Очень часто жильцы, недовольные своей Управляющей компанией, просто не знают как правильно провести в доме общее собрание собственников, чтобы ее сменить.
В этой статье мы подробно расскажем Вам как это сделать.
Для начала надо найти пару инициативных человек с дома, которые будут помогать в проведении собрания. Также из инициативных жильцов (собственников жилья) рекомендуется создать Совет дома и выбрать Председателя дома (обычно они выбираются сроком на 2 года), так как это позволяет оперативно решать вопросы по дому и контролировать работу УК по обслуживанию имущества дома.
Если вы уже определились с новой управляющей компанией, то она со своей стороны тоже окажет помощь в проведении собрания – поможет напечатать бланки решения собственников, раскидать их по подъездам и затем помочь в их сборе.
Первое, что необходимо сделать – это определиться с инициатором собрания, которым может быть только собственник квартиры в доме.
Инициатору собрания потребуются председатель и секретарь общего собрания, которые будут наделены полномочиями по подсчету голосов решений собственников и подписанию Протокола общего собрания (это не обязательно должны быть собственники квартир).
Совместно с УК необходимо определить сроки проведения собрания – обычно хватает 30 дней.
Также необходимо определиться с вопросами голосования, обычно это:
- утверждение председателя и секретаря собрания;
- утверждение состава Совета жильцов в доме (2 человека +председатель);
- утверждение Председателя Совета жильцов в доме;
- определение места хранения документов по собранию;
- определение места хранения Протокола собрания и решений собрания собственников;
- расторжение договора управления с действующей УК;
- выбор способа управления домом – с помощью управляющей компании;
- выбор новой управляющей компании;
- утверждение условий договора управления между УК и собственниками
- утверждение тарифа УК по обслуживанию дома за 1 кв.метр;
- заключение договора с новой УК сроком на 1 год и наделение Председателя дома полномочиями по подписанию Договора управления домом.
ВАЖНО. За 10 дней до проведения собрания необходимо в каждом подъезде дома вывесить Уведомление о проведении собрания, а также отнести такое Уведомление в 2-х экземплярах в администрацию города и зарегистрировать его у секретаря в приемной, один экземпляр с входящей отметкой оставляем у себя, другой – отдаем им.
Уведомление необходимо вывесить и сфотографировать на информационном стенде с выставлением даты и времени на фото. Эти фотографии после собрания нужно предоставить в государственную жилищную инспекцию Ленинградской области (ГЖИ ЛО).
Еще необходимо составить АКТ о размещении уведомления и попросить расписаться в нем нескольких жильцов из подъезда, или, если подъездов много - одного жильца с каждого подъезда.
Также в администрацию необходимо отнести Бланк решения собственников, т.к. обычно в собственности администрации тоже есть квартиры и они принимают участие в голосовании.
Подсчет голосов на собрании ведется не по количеству проживающих жильцов в квартире, а по количеству квадратных метров в ней, исходя из соотношения 1 кв.м = 10 голосам.
Так, например, если вы владеете квартирой площадью 60,7 кв. м, то в собрании вы голосуете 607 голосами.
ВАЖНО. Перед собранием заранее попросить у новой УК сделать запрос у ЕИРЦ на выдачу Реестра собственников по вашему дому, т.к. в нем содержатся данные по каждому собственнику квартиры и принадлежащей ему площади. Реестр собственников понадобится также для создания таблицы по подсчету голосов.
Эта таблица, пожалуй, самый главный помощник в собрании, т.к. заполняя ее, вы видите процент проголосовавших в течение всего периода голосования.
Также вам необходимо знать точную общую жилую плошадь вашего дома. Для этого надо зайти на сайт ГИС ЖКХ в Реестр объектов жилищного фонда и далее по поисковику найти свой дом и сформировать электронный паспорт дома.
Еще поможет сайт Реформа ЖКХ в «Поиске» которого надо вбить свой город, улицу и номер дома.
Кворум на собрании будет набран, если в нем приняло участие 50%+1 голосов собственников от общей жилой площади дома (п.3. статьи 45 ЖК РФ)
ВАЖНО знать, что из если из этих 50%+1 голосов большинство принимает положительное решение по смене УК, а большинство – это всего лишь 25%+1 голос, то получается что достаточно того, что 25% жильцов голосует ЗА смену УК! Вот и всё.
Обычно новая УК заинтересована в заходе в дом и сама печатает бланки решений собственников. Активистам собрания остается лишь в день начала собрания раскидать их по почтовым ящикам жильцов.
В реестре собственников жилья в доме можно увидеть такую графу, как форма собственности на квартиру, она бывает трех видов:
- в индивидуальной собственности (квартира оформлена на одного жильца);
- в долевой собственности (квартира оформлена на всех жильцов по долям);
- в совместной собственности (обычно применяется в отношении супругов без определения долей).
Исходя из этого, на каждую квартиру печатается разное количество бланков!
- там, где в квартире один собственник – кладем в почтовый ящик 1 бланк;
- там, где квартире долевые собственники – кладем в ящик каждому жильцу по бланку;
- там, где квартира в совместной собственности – кладем в ящик два бланка.
ВАЖНО: Предусмотреть место для сбора бланков. Это может быть, к примеру, почтовый ящик инициатора собрания. Если подъездов в доме много, то можно найти в каждом подъезде жильца, который на период голосования одолжит свой почтовый ящик для сбора бланков.
Почтовый ящик необходимо подписать, что он предназначен для сбора бланков голосования.
Если в вашем подъезде есть отдельный почтовый ящик, то можно использовать его. Обычно он висит в лифтовом холле первого этажа. Но, для этого необходимо озадачится наличием ключей от такого ящика.
Очная часть собрания. Если собрание вы определяете в очно-заочной форме, то инициатору собрания и представителям новой УК необходимо присутствовать на очной части (п. 1 ст. 44.1 ЖК РФ). Обычно она проходит во дворе жилого дома и длится не более часа.
Инициатору и представителям новой УК придется отвечать на вопросы о необходимости смены УК. Встреча обычно проходит в эмоциональной обстановке, но по большому счету от очной части мало что зависит, т.к. на нее приходит немного народу.
Но по закону провести ее надо и зафиксировать количество человек на очной части собрания в Реестре регистрации на очное собрание, которое затем сдается в ГЖИ.
Рекомендуем вам дополнительно составить листовку с Разъяснениями по вопросам собрания, так вы избежите лишних вопросов от жильцов по собранию. В листовке можно использовать QR-коды со ссылкой на документы. Например, для ознакомления жильцов с новым Договором управления домом, тарифом и прочей информацией. Документы заранее выкладываем на облачные серверы (Яндекс.диск или Mail.ru), открываем ссылку на них, ссылку генерерируем в QR-код через программу генерирования QR-кодов, код вставляем в листовку.
Если в доме создана своя группа в ВКонтакте, то необходимо и там разместить всю информацию по собранию, а это – Уведомление о собрании, Бланк решения собственников, новый Договор управления, новый тариф, разъяснения по вопросам собрания.
С момента начала собрания активистам придется ежедневно проверять почтовые ящики для сбора бланков и вносить результаты голосования по-квартирно в таблицу для голосования.
Также рекомендуем вам сделать небольшую табличку по проголосовавшим квартирам в подъездах. Если к середине голосования станет ясно, что активность жильцов низкая и до кворума не хватает голосов, то придется делать обход по квартирам жильцов, которые не проголосовали. Для поквартирного обхода придется допечатать еще пустых бланков, т.к. многие их просто теряют.
Но иногда достаточно просто напомнить забывчивым жильцам о голосовании в соц.сетях или при личной встрече.
Каждый заполненный бланк голосования рекомендуем отсканировать, это пригодится для следующих собраний, так как оригиналы бланков после окончания собрания сдаются в ГЖИ.
Если кворум набран, то после окончания срока голосования необходимо сделать Итоговый протокол общего собрания собственников и подписать его инициатору собрания, секретарю и председателю собрания. Подписанный итоговый протокол передается в ГЖИ.
С результатами итогового протокола голосования необходимо ознакомить и жильцов, разместив его на информационном стенде в подъезде и в группе соц.сетей вашего дома не позднее 10 дней с момента окончания собрания.
У новой УК есть 5 дней, начиная с момента получения решений собственников и итогового протокола от инициатора собрания, чтобы передать их в ГЖИ (п. 1.1. статьи 46 ЖК РФ)
После проверки всех документов по собранию, ГЖИ вносит дом в лицензию УК. Обычно на это уходит около 1 месяца. Только после этого новая управляющая компания приступает к обслуживанию дома.
Образцы документов по проведению собрания можно скачать здесь:
https://drive.google.com/drive/folders/1qDWglxNFPOkmm0CgFUJI86KOMEJ4SYBk?usp=sharing
