В последний месяц рынок коммерческой недвижимости, как и большинство других сегментов бизнеса в России, столкнулся с новыми вызовами и находится в нестабильной ситуации. О том, что ждет это направление в обозримом будущем и какие сценарии развития событий возможны, «Строительному миру» рассказали эксперты и представители рынка.
Александр Разин, директор по административно-хозяйственной деятельности ООО «Байкал-Сервис ТК»:
— В текущих беспрецедентных обстоятельствах рынок коммерческой недвижимости, безусловно, пострадает в числе первых. В особенности это касается бизнес и премиум сегмента, отток из которого иностранных арендаторов заменить в ближайшее время, т.е. в перспективе трех-шести месяцев, по сути, будет некем.
Границы закрыты, и пока говорить о хоть какой-то стабилизации рынка не приходится. Оцениваю просадку этого рынка, как минимум, в 50% по объему сдачи и в 30% по цене с учетом текущей инфляции и неблагоприятного курса рубля. Говорить о том, вернутся ли арендаторы или будет их замена, пока рано, это покажет обстановка и время. Скорее всего, вернутся уже не все. Полагаю, что стоит ожидать значительной переориентации баланса бизнеса в сторону восточного-азиатского региона.
Айгуль Хамитова, заместитель генерального директора АО УК «Единая арендная система»:
— На самом деле, дать какие-то конкретные прогнозы достаточно сложно. Это связано с тем, как в целом будет складываться политическая и экономическая обстановка, как долго будут поддерживаться различные ограничения.
Уход с рынка части западных компаний сначала скажется негативно, так как российский рынок не был готов к таким переменам; низкий уровень импортозамещения повлечет нехватку некоторых позиций и существенное увеличение их стоимости. С учетом наблюдающейся турбулентности рынка, новые зарубежные игроки предпочтут осторожный курс развития, освоение ситуации будет происходить постепенно; скорее всего, активизируется Китай и другие страны азиатского мира.
При всех минусах, нельзя не отметить позитивную сторону происходящего, она заключается в развитии потенциала российских производителей, которым теперь выйти из тени мировых гигантов будет гораздо проще. Появляется возможность наладить новые производства, расширять имеющиеся (а тем более в условиях поддерживающих мероприятий для бизнеса со стороны государства).
Можно прогнозировать, что эта ситуация потребует модернизации существующих производств, в виду чего может увеличиться спрос на складские и производственные площади; возможно, потребуется и строительство новых индустриальных парков, промышленных объектов.
Конечно же, сегмент онлайн-ритейла продолжит свое развитие с планомерной трансформацией логистики. С изменением рынка возможно появление новых вакантных площадей, при этом следует отметить, зарубежные компании не торопятся сдавать арендуемые площади и уходить с российского рынка; те, кто вынужденно приостанавливает свою деятельность, также находятся в выжидательной позиции.
В случае же высвобождения торговых площадей, возможно, потребуется трансформация с разделением на более мелкие лоты для занятия их небольшими магазинами, ранее не имевшими возможность конкурировать с крупными зарубежными игроками.
Продолжат свое развитие продуктовые дискаутеры, на фоне снижающейся покупательской способности населения спрос на товары первой необходимости останется на высоком уровне. В сфере офисной недвижимости ожидается временное снижение активности и оптимизация площадей аналогично пандемийному периоду — переход на удаленную работу или сокращение части штата на период стабилизации рынка, поиска новых направлений и пути развития бизнеса, что приведет к сохранению спроса на недорогие и небольшие офисы класса Б, С и гибких офисов.
Денис Струков, к.т.н. , генеральный директора Центра пространственных исследований (Геоинтеллект):
— Рынок коммерческой недвижимости будет, как всегда, перераспределен. С одной стороны, некоторые организации начнут уходить, освобождать места. С другой, даже российские компании могут начать закрываться. Сигналы уже есть. Связано это и со снижением платежеспособности людей, прежде всего при увеличении уровня цен. Цепочка от курса доллара и низких зарплат относительно повышения цен уже дошла до потребителя. Еще 1-2 месяца, и мы увидим, что рынок начнется перераспределяться.
Даже западные игроки не торопятся уходить, а замораживаются. При этом рынок купли-продажи и так высокий: сейчас только те, кто в панике, вкладывают деньги. Но этот период уже прошел. Принимая во внимание некоторые инсайты ряда компаний (крупных ритейлеров, которые сидят в основном в стрит-ритейле), все занимают выжидательную позицию. Но вряд ли она продлится дальше мая 2022 года. И тогда лето будет интересным как для собственников, так и для арендаторов.
Самое главное, что мы увидим — освобождение «вкусных» локаций, о которых раньше можно было только мечтать. Что касается тех игроков, которые могут заменить иностранных, то, скорее всего, это либо российские игроки в тех же сегментах, например, в фастфуде место известного игрока может быть занято российским аналогом в локациях, где люди уже привыкли есть пищу или обедать.
Сейчас же запросы на новые локации в компании снизились. Если кто-то и станет развиваться, то не раньше лета 2022 года. И это — ритейлеры, работающие для низкодоходной группы населения, или форматы, соответствующие этой группе.
Ольга Полетцкая, руководитель отдела продаж COLIFE, эксперт в аренде недвижимости более 20 лет:
— Многие сделки были отменены или поставлены на паузу. Однако даже в условиях неопределенности можно сделать несколько предположений, как будет развиваться ситуация.
Если санкции будут носить временный характер, тогда ситуация поменяется несущественно. Некоторые западные компании, разумеется, уйдут из страны, а владельцы попытаются найти или альтернативных арендаторов, или выгодно продать освободившиеся площади. Не уверена, что их быстро поглотит внутренний спрос, так как, как правило, у западных компаний другие параметры при съеме помещений, нежели у российских — класс помещений, необходимая площадь и т.д.
Не стоит забывать об огромных логистических центрах, строительство и эксплуатация которых были ориентированы на западные компании. При этом ставки и цены существенно изменятся в сторону снижения, но не намного.
Если же санкции не ослабнут, ставки капитализации просядут на 20-30%, некоторые аналитики прогнозируют снижение до 40%, и стоимость коммерческой недвижимости упадет минимум на 50%. С резким ростом инфляции инвесторы, опять же, захотят распродать недвижимость и вывести деньги за рубеж. У кого не получится сделать это оперативно, будут легко соглашаться на более низкие цены.
Далее, спустя какое-то время, правительство будет поддерживать создание связей с новыми рынками — Китаем, Пакистаном и другими странами Азии. Этот бизнес может занять место ушедших арендаторов, но, скорее всего, это будет сделано на максимально невыгодных условиях. Сейчас неизвестно, сколько времени потребуется для восстановления рынка коммерческой недвижимости и вывода ее в прибыльное состояние.