Москва, как любой современный развивающийся мегаполис, растёт вверх. Это тренд мировых столиц и деловых центров. СтроимПросто обсудил с аналитиками рынка и девелоперами высотных проектов, как меняется город и что предлагают жилые небоскребы москвичу будущего.
Дотянуться до небес
В Москве, как и в большинстве мегаполисов мира, наблюдается тенденция к увеличению средней высотности домов. Так, если в 2018 году данный показатель для представленных на первичном рынке проектов составлял 20 этажей (без учета ТиНАО и возводимых за счет бюджета корпусов), то в 2021 году — уже 24 этажа, подсчитали в компании Optima Development. Там ожидают, что в дальнейшем Москва, как и другие крупные города, будет расти вверх.
По оценкам аналитиков компании AFI Development, примерно каждое третье предложение первичного рынка Москвы — это квартира в небоскребе. За последние три года доля таких квартир выросла в два раза. Под жилым небоскребом в данном случае девелопер подразумевает комплексы с корпусами высотой от 30 этажей или от 99,5 метров.
В компании «Метриум» добавляют, что высотные жилые комплексы становятся трендом и премиальном и элитном сегменте тоже. Как рассказали аналитики, в этих классах жилья примерно 20% предложения представлено небоскребами.
Всего, по подсчетам аналитиков «Метриум», в 2021 году десять крупнейших застройщиков небоскребов возводили 5,8 млн кв. м, тогда как в 2020 году этот показатель составлял 3 млн, а в 2017 году — 2,2 млн кв. м. Таким образом, за три года столичные застройщики увеличили портфель высотного строительства в 2,6 раза, а за прошедший год — в два раза.
«Высотные проекты все чаще встречаются в сегменте рынка новостроек бизнес- и премиум-класса. Это связано в том числе и с ростом спроса покупателей на такой формат жилья. Как правило, реализация масштабных высотных комплексов предусматривает наличие полного набора инфраструктуры, необходимой для современного жителя мегаполиса. Кроме того, клиенты готовы доплачивать за хорошие видовые характеристики, будь то исторический центр города, река или парк. Эффектный вид из окна квартиры, безусловно, повышает статус ее владельца», — комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group.
Общий объем предложения высотных зданий Москвы распределяется следующим образом: на комфорт приходится 38%, на бизнес — 34%, на элитный и премиум сегмент — 28%. Такие данные предоставили в компании Gravion. Аналитики девелопера добавляют, что по большей части небоскребы не рассчитаны только на жилье, но содержат офисные и торговые части и реализуются как многофункциональные центры.
Больше других девелоперов строит высотные премиальные дома MR Group. Три из десяти небоскребов данного ценового сегмента — проекты этой компании. Это жилой комплекс Mod (200 метров высотой), премиальный небоскреб Famous (199 метров) и ЖК Hide (152 метра).
В более бюджетном сегменте по числу высотных жилых проектов лидирует компания ПИК. Самый высокий небоскреб у девелопера — один из корпусов ЖК «Кронштадтский 14» (его высота — 99,9 м), а самая большая по площади высотка — Дмитровский парк. Он тоже высотой 99,9 м, а его площадь составляет 300 тыс. кв. метров. Также много высотных новостроек комфорт- и бизнес-класса в работе у MR Group и ГК ФСК.
Партнер-основатель бюро Blank Architects Магда Чихонь:Небоскребы — это сравнительно новая для России типология жилья, однако уже популярная и востребованная не только в Москве, но и в региональных центрах. Небоскребы выделяются в городском ландшафте, становятся центрами притяжения в своих локациях, а при правильной проработке архитектурной концепции обретают статус iconic buildings, становясь символами районов или целых городов.Для покупателей видовые характеристики становятся основным преимуществом жизни в небоскребе. Однако есть и ряд других. Стоит учитывать, что небоскребы могут развиваться по концепции «город в городе»: первые этажи выделяются под коммерческую инфраструктуру и офисы, что позволяет жителям небоскреба получить все необходимое прямо в своем доме или на его территории. Также в ряде небоскребов самые высокие этажи занимают панорамные рестораны — за счет этого проекты становятся центрами притяжения, обретают знаковый статус.
Сколько стоит высота
По данным аналитиков AFI Development, в конце 2021 года стоимость лотов в высотных новостройках начиналась от 10 млн рублей. Как объясняют в компании, благодаря увеличению этажности удается сдерживать рост цен по сравнению со стандартными проектами в 20-25 этажей. «К примеру, за три года стоимость квартир в высотных домах увеличилась лишь на 23% на контрасте со средним показателем по первичному рынку новостроек в 50-60%», — говорит начальник аналитического отдела AFI Development Ирина Емелина.
В элитных и премиальных высотках цена квадратного метра варьируется от 394 тыс. до 1,2 млн рублей, подсчитали в компании «Метриум». Самый высокий небоскреб в высокобюджетном сегменте — «Башня Федерация» комплекса «Москва-Сити». Она достигает в высоту 374 метров, а средняя стоимость квадратного метра в оставшихся в продаже от застройщика апартаментах — порядка 1,2 млн рублей, то это есть это еще и самая дорогая высотная новостройка. Далее следует ещё один небоскрёб «Москва Сити» — проект «Око» высотой 354 метра и со средней ценой «квадрата» в 696 тыс. рублей. Замыкает тройку самых высоких и дорогих небоскребов Москвы Neva Towers (337 метров), где апартаменты можно приобрести в среднем за 625 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, все три самых высоких жилых небоскрёба на данный момент представлены на территории делового кластера «Москва Сити».
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев:Каждый небоскреб представляет собой уникальный объект, над созданием которого работали высококлассные профессионалы. К примеру, концепция нашего жилого квартала Prime Park была разработана британским бюро Dyer, имеющим полувековой опыт проектирования премиального жилья в Англии.Большинство высотных зданий возводится в престижных локациях недалеко от центра Москвы. Безусловно, это имиджевый фактор: проживание в небоскребе подчеркивает высокий статус собственника недвижимости. Важным моментом выступает и окружение проекта: рядом расположены крупные точки деловой активности, топовые школы и ВУЗы, а также достопримечательности и зеленые зоны.
Фишки небоскребов
Для человека будущего идеальное жилье будет безопасным местом, где есть все необходимые сервисы и услуги, место для работы и отдыха, возможность для социализации и нетворкинга. Всё больше будут набирать популярность жилых комплексов как город в городе, где есть вся необходимая инфраструктура. А на примере жилых небоскребов эта концепция может трансформироваться в город в одном здании.
Такой подход выбран в проекте AFI Tower в районе Ботанического сада. Это башня высотой в 52 этажа со стильными архитектурными решениями: извилистые фасады напоминают океанские волны. Здесь предусмотрены сервисы гостиничного уровня: своя клиннинговая служба и постирочная, рестораны, кафе, салон красоты и SPA, фитнес и йога, сайкл-студия, хамам с бассейном, библиотека и мини-кинотеатр. Подобные проекты на западе объединяют творческих, талантливых людей, студентов учебных заведений, блогеров и IT-специалистов.
Если раньше небоскрёбы, например, в «Москва-Сити», представляли собой офисный кластер, то сегодня высотки проектируются как многофункциональные здания, предназначенные для проживания семей. По этой причине объекты транспортной и социальной инфраструктуры строятся параллельно с возведением жилых зданий. Например, девелопер MR Group построит начальную школу и детский сад в ЖК Filicity общеобразовательную школу на 800 мест на территории ЖК City Bay.
Коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов:Небоскребы строят на больших участках, и сами они по определению имеют крупный масштаб — и всё это позволяет организовать больше общественных пространств для жителей и место для размещения коммерческих услуг. Часто высотные комплексы образуют целый квартал, а это значит, что в его центре можно предусмотреть закрытую от посторонних территорию для отдыха со сквером, спортивными детскими площадками. Наконец, масштаб коммерческих площадей позволяет разместить на нижних этажах небоскребов больше разнообразных магазинов, кафе, баров, салонов красоты, фитнес-центров, образовательных клубов для детей. Иными словами, высотный комплекс — это фактически вертикальный город, где все необходимое есть буквально в шаговой доступности.
В компании Capital Group добавляют, что в отличие от просто многоэтажных зданий, небоскребы обязательно предлагают авторскую архитектуру, высокотехнологичные инновационные решения в строительстве и сложную высококлассную инженерию.
Небоскребы позволяют идеально воплотить концепцию «15-минутного города» и сделать максимально доступной всю необходимую для жителей инфраструктуру. Это более удобно, чем в низкоэтажном строительстве, поскольку все коммерческие помещения, как правило, располагаются в стилобате комплекса. При этом девелоперы, безусловно, учитывают растущую нагрузку на городскую инфраструктуру и поэтому проектируют в высотных зданиях собственные образовательные учреждения, парковки, медицинские центры, отделения банков, ритейл-помещения и внутренние дворы. Все это позволяет снизить нагрузку на уже существующие в районе объекты.
«Мы выделяем покупателей небоскребов в отдельную группу — skyminded people. Это клиенты, которые каждый день заряжаются энергией высоты и воспринимают город как часть своей квартиры — благодаря панорамным видам, доступным только в небоскребах. Кроме того, жители ценят небоскребы за развитую инфраструктуру и уникальный архитектурный облик, ведь такие дома становятся новыми символами Москвы», — говорят в пресс-службе Capital Group.
Небоскреб — это прежде всего вертикально развитая инфраструктура, для создания которой нужны технологичные и продуманные внутренние пространства, соглашается основатель AI Studio Антон Хмельницкий. Особенно это заметно в премиальном сегменте, где проекты, как правило, очень технологичны. Как рассказал генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян, в силу масштаба и высоты для строительства таких зданий применяют лучшие и передовые материалы, устанавливают самое современное оборудование. Например, здесь внедряют «умные» системы: жители могут управлять доступом в квартиру или здание, находясь в любой точке мира. С помощью умных камер системы безопасности способны распознавать резидентов и гостей. Весь электронный функционал умного дома и умного квартала сконцентрирован в мобильных приложениях жителей. Это становится стандартом высотного строительства премиум-класса и обязательными атрибутами городов будущего.
