Чек-лист выбора земельного участка для строительства дома

Перед покупкой земельного участка или строительством дома на имеющемся участке рекомендуется провести документальную проверку и физическую оценку участка.

Физическая оценка участка:

• Местонахождение
• Рельеф
• Грунт

Документальная проверка участка:

• Кадастровая карта
• Выписка из ЕГРН
• ГПЗУ
• Коммуникации

Далее информация представлена в порядке последовательных действий при выборе участка:

Перед поиском участка рекомендуем

1. Определиться с целью покупки участка: для постоянного проживания или дачи;

2. Выписать для себя ключевые факторы выбора земельного участка.

Пример: Участок в деревне. Не далее 30 минут езды от места работы по асфальтированной дороге. Площадь 15 соток. На первой линии реки. Позади участка лес. Крайний в деревне. Правильной формы. С ровным и сухим грунтом. Первичное использование для индивидуального жилищного строительства — переведен из земель сельскохозяйственного назначения. Газ и электричество заведены на участок, документы получены. Центральное водоснабжения и канализация не требуется. Спокойные соседи моего возраста и социального статуса, дружелюбные и с детьми.

Физическая оценка участка

Местонахождение участка

• Оценить удаленность от места работы, учебных заведений, магазинов и других часто посещаемых Вами мест.
• Оцените время в дороге и расходы на транспорт. Взвесить плюсы и минусы типа поселения: деревня или поселок.
• Оценить дорогу до участка - покрытие, наличие пробок. Оценить дорогу в поселении - покрытие, ширина подходящая для грузового транспорта необходимого при строительстве.
• Поговорить с соседями и узнать о плюсах и минусах проживания в данном поселении. Заодно оценить самих соседей, подходят ли они Вам.
• Оценить имеющиеся варианты получения питьевой воды.
• Оценить влияние близлежащих предприятий (свалки, торговые центры, заводы и тд).
• Оценить влияние водоема, при его наличии. Возможно потребуется геологическое исследование. Также проверьте не попадает ли выбранный участок в водоохранную зону.
• Узнайте не будет ли затоплять участок весной.
• Учесть влияние границы с лесом/полем (насекомые, звери, змеи).
• Учесть соседство с линиями электропередач (экология, шум).
• Учесть расположение по сторонам света, солнце и тень на участке.
• Оценить шум от дорог, соседей и других источников.
• Оценить качество воздуха (например, бывает неприятный запах от птицефабрик, ферм, свалок, пыль от дорог).
• Оценить ветреность на участке.
• Оценить безопасность участка и поселения со всех точек зрения, в том числе для детей.

Размер и форма участка

Рекомендуем выбирать участок правильной формы и подходящего размера исходя из целей использования, планов по будущим строениям и бюджета.

Рельеф

• Оценить рельеф участка. Не ровный участок ведет к ограничениям и удорожанию строительства. Предпочтение рекомендуется отдавать ровным участкам, без уклона и перепадов высоты грунта.
• Выбрать более высокий участок из имеющихся. В случае наличие перепада в поселении рекомендуется выбирать участок находящийся в более высоком месте - лучше вид, меньше затопляемость, меньшая просматриваемость Вашего участка соседями.

Грунт

• Провести исследование грунта:

- Простейшее, ручным способом (стоимость около 3 000 ₽)

- Пробное вкручивание винтовой сваи необходимо для качественного определения длины винтовых свай на участках со сложными грунтами, типа - глубокий торф, плывуны и т.д. (стоимость от 6 000 рублей);

-Полноценная геология с лабораторными исследованиями необходима для проектирования сложных фундаментов на сложных грунтах под тяжелые каменные дома (стоимость от 15 000 до 70 000 рублей);

-Топографическая съемка участка, необходима для проектирования фундаментов на участках со сложным рельефом и для проектирования ландшафтного дизайна (стоимость от 10 000 до 15 000 рублей)

• Оценить уровень грунтовых вод.

Документальная проверка участка

Кадастровая карта, выписка из ЕГРН, ГПЗУ

• Проверить участок по кадастровой карте: http://pkk5.rosreestr.ru/
• Заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Выписка из ЕГРН — это официальный документ, предоставляемый Росреестром, в котором указан собственник недвижимости, дата регистрации, характеристики объекта недвижимости, возможные обременения, аресты, запрещения на сделки с ним (ипотека, рента и т.д.)
• Заказать выписку из ЕГРН можно на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1 Получить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) Обязательно прочитайте статью зачем нужен ГПЗУ: https://азс-сиж.рф/gpzu/
• Заказать ГПЗУ можно на сайте Госуслуги: https://www.gosuslugi.ru/71203/2/info

Назначение ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

Градостроительный план земельного участка относится к градостроительной документации и является документом, в котором зафиксирована информация, позволяющая её идентифицировать; как документ не устанавливает каких-либо прав и ограничений, а определяет информацию как сведения и тем самым обеспечивает её сохранение и накопление, возможность передачи другому лицу, многократное использование, возвращение к информации во времени.

Градостроительный план земельного участка необходим для разработки проектной документации для строительства или реконструкции объектов капитального строительства; выдачи разрешения на строительство; выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Состав градостроительного плана земельного участка

В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

1. границы земельного участка;
2. границы зон действия публичных сервитутов;
3. минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4. информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6. информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7. информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения (далее - технические условия);
8. границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд;
9. информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков.

Проверить в ГПЗУ:

• границы участка - “красные линии”;
• сведения об обременении на участок.

Коммуникации

• Проверить возможности коммуникаций по техническим условиям и условия их подключения по стоимости и срокам: электричество, газ, водоснабжение, канализация, интернет и телевидение;
• Выяснить у администрации поселения все “подводные камни”: разрешенный материал для строительства стен дома и забора; платные дороги по поселку; ограничение по длине и весу ввозимого и вывозимого груза; стоимость коммунальных платежей (в том числе охрана, вывоз мусора).
• Проверить отметки границ участка установленные на участке точно ли соответствуют кадастровому паспорту.
• Уточнить у администрации / местных органов самоуправления какие отступы обязаны соблюсти от границ с соседом, от дороги.
  Ответственность за место расположении строящегося объекта лежит на собственники участка.
• Определиться будете ли вы страховать свой дом. Если да, то в какой компании.
• Уточнить в страховой компании все условия страхования дома и нормативы по удалению домов на соседних участках и на вашем участке.

Важно! Администрация посёлка или страховая компания могут по разному мерить расстояние между домами — по фундаменту, стенам, кровле. Требования страховой компании могут превышать пожарные нормы.

• Оформить участок в собственность, после выполнения описанных выше пунктов.
• Разработать самостоятельно, либо заказать в проектной организации генеральный план строительства на участке с нанесением на план участка всех будущих строений.
• Получить порубочный билет на вырубку деревьев на участке, в случае их наличия.
• Получить разрешение на строительство.
• Расположить строящийся объект согласно генеральному плану строительства.
• Построить дом

Вопросы и предложения присылайте:

На почту: mail@class-house.ru

Вконтакте: https://vk.com/klass.house

По телефону: +7 812 413-99-40