При продаже квартиры нередко возникают проблемы. Казалось бы, и дом расположен в хорошем месте, и ремонт сделан неплохой, а покупателя нет. Может быть, влияют соседи? Давайте разберемся в данной ситуации.
Действительно ли соседи могут влиять на продажу квартиры и на ее стоимость?
В моей практике это довольно часто случается, когда люди продают комнату. Влияние соседей на цену при таких обстоятельствах максимальное. Если речь идет о продаже квартиры, случаи, когда соседи повлияли на цену квартиры – редкость. Если, конечно, соседи уж совсем не маргинальные. Представим – вы пришли посмотреть шикарную квартиру с дорогим дизайнерским ремонтом. Она могла бы стать вашей сбывшейся мечтой. Заходите в подъезд, а на стенах – всем известные надписи и вульгарные рисунки, в лифте – кнопки сожжены и специфический запах. На квартиру вы уже смотрите другим взглядом, и безумно дорогой ремонт уже не впечатляет.
В ситуации с маргинальными соседями все понятно, но а что если соседи - селебрити?
Соседи – звёзды. Хорошо или плохо?
Некоторые эксперты-риэлторы уверены, что соседи-селебрити иногда затрудняют продажу квартиры. Звездам и знаменитостям импонирует широкая известность. Они готовы выставить свою жизнь напоказ.
Практика показывает, селебрити часто живут в домах, обладающих определенным статусом. Но далеко не каждый человек, живущий в этом же доме, готов к тому, что на его частной жизни будет отражаться чья-то публичность. Если вы продаете квартиру в таком доме, то потенциального покупателя может просто отпугнуть подобное соседство. Он может сказать: «я что-то не хочу, здесь вот такой человек...»
У селебрити своя репутация, и не всегда положительная, и безупречная. Встречаются знаменитости, объединяющие в одном лице не только звездность, но и алкоголизм, и склонность к дебошам.
Если покупатель мечтает жить в тихом, спокойном месте, готов заплатить за это большие деньги, такое соседство его явно не устроит. Нужно сказать и о фанатах, которые узнали о месте жительства своего кумира и толпой стоят под окнами, да еще и пытаясь что-нибудь предпринять.
Даже если этот дом относится не к элитному, а к обычному, присутствие непредсказуемых фанатов может явиться серьезной причиной отказаться от покупки квартиры в доме со знаменитым соседом.
Дисконт на квартиры с проблемными соседями
Предлагают ли риэлторы скидки на квартиры с такими соседями?
Да, такое вполне может быть. Но это не однозначно. К примеру, в моей практике часто бывали ситуации, когда по вполне рыночной стоимости продавались квартиры и абсолютно понятно плохим соседством. А бывало, что наоборот, в этих случаях приходилось делать существенную скидку.
Т.е. должна квартира продавать ниже рыночной цены или нет из-за «плохих» соседей – очень сильно зависит не только от самих соседей, но и от всего окружения квартиры в целом.
Причем, очень важно отличать ликвидность от цены. Эти два параметра, чаще всего, довольно плотно связаны друг с другом. Но всё-таки это разные вещи. Да, в большинстве случаев низкая ликвидность компенсируется ценой, но не всегда. При этом она также может компенсироваться и сроком продажи.
Это я к тому, что дисконт не во всех случаях бывает эффективен, и может быть в конкретной ситуации, вместо скидки есть смысл просто на несколько месяцев дольше продавать квартиру. Кстати, бывают ситуации, когда квартира так расположена или окружена такими «соседями», что дисконт не просто не эффективен, но вообще не оправдан.
К примеру лет десять назад, мы продавали квартиру, соседкой по площадке с которой была бабушка-кошатница. У нее в квартире жило порядка 30 кошек.. Это был кошмар, кошмар для всех соседей. И, беря эту квартиру в продажу, мы прекрасно понимали, что она с очень низкой ликвидностью. Причем дом, в котором располагалась квартира, в пределах Садового кольца. И этот факт, ещё сильнее усугублял проблему с ликвидностью.
Ведь человек, который хочет купить квартиру в таком доме, вряд ли захочет «обменять» проблему с вонью на дисконт. Соответственно, размер скидки должен быть таким, чтобы эта квартира стала привлекательная для людей из менее престижных районов.
Но, во-первых, кто из людей, ищущих квартиру в других районах с другими ценами, будет смотреть более дорогие районы?
Во-вторых, не факт, что они тоже согласятся получить более престижный район в обмен на ужасный запах.
Ну, и в-третьих, собственник квартиры как-то не очень хотел терять в деньгах почти треть стоимости квартиры из-за бабушки…
Жильцы дома с бабушкой этой, кстати, очень плотно боролись, особенно сильно боролись жильцы именно этого подъезда, но борьба эта была безуспешна. И количество кошек в квартире увеличивалось.
При этом, к истории с бабушкой, документы на квартиру у нас были – наследство. Причем свежее. Год назад вступил собственник в наследство и понял, что сдать квартиру не получится (из-за соседки-кошатницы), решил попытаться продать. Т.е. ещё и документы «били» по ликвидности.
В этой ситуации, мы прекрасно понимали, что купить такую квартиру по цене приближенной к рыночной, согласится лишь тот, кому нужна именно эта квартира. Т.е. нам нужно будет искать «того самого» покупателя, и срок этого поиска будет очень-очень-очень большой, потому что соседей по дому мы «опросили» практически сразу, им наша квартира была не нужна.
Ну, на самом деле немного выдумки и мы с этим заданием справились где-то в течение 8 месяцев. Нашему агенту потом соседи этой бабушки с двух этажей скинулись на шикарный коньячный набор. Но суть рассказа не в этом, а в том, что этот пример, очень хорошо показывает, как ликвидность отличается от цены.
И важно не путать эти понятия, чтобы не давать лишний дисконт или не продавать квартиру излишне долго.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить полезную информацию. Почему нужно быть осторожным при покупке квартиры с маткапиталом, как снизить ставки по ипотеке, почему нужно быть осторожным при покупке квартиры с наследством и про много другое...
#соседи #цена квартиры #НЕДВИЖИМОСТЬ #РИЭЛТОР #стоимость квартир #эксперт недвижимости #эксперт по недвижимости
