Статья в печатном СМИ.
Мы (сообщество специалистов и экспертов в области информационного моделирования) уже привыкли и неплохо научились работать с программным обеспечением типа 3D-BIM, в том числе в вопросах решениях задач интеграции различных элементов проекта в единую модель. Поскольку составные элементы, чаще всего, выполняются в различных средах, инженерные сети, технологическое проектирование, архитектурный дизайн, конструктивный проект, то их объединение, так или иначе, создают ведомость пространственных коллизий, которые затем и корректируются. Иными словами, поиск пространственных и технологических коллизий и их нивелирование стали обыденными операциями проектировщика в BIM-среде. Разрешение трехмерных коллизий в пределах пространственных ограничений и требований влечет за собой необходимость разрешения ценовых коллизий, которые требуют и своих ограничений, и своих обоснований.
С другой стороны, понятийная борьба за отделение BIM-подходов от, исключительно, BIM-проектирования, продолжается и, по всей вероятности, еще потребуется немало времени, чтобы четко установить место каждой дефиниции в едином информационном пространстве отрасли. По аналогии с этой борьбой, начинается новый виток понятийной несуразицы – это отделение 5D-измерения в BIM-разработках от того же BIM-проектирования и переход к стоимостному информационному моделированию, о чем мы уже неоднократно писали.
Давайте посмотрим на стандартную схему оценки будущего инвестиционно-строительного проекта (см. рисунок выше). Если внимательно сопоставить предлагаемое в BIM-инструментах стоимостное 5D-измерение с приведенной схемой, то будет понятно, что речь идет в лучшем случае только об одном элементе этой оценки – а именно, стоимости материалов и их поставки (Supply)! Даже непосредственно строительные работы, которые можно нормировать и привязать к объему материалов – не будут окончательно достоверны, поскольку требуют точно утвержденного ПОС (Проекта организации строительства) и еще более детализирующего затраты на проведение работ – ППР (Проект производства работ). С учетом подготовительных, вспомогательных и иных работ, стоимость материалов, хоть и остается важной статьей затрат (от 25 до 50% с оборудованием), но не является главенствующей или решающей для принятия инвестиционного решения. Ведь большая часть затрат, а именно – стоимость и объем работ по управлению проектом и организации строительства – в единичных и укрупненных расценках 3D-программ никак не учитывается.
Безусловно, надо отдать должное, сегодня уже появился набор опций и самостоятельных BIM-инструментов 4D-измерения, которые предполагают не только график выполнения работ, но и учет в этом графике решений по организации строительства. Это однозначно прорыв в создании информационной модели полного цикла, хотя, понятно, что коллизии между 3D vs 4D-измерения тоже будут. А нам, для оценки стоимости проекта нужно еще собрать весь набор косвенных издержек самого проекта и непредвиденных расходов, которые могут ухудшить показатели проекта значительно. То есть оценить риски проекта и зарезервировать под них средства, что означает включение в объем затрат процентов по обслуживанию рискового фонда. Таким образом, можно однозначно утверждать, что никакое самостоятельное BIM-ПО не дает однозначной возможности собрать стоимость проекта воедино. Это надо признать априори!
Автоматически здесь возникает другой вопрос! Если мы можем получить более-менее точную оценку затрат на материалы и СМР только после проекта, то как принимать инвестиционные решения при такой методологии формирования 5D-измерения? Давайте начнем с того, что принимать инвестиционные решения надо как можно раньше и до того, как вы решили начать вкладывать свои инвестиции не только в проектирование, но и в изыскания, земельно-устроительные работы, сбор технических условий и получение разрешительной документации вообще. Чтобы принять такое решение с идеальной работающей 5D-опцией, проект по сути надо уже завершить. С учетом того, что сейчас BIM только удорожает проектно-изыскательские работы – не каждый инвестор согласится на такие расходы без гарантии получения прибыли. Так или иначе, при существующей модели ценообразования 5D – никакой объективной оценки ПРОСТО НЕ СДЕЛАТЬ!
Здесь начинается тот самый новый методологический конфликт реального стоимостного инжиниринга и менеджмента и BIM-опции под общим названием 5D-измерение. В методологии ААСЕ (American Association of Cost Engineering) система оценки стоимости проекта предполагает специальные классы точности (5 классов), информацию о которых можно найти в открытых источниках. Например, 5-й класс стоимостной оценки, определяется на основании весьма ограниченной информации и, следовательно, имеет самый широкий диапазон разброса точности. Стоимостные оценки 5-го класса, имея в виду их целевое назначение, могут быть получены в течение очень ограниченного времени и без особых трудозатрат, иногда требуется меньше часа на их подготовку. Оценка стоимости, проведенная по 1-му классу, обычно выполняются скорее для отдельных частей проекта, чем для всего проекта в целом. Части проекта, просчитанные по такой степени детализации, обычно предназначаются для субподрядчиков при подготовке тендера, или для заказчика в целях проверки. Оценки 1-го класса используются для проверки расчетов подрядчиков и разрешения возможных споров. Обычно инженерные разработки на этом уровне составляют от 50% до 100% от их полного объема и включают фактически полную проектную документацию, полный план производства работ и мероприятия по введению в эксплуатацию. Промежуточные классы точности могут отчасти пересекаться в наборе источников информации о стоимости, но необходимы для своеобразной дифференциации по срокам и стоимости проведения этой оценки.
Данная система разработана на основе изучения мирового опыта стоимостного инжиниринга и анализа данных по широкому спектру компаний обрабатывающей промышленности и отражает общепринятые методы разработки стоимостных оценок в мире, и, вполне вероятно, была условно востребована в доBIM-ой эпохе. Понятно, что инструментарий BIM-технологий позволяет закрыть необходимость использования классов оценки ААСЕ раз и навсегда (см. рис. выше). Дело в том, что проведение оценки нужной точности имеет смысл только ради какой-то быстротечной цели! Обычная цель в таком случае - ПРИНЯТИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ или принятие решение об отказе от инвестиций и возврату к анализу. В этой ситуации возникает вопрос, зачем инвестору принимать решение об инвестициях при оценке по 5-му, 4-му или 3-му классу точности, если ему просто нужна оценка с максимальной степенью точностью при максимальном наборе информации на данный момент времени? Уже при оценке по 3-му классу точности надо сделать существенные вложения в сбор информации, чтобы… принять следующее решение о невозможности инвестиций. Иными словами, в проект, в затраты на определение точности, так или иначе уже надо войти, в том числе вплоть до создания оригинальной проектной и рабочей документации.
Именно в ситуации появления 5D-измерения в рамках BIM-среды, представленная классификация становится методологически невостребованной! Когда у вас есть вся информация стоимости, это значит, что вы уже в проекте, то есть уже тратите деньги и УЖЕ ПРИНЯЛИ ИНВЕСТИЦИОННОЕ РЕШЕНИЕ, поскольку сбор проектной информации и предварительное проектирование и проработки оцениваются до 3-5% от CAPEX. Инвестор хочет получить МАКСИМАЛЬНО точную оценку при наличии МАКИСИМАЛЬНО пригодной для анализа информации в МИНИМАЛЬНЫЕ сроки и начать работать с проектом и желательно до того, как он начнет серьезно вкладываться в проект. При этом вполне возможно, что большая часть титулов нового проекта имеет аналоги оценки по первому классу точности, часть - по второму, а часть - по пятому. Зачем тогда нужна эта классификация? Просто должна быть любая полезная информация, пригодная для быстрой оценки. Очевидно, что только BIM-технологии могут решить эту задачу без существенных потерь, как для Инвестора, так и для владельцев и операторов информационных моделей.
Именно ситуация развития 5D-функции в BIM-пространстве является лучшим примером обоснования необходимости создания BIM-платформ, о которых мы уже неоднократно говорили. Даже если просто представить себе количество источников вариативной стоимостной информации, каждая из которых получается, как результат работы конкретного BIM-ПО, то, волей-неволей, возникает вопрос – где и как эта стоимостная информация будет собираться, интегрироваться в аналитические блоки, анализироваться и трансформироваться в нужные отчеты для принятия инвестиционного решения? Сегодня таким решением являются, например, таблицы EXCEL или иные табличные редакторы и приложения, но, как мы понимаем, формирование ресурсно-информационной модели на фазе концептуального анализа проекта с таким инструментарием – это всегда разовый продукт. Специальная система формирования стоимостной модели с использованием данных РАЗЛИЧНЫХ элементов будущей модели, а также базы данных существующих моделей, а также ценовых баз данных по всем направлениям инвестиционного анализа, концептуального инжиниринга и мастер-планирования – требует СПЕЦИАЛЬНОГО интегрального приложения, работающего со всеми программами и установленного в рамках BIM-платформы. Иными словами, BIM-Costingстановится тем связующим фактором, который формирует BIM-платформу и даже является основой для подготовки более точно ТЗ. При этом возникает целый набор условий и требований, которые надо учесть при разработке прототипа BIM-платформы:
1. Как уже было отмечено выше, прямые затраты на создание объекта недвижимости делятся на два крупных блока расходов – закупка материалов и выполнение работ, в соответствие с ПОС и ППР. И если прямые материальные затраты остающегося на площадке конструктива довольно легко считаются в большинстве 3D-BIM-программ, то затраты на организацию строительства – чаще всего абсолютны индивидуальны. Безусловно, можно сделать базу моделей ПОС и ППР, но необходимость подстраивать их под машинный парк фактического подрядчика-исполнителя, практически сводит такую задачу к новой. Иными словами, требуется отдельная 5D-опция для BIM-ПО и объекта недвижимости, и для ПО процесса его создания.
2. Второй важный момент – это разница между технологическим и архитектурным проектом, которые являются основой для разработки (и будущей оценки) ПОС и ППР. Для каждого такого проекта требуется собственное BIM-ПО, а значит и оценка затрат по нему будет собственная. Особенно это касается производств со сложной многопередельной технологией или многономенклатурной линейкой продукции. Таким образом, требуется отдельно ПО для технологических проектов и для архитектурных концептов.
Остающиеся затраты – это ресурсы, которые физически остаются в построенном объекте после его сдачи в эксплуатацию, в отличие от физических ресурсов на временные и вспомогательные здания и сооружения, подлежащие удалению с площадки.
3. Для стоимостного расчета ПОС (и соответственно – всех будущих ППР) требуется не просто базовый проект объекта недвижимости, а целый пакет разнородных проектов, начиная, как мы говорили, от архитектурного или технологического проектов, и заканчивая проектом подготовки ЗУ, базовый проект ОН и основные данные по инжинирингу ЖЦ объекта. Только при наличии таких исходных проектов можно делать ПОС и, соответственно, получить его стоимостную оценку. Как видно, здесь вовлекается еще больший набор BIM-ПО, которое необходимо объединять на единой платформе. При этом, такие платформы должны активно реагировать на изменение цены в каждой из составляющих программ (см. рисунок выше).
4. В целях уточнения источника цены в исходных информационных моделях, стоит обратить внимание на различие в архитектурных подходах, с последующим влиянием на стоимость объекта. По сути, архитектурный проект можно представить в двух вариантах: предпроектная и постпроектная архитектора. Предпроектная архитектура – это архитектурный проект (эксклюзивная и уникальная архитектура), на основе которой принимаются решения о материалах, потом о внутренних конструктивах, составе инженерного оборудования и сетей, их конфигурации и системах безопасности. Постпроектная архитектура - это архитектура внешнего дизайна на основе фактической комбинации конструктивов, технологий и инженерных решений. Это производная архитектура, которая предполагает придание эксклюзивности объекту недвижимости через геометрию и конфигурацию фасадов, материалов и подсветки. Такой архитектурный проект чаще всего становится разделом проектной документации, хотя сегодня и на неё проводятся конкурсы. Исходя из этих двух видов архитектурных проектов, можно говорить о разных вариантах BIM-ПО для их реализации, и тем более – для оценки стоимости вариантов таких архитектурных решений.
5. В отличие от архитектуры, внутренний дизайн – одно из важнейших стоимостных решений, поскольку максимально кастомизировано с точки зрения видения будущего собственника. Разница в отделке и инженерных сетях двух похожих объектов недвижимости, особенно это касается жилья и апартаментов класса «luxury» может отличаться на порядок, а работы по внутреннему инженерному наполнению могут потребовать дополнительных усилений базовых конструктивов. Сегодня уже есть не только специальное ПО для внутреннего дизайна, но и специальное BIM-обеспечение по экологической совместимости материалов, тепловым градиентам, установке систем типа «умный дом», «безопасный дом» или создание специальных «чистых» помещений.
1. Самое непредсказуемое в инструментарии стоимостной оценки – это стоимость выполнения конкретных ППР, ППРк или ПОД, иных максимально детализированных решений, появляющихся по мере развития проекта, особенно, когда их возникновение было непредсказуемым. Практически, для создания таких документов и выполнения таких работ необходимо иметь не только базовые проекты, о которых мы говорили выше, но и все рабочие или деталировочные чертежи по каждому задействованному конструктиву. Если подходить к этой задаче с точки зрения оценки стоимости объекта, то должно появиться решение, которое уже после интеграции графических элементов информационной модели, формирует интеграцию с BIM-платформой именно в вопросах ценообразования. По сути, все базы ценообразования, которые сегодня формируются в т.ч. по решению Минстроя РФ, должны автоматически гармонизированы с такими BIM-платформами. Подобное требование должно быть безусловно императивным и входить в BIM-мандат проектов, финансируемых из госбюджета.
По большому счету, сегодня необходимо констатировать, что благодаря BIM-инструментарию появилась возможность создать абсолютно новую методологию стоимостного инжиниринга и менеджмента, в основе которой лежит ориентированная на стоимость BIM-платформа. Более того, если заранее определить такую BIM-платформу как Cost-ориентированную, то можно правильно ставить задачи по созданию BIM-ПО на базе единого формата данных IFC. Здесь придется согласится с тем, что cost-менеджер BIM-оператора или BIM-консультанта становится центральной фигурой процесса ценообразования и инжиниринга стоимости (смотрите рисунок выше). Но с одним отличием: поскольку мы говорим о стоимостной оценке и стоимостном инжиниринге – интегрированная BIM-специалистов своих срезах информационной модели формируется не как команда уже запущенного проекта, а скорее, как команда BIM-экспертов или BIM-консультантов, специализирующихся на своих областях, от фундаментов и геологии, и заканчивая устойчивым развитием, зелеными технологиями и энергосбережением.
В заключение имеет смысл перечислить основные «новшества», порождаемые активным использованием BIM-подходов в стоимостном инжиниринге и менеджменте. Во-первых, имеет смысл говорить о создании единой комплексной системы управления стоимостью с использованием BIM-пространства, во-вторых, сформировать методологию BIM-costing, основанную на стоимостном инжиниринге новых объектов недвижимости с использованием наборной информации существующих моделей. В-третьих, эффективная работа со стоимостью проекта позволяет избавиться от классов оценки типа системы ААСЕ с условием формирования специального модуля в единой BIM-платформе, отвечающего за интеграцию ценовых данных каждого элемента проектирования, за работу с внешними базами ценовых данных, за мониторинг цен и стоимости ресурсов в перспективе, за стоимость логистики ресурсов и оптимизации вариантов логистических проектов. Кроме того, на окончательную оценку проекта влияет монетарная оценка рисков, а соответственно, в такой платформе должны быть встроены инструменты инвестиционного анализа рисков, статистического анализа аналогичных проектов, технического анализа отдельных показателей надежности, маркетингового анализа продаж и активности рынка в целом.
Разумеется, это сложная задача, но если её решение предвосхищать во всех новых релизах BIM-приложений, то каждое новое инвестиционное решение будет приниматься быстрее и на основе практически проверенных достоверных данных очищенных от уникальности аналогов.
Журнал можно приобрести здесь.
