Инструкция для уставших от пенсионной реформы.
… Продолжение. Начало – здесь.
Часть 6. Вечный двигатель финансовой свободы.
Как это ни банально, но, пожалуй, наилучшим источником финансовой свободы является недвижимость.
Во-первых, она ваша, а депозит – банковский. Банк может закрыться, и Агентство по страхованию вкладов компенсирует вам не более 1,4 млн рублей. В исключительном случае – до 10 млн (к таким случаям отнесены, в частности, продажа вкладчиком принадлежащей ему недвижимости, получение наследства, социальных выплат, субсидий, выплат по обязательным видам страхования или выплат по решению суда).
Во-вторых, она дорожает сама – не надо время от времени переоткрывать депозит. К тому же гораздо быстрее, чем растут потребительские цены. К примеру, за период с 2000 по 2020 год средняя стоимость кв. метра в Москве увеличилась почти в 12 раз (с 20 000 до 236 000 рублей), в то время как потребительские цены выросли менее чем в 6 раз. Среднегодовой темп прироста стоимости квадратного метра в Москве за указанный период составил 13,1%.
В-третьих, арендная ставка в абсолютном выражении также растет сама по себе – вместе с ростом стоимости квадратного метра на рынке. Если квартира стоит в этом году 33 млн рублей, то при доходности 4% (это «чистыми» за вычетом накладных расходов, включая налоги, по вполне консервативному варианту) и с учетом коммунальных платежей ежемесячный чистый доход составит как раз наши искомые 100 тысяч рублей.
Если ее цена в следующем году вырастет на средние 13,1%, то и арендная ставка в абсолюте увеличится на те же 13,1% плюс-минус. Да, иногда бывают периоды отставания-обгона. К примеру, в нынешнем году после того, как цены на квартиры резко выросли, арендные ставки еще несколько месяцев оставались на месте. И только сейчас начали догонять. Но в среднем на длинном расчетном интервале можно смело брать за основу 4% (чистую ставку аренды) и 13,1% (темпы роста ее абсолютного значения в рублях).
Самое главное – этот источник не ограничен во времени. Вы можете получать свои проценты сколько угодно времени и в любой момент можете передать квартиру по наследству или продать без потери ее ценности. А на эти деньги – жить еще очень долго. Или с шиком потратить их в свое удовольствие.
ИТОГ. И депозит финансовой свободы, и ее вечный двигатель в виде недвижимости – отличные решения для обеспечения безбедной жизни до самого преклонного возраста. Но вот цена вопроса высоковата для большинства россиян – 33-50 млн рублей.
Сколько же надо было откладывать от зарплаты, и под какой процент инвестировать накопления, чтобы за 20 лет среднестатистический россиянин смог накопить 33 млн на покупку квартиры? Ответ: если откладывать по 10%, инвестировать их надо было под 46% годовых (с ежегодной капитализацией процентов); если по 20% - то под 39% годовых; по 30% - под 35% годовых. Очевидно, что такой доходности не давал ни один депозит. Значит, мы пойдем другим путем.
Продолжение следует…