Ипотека или аренда квартиры: что лучше выбрать и почему

По данным Frank RG и «Авито Недвижимости», средний размер ежемесячных выплат по ипотеке составляет 25,8 тыс. рублей, а cредний чек за аренду квартиры – 19,2 тыс. рублей. Поэтому россияне не могут решить, что выгоднее – аренда или ипотека в перспективе на 1, 2, 5 и 10 лет.

В статье мы рассмотрим, что лучше – купить квартиру в ипотеку или арендовать жилье, сравним преимущества и недостатки, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант для проживания.

Плюсы и минусы съемного жилья

У съемного жилья есть свои плюсы и минусы. Например, собственник, который может стать как другом, так и проблемой для жильцов.

Преимущества съемного жилья:

1. Экономия в сравнении с ипотекой. Арендовать квартиру дешевле, чем купить в кредит. Например, в Альфа-банке самая низкая процентная ставка по всей России – от 7,9% годовых. По данным «Мосленты», средняя стоимость аренды квартиры в Москве – 45,8 тыс. рублей. Допустим, такая квартира стоит 6 млн рублей. По ипотеке на 15 лет за нее придется платить 51 293 рубля, по договору аренды – 45,8 тыс. рублей. Разница – 5 493 рубля.
2. Нет первоначального взноса. Арендатору не нужно собирать деньги несколько лет. Чтобы арендовать квартиру, достаточно 3-х классических платежей: за первый и последний месяц + процент риелтору.
3. Можно переехать. Например, если захочется сменить обстановку, место учебы или работы. Не нужно искать покупателей, на которых придется оформить остаток по ипотеке. Арендуя жилье, можно путешествовать и искать город, в котором будет комфортно.
4. Можно договориться с владельцем. По ипотеке можно не платить полгода без штрафов – это плюс. Преимущество аренды в том, что можно договориться с собственником на любые условия или молча съехать на более дешевую квартиру.

Недостатки съемного жилья:

1. Владельцы. Как показывает практика, собственники нередко нарушают права арендаторов. Например, заходят в квартиру, пока их нет, обыскивают их вещи, воруют и следят за ними. Арендаторам становится сложно жить: их постоянно контролируют и угрожают судом по любому поводу.
2. Нет перспектив. По словам риелторов, арендовать жилье выгодно первые 2–3 года. За это время можно найти хорошо оплачиваемую работу, переехать, получить наследство или открыть собственное дело. Снимать жилье больше 5 лет невыгодно – получится большая переплата.
3. Нельзя сделать ремонт и обустроить квартиру под себя. Собственники часто запрещают менять обои, переставлять мебель и даже убирать цветы. С такими ограничениями жить сложно.

Плюсы и минусы ипотечного жилья

Перед тем как оформлять ипотеку, нужно разобраться, какие у нее есть плюсы и минусы. Это поможет принять взвешенное решение, о котором не придется жалеть спустя годы.

Плюсы ипотеки:

1. Квартира становится собственностью заемщика. Ипотечный взнос – это вклад в будущее: через 10–15 лет за жилье не нужно будет платить. Выплачивая аренду, плательщик остается ни с чем.
2. Гибкие условия. Банк, в отличие от арендодателя, учитывает форс-мажорные ситуации в жизни клиента. Например, утрату трудоспособности, серьезную болезнь, увольнение – все это основания для того, чтобы получить ипотечные каникулы на 6 месяцев. Не нужно платить штрафы и дополнительные комиссии за то, что происходит в жизни. С арендой так не получится: владелец квартиры выселит жильцов, если они не смогут платить. Единственный способ договориться – находиться с ним в дружеских отношениях.
3. Стабильность. Заемщик заключает с банком договор. Его не могут выселить из квартиры, если у банка изменятся планы. С арендованным жильем все наоборот: к его владельцу могут приехать родственники или появятся клиенты, которые предложат больше. Из квартиры могут выселить в любой момент.
4. Свобода действий. Например, можно сделать ремонт, перепланировку или заменить сантехнику. Можно покрасить обои, достроить балкон или соединить ванную комнату и санузел. Для этого не нужно получать разрешение банка. В арендованной квартире нельзя ничего менять без согласования с владельцем. Из-за этого случаются неприятные случаи. К примеру, собственник запрещает менять трубы в квартире, которые постоянно протекают, жильцам приходится мириться с этим и оправдываться перед соседями снизу.

Минусы ипотеки:

1. Переплата в сравнении с рыночной ценой на квартиру. По данным «ФинЭкспертизы», которая провела исследование для «Российской газеты», россияне переплачивают по ипотеке 1/3 от стоимости жилья – 27,38%. Но не все так однозначно: заемщик платит фиксированную сумму по ипотеке – без учета инфляции. А стоимость на жилье в аренду регулярно повышается. Поэтому переплаты по ипотеке и аренде примерно одинаковые.
2. Риск потерять жилье. Например, по желанию владельца квартиры или из-за неуплаты. Арендоплательщик и его семья рискуют остаться без крыши над головой. Но если квартира единственная, ее не отберут.
3. Первоначальный взнос – 10% от стоимости жилья. Собрать такие деньги могут не все. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, размер первоначального взноса составит 500 тыс. рублей. Большинству россиян придется копить 2–3 года. Чтобы этого не делать, можно оформить ипотеку без первоначального взноса, но у них самая высокая процентная ставка. Получится большая переплата.

Ипотека или аренда квартиры: что выгоднее выбрать

Если жилье снимается на долгосрок, выгоднее ипотека. Например, в форс-мажорных ситуациях. По статистике, у каждого человека раз в 10–15 лет появляются финансовые трудности: увольняют с работы, начинается война, заболевает родственник.

В этом случае выгоднее ипотека. Если заемщик не сможет заплатить по ипотеке, он может оформить кредитные каникулы, рефинансирование или банкротство. И квартиру у него не заберут согласно ст. 446 Гражданского кодекса РФ.

С арендой так не получится. Если собственнику не заплатят, он расторгнет договор аренды и жильцам придется съехать с квартиры. Договориться можно на небольшую отсрочку, и то не со всеми.

Разберемся, что выгоднее в цифрах – ипотека или аренда. Рассмотрим однушку в Москве со средней арендой 25–30 тыс. рублей и рыночной стоимостью в 5 млн рублей.

Пример 1. Сравнение ипотеки и аренды

Ипотека:

• первоначальный взнос – 2 млн рублей;
• кредит – под 10% годовых;
• ежемесячный платеж – 40 тыс. рублей;
• переплата – 1,757 млн руб.

10 лет аренды: 2 млн + 4,757 млн рублей. Итого – 6,757 млн рублей.

10 лет ипотеки – 3,3 млн рублей. Остаток – 2 млн рублей, которые не заплатили в качестве первоначального взноса, – лежат на счету. Их можно оформить под 5–6% годовых и иметь пассивную прибыль: за 10 лет накопится 3,4–3,5 млн.

Итого по ипотеке: 3,3 млн + 3,5 млн = 6,8 млн рублей. Столько же, сколько вышло по ипотеке. При этом не учитывается инфляция, из-за которой аренда квартиры увеличивается в цене.

В этом случае выгоднее ипотека. Первоначальный взнос – 40% от стоимости квартиры. Не приходится занимать у банка много денег, поэтому выходит низкая переплата.

Пример 2. Сравнение ипотеки и аренды.

Ипотека:

• первоначальный взнос – 1 млн рублей;
• кредит – под 10% годовых;
• ежемесячный платеж – 40 тыс. рублей;
• переплата – 1,757 млн рублей.

Чтобы купить квартиру, нужно оформить кредит на 4 млн рублей. Ежемесячный платеж увеличится – получится 53 тыс. рублей. Переплата – 2,3 млн рублей.

За 10 лет ипотеки нужно заплатить 7,35 млн рублей. Квартира перейдет в собственность заемщика.

За 10 лет аренды – 3,3 млн рублей. Остаток можно положить в банк под депозит и получать 5–6% годовых. В итоге получится 2,35 млн рублей.

В этом случае выгоднее аренда. Первоначальный платеж меньше, поэтому приходится занимать у банка 4 млн рублей. Из-за них переплата увеличивается на 600 тыс. рублей.

Когда лучше снимать жилье

Риелторы рекомендуют арендовать жилье тем, кто планирует переезжать или менять место работы. Например, студентам, молодым семьям, фрилансерам. Они не привязаны к месту, могут путешествовать и выбирать для себя место, в котором будет комфортно.

Когда лучше снимать жилье:

1. Нет денег на первоначальный взнос. Это самая популярная проблема, из-за которой россияне выбирают аренду. Накопить 300–700 тыс. рублей могут не все, особенно с учетом инфляции в 2022 году.
2. Планируется переезд или смена работы. Например, при рождении ребенка или повышении квалификации. Арендатору не нужно жить в одном городе 10–15 лет и выплачивать ипотеку.
3. Нет стабильности. Например, фиксированной зарплаты или постоянного потока клиентов.

В каких случаях стоит взять ипотеку

Ипотека подойдет тем, кто определился с городом и целями в жизни – семейным людям и предпринимателям. Им не нужно никуда переезжать: рядом есть близкие люди и бизнес.

Когда лучше взять квартиру в ипотеку:

1. Есть деньги на первоначальный взнос. Если накопилось 60% от стоимости квартиры и больше, лучше добавить и купить квартиру без ипотеки. При этом нужно учитывать инфляцию и рост цен на недвижимость.
2. В ближайшие 10–15 лет не планируется переезд. Тогда в квартире можно сделать ремонт и обставить ее по своему вкусу.
3. Есть стабильность. Например, постоянная зарплата, пассивный доход или бизнес.

По словам риелторов, ипотека подойдет людям, которые ценят стабильность. Банки не любят судебные разбирательства, поэтому если заемщик не может заплатить, они предложат ему альтернативу – кредитные каникулы, субсидии для многодетных семей, рефинансирование в другом банке.

Как самому оценить выгодность ипотеки или аренды

Для тех, кто не может решить, что выгоднее – ипотека или аренда, есть онлайн-калькуляторы. Не нужно платить риелтору за консультацию – все можно сделать онлайн.

Как решить, что выгоднее – кредит или ипотека:

1. Посмотреть, сколько стоят квартиры в аренду и по ипотеке. Для этого нужно зайти на сайты по аренде недвижимости – «Квартирка», «Суточно.ру», «Авито.Недвижимость», «Яндекс.Недвижимость», «ДомКлик», Move.ru. Там можно посмотреть цены и договориться с продавцом, если нужно оформить квартиру в аренду. Далее посмотреть ипотечные программы на сайтах российских банков: Сбербанка, Альфа-банка, Тинькофф, Промсвязьбанка и других. Посчитать, во сколько обойдется аренда, можно с помощью онлайн-калькулятора. Это бесплатно.
2. Оценить риски – получится ли платить по ипотеке в течение 10–15 лет. Если возникнут сомнения, лучше собрать финансовую подушку безопасности или выбрать аренду.
3. Оценить разницу – сравнить цены в перспективе 10–15 лет.

Согласно психологическим исследованиям, людям проще платить по ипотеке. Это ежемесячные платежи, и к ним привыкают. Откладывать деньги на аренду сложнее – человека окружают соблазны, и ему хочется потратить деньги на них.

Ипотека выгоднее аренды в перспективе. Она подойдет тем, кто ценит стабильность и не планирует переезжать. Аренда – тем, кто не может выбрать город для комфортной жизни и любит путешествовать.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.