Здравствуйте, Друзья! Сегодня речь пойдет не о покупке квартиры в ипотеку с последующей ее сдачей, а об инвестициях в компании, которые владеют недвижимостью и сдают ее в аренду – такие компании называются REIT.
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) – это компании, в которые люди могут инвестировать, так же, как и в акции, чтобы получить доступ к недвижимости.
На первый взгляд, инвестировать в недвижимость довольно просто, но есть несколько важных деталей, о которых вы должны знать перед тем, как совершить первую покупку акций REIT.
Поэтому мы рассмотрим безопасность таких инвестиций и определим, чем они отличаются от стандартных инвестиций в акции.
Инвестиционные фонды недвижимости были созданы в США в 1960 году, чтобы позволить обычным инвесторам получить доступ к недвижимости, не принимая на себя слишком высокий риск и не вкладывая больших сумм.
С тех пор такие фонды появились в ряде стран по всему миру, и в наши дни это очень популярный инструмент, наряду с акциями и облигациями. Но начинающий инвестор возможно не знают, что такое REIT, и чем он отличается от корпораций.
REIT – это инструмент дохода по акциям. Человек получает дивиденды, а инвестиционные фонды передают инвесторам большую часть своей прибыли. Некоторые инвестиционные фонды получают доход от ипотеки, а также, дают ссуды покупателям жилья и делятся этим доходом с инвесторами.
Но большинство инвестирующих фондов приносят такой же доход, как квартира, сдаваемая вами в аренду.
У разных типов инвестиционных фондов, разные ставки. Фонды могут владеть и управлять многоквартирными домами и квартирами, которые часто сдаются в аренду отдельным лицам и семьям.
Некоторые фонды сдают свои площади в аренду розничным продавцам в торговых центрах. А фонды, управляющие жилыми домами, обычно назначают фиксированную арендную плату.
В первом случае, в арендную плату входит переменная составляющая –она зависит от объема продаж. Поэтому такие фонды как бы разделяют операционный риск с арендаторами. Арендаторы зарабатывают больше денег, если объем розничных продаж растет и зарабатывают меньше, если этот объем падает.
А у инвестиционных фондов имеются собственные здания (обычно это офисные помещения для одного или нескольких арендаторов).
Также, существуют промышленные REIT – это более широкая категория, которая включает в себя все от складских помещений до заводских цехов. Они могут управлять больницами, мостами, складами и даже вышками сотовой связи.
REIT и Физическая недвижимость
У каждого фонда недвижимости свои особенности, но все они построены по одной бизнес-модели: арендатор использует вашу собственность и перечисляет вам регулярно арендную плату.
По сравнению с традиционными способами инвестиций в недвижимость, у новой модели есть ряд преимуществ:
- Фонды недвижимости управляются профессионалами и не требуют от инвестора никаких операционных знаний или усилий. В то время как арендодатель может просыпаться в 2 часа ночи от звонков с просьбой починить лопнувшую трубу и т. д.
- Фонды недвижимости, также, предоставляют вам доступ диверсификационному пулу активов в сфере недвижимости – эти активы могут охватывать разные страны и сектора. В то время как у большинства инвесторов в недвижимость, большая часть активов часто сосредоточена в отдельных внутренних объектах, а выбор недвижимости для инвестирования ограничен.
- Высокая ликвидность. Вы можете инвестировать в REIT практически любую сумму и продать актив в любой день торгов. В то время как на урегулирование фактической сделки с недвижимостью могут уйти месяцы.
У самостоятельных покупок недвижимости очевидно есть некоторые преимущества:
- Можно контролировать затраты на свои операции.
- Самостоятельно работать и устанавливать цену.
- Используя механизмы ипотечных кредитов, можно значительно расширить свой потенциальный доход (особенно с низкими процентными ставками).
Но фонды недвижимости обычно рассматривается, как более безопасный и удобный вариант для начинающих.
Для фондов недвижимости разработаны строгие правила:
- Большинство активов находящихся в собственности фонда должны относиться к категории недвижимого имущества.
- Не менее 75% активов компании должны быть инвестированы в недвижимость.
- Фонды недвижимости должны выплачивать большую часть своего дохода (более 90%) инвесторам в виде дивидендов. То есть, они обычно не копят свои доходы, а передают их инвесторам – имущество, находящееся в доверительном управлении, принадлежит самим инвесторам.
Если вы будете сдавать в аренду многоквартирный дом, вы будете получать доход от арендной платы, выплачиваемой арендаторами. А фонды недвижимости берут свой доход и делят его между инвесторами в зависимости от их доли владения компанией.
Дивиденды REIT
Дивиденды фонда недвижимости являются неквалифицированными – это означает, что они облагаются налогом по предельной ставки налога на прибыль физического лица, а не по льготной ставке (используемой для стандартных дивидендов).
REIT отчисляет 30% от доходов в казну США, остаток перечисляет инвесторам. То есть, реальный размер дивидендов у REIT на 30% меньше. Но, при этом, доходность с процентов по фондам недвижимости более высокая, чем у других аналогичных компаний.
Многие REIT выплачивают дивиденды ежемесячно. Именно поэтому многие миллионеры начали с инвестиций в фонды недвижимости.
Как и с любыми инвестициями важно выяснить, подходит ли этот тип инвестиций именно для вас? Не стоит вкладывать в недвижимость, не проверив фонд и не узнав о нем подробнее.
Необходимо хотя бы оценить прибыльность выбранного REIT, путем расчета дохода от операционной деятельности и чистой операционной прибыли.
На этом все, спасибо за внимание!
Ставьте палец 👍 если статья была полезна для Вас. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить следующих статей.
