Вопрос «инвестиции в земельные участки» был актуален вчера - точнее активные спекуляции захлестнули рынок. Год назад был активный рост цен на участки и загородную недвижимость. Ценовые ралли имели продолжительный период и синдром привлекательности роста цены существует до сих пор.
Почему покупку земельного участка нельзя рассматривать как полноценные инвестиции?
Земля не является предметом залога
После этого тезиса мы сразу начинаем ощущать негативное мнение в собственный адрес. Но к счастью или сожалению банки не берут в залог земельный участок. Лишь парочка кредитно-финансовых учреждений осуществляет выдачу кредита под залог участка. К ним относится Россельхозбанк и … Не будем делать рекламу.
Почему сложилась такая практика? Ответ прост: участок это часть земной поверхности, и оценить ее характерные особенности как объекта недвижимости - не возможно. Земля не является объектом недвижимости. Участок и строение имеют разную правовую природу, и в нашем законодательстве имеется чёткое разделение.
Вспомните сделки с покупкой загородной недвижимости. Земля и дом имеют разные описания и стоимость. Банки ссылаются на невозможность кредитования физических лиц под залог земельного участка либо стоимость земли будет сильно занижена, что делает сделку оспаримой.
Мена участка на объект по равнозначной цене - миссия невыполнима
Представим, что есть возможность ваши 6 соток поменять на квартиру в спальном районе Сочи. Возникает вопрос равнозначности и равноценности мены. Фактически земельный участок можно оценить и провести сделку, но почему такая сделка имеет огромный риск и может быть признана притворной.
На этот вопрос ответ будет однозначный: законодательство не запрещает осуществлять мену участка на квартиру или участок и дом, но исторически сложилось что стороны должны получить деньги, и только потом осуществить сделку.
Историю человеческих взаимоотношений не победить, и переубедить стороны становится практически невозможно.
Наличие разрешения на строительство не даёт преференций
Сегодня в городе Сочи, согласно официальной статистики, выдано более 12 500 разрешений и уведомлений на строительство дома, и только более 680 объектов введено в эксплуатацию. Граждане обращаются в органы местного самоуправления и не исполняют взятые на себя обязательства. Под объём застройки планируются инвест программы, прорабатываются мероприятия по обеспечению территории ресурсами.
Мало кто понимает, что действия граждан, в части неисполнения застройки территории, не обосновано и ведёт к наложению ограничений застройки.
Наличие разрешения на строительство даёт возможность предполагать о возможности строительства объекта под замысел заказчика. И тут все краски сгущаются с введением нового законодательства. Теперь упрощён порядок изменения вида разрешённого использования земельного участка. Упразднён институт публичных слушаний. Зачем брать документы если исполнения проекта не будет?
Мультипликатор даёт возможность заработать
Один из самых здравых смыслов вложиться в землю и заработать - покупка земли с возможностью улучшения. Все инвесторы должны вложиться на строительство коммуникации и подъездных дорог.
Самым лучшим решением остаётся строительство объектов недвижимости на земельном участке. Именно наличие конечного продукта определяет эффективность вложений.
Скупка привела к заморозке денег
Массовая скупка земли привела к хаотичному ценообразованию и заморозке денег. Участки в дачном товариществе стали по цене полноценных участков ИЖС. Кто-то решил что на территориях дачных товариществ есть социальная инфраструктура и все коммуникации.
Сегодня так называемые «инвесторы миллионники», кто хотел сохранить свои сбережения в недвижимости попали в неприятную ситуацию. Цены выросли на всё: стройматериалы, работу и инструмент. Строительство даже каркасных домов выросло в цене. И если кто решил построить каркасные дома и перепродать столкнулись с проблемой продаж. И просто перепродать землю тоже проблема - все хотят по новым ценам продать то, что на два порядка дешевле.
Раздел участка на более мелкие заставил власти ограничить застройку
Итог сумбурной активности привел к неотвратимым действиям властей. Фактически муниципальные власти Сочи отказывают в выдаче разрешительных документов. Особенно ограничили раздел территорий на мелкие участки в 3-4 сотки.
Под мифом осуществления комплексной застройки заявителю массово отказывают в разделе участка. Незаконно - но факт, идите доказывайте в суд.
Многочисленные ограничения и высокие процентные ставки по ипотеке на строительство индивидуального дома не останавливает людей. Они стараются самым дешевым методом решить вопрос заработка денег. Как говорится - скупой платит дважды.
Не стоит думать, что можно просто так прийти с пятью миллионами, купить земельный участок и заработать ещё два до конца 2022 года. Для этого нужно знать какой проект должен быть построен, необходимо иметь дополнительные вложения. Назовём этот процесс - мультипликацию.
Так что же делать если уже купил и ничего не получается? Не получается продать и построить? Выход есть. Читайте и подписывайтесь на наш канал. Здесь мы расскажем много полезной информации!
