется дешевле, чем его проведение своими руками;
- имеет ограниченный бюджет, и в любом случае не собирается проводить дорогостоящий ремонт в ближайшие годы.
Недвижимость без отделки следует выбрать следующим категориям покупателей:
- тем, кто мечтает о наиболее комфортабельном жилье и не ограничен в финансовых средствах и времени;
- тем, кто приобретает квартиру премиум- или бизнес-класса. Застройщик вряд ли сможет предложить отделку, которая будет соответствовать требованиям и запросам покупателей дорогостоящей недвижимости. А так как покупатели объектов указанных уровней, как правило, не имеют проблем с деньгами, они могут позволить себе эксклюзивный дизайнерский ремонт в полном соответствии со своими вкусами.
И в конце хотелось бы сказать следующее.
Разница между черновой и чистовой отделкой заключается в том, что после первой въехать в квартиру нельзя – нужно заниматься отделкой или некоторое время жить в спартанских условиях. А вторая позволяет вселиться сразу после приемки жилья, и быстро наладить более или менее комфортную жизнь.
Эту статью подготовил наш специалист по недвижимости — Садвакасова Сабина (https://vk.com/sabina.agentnew)
