В марте 2021 году Центробанк предложил запретить плавающую ставку ипотеки. Это был один из шести вариантов регулирования рисков, связанных с кредитами с непостоянными годовыми процентами. Документ разрабатывали по поручению президента. Летом в Госдуму внесен законопроект, который действительно запрещает кредитование с переменными ставками с апреля 2022 года. Но не для всех заемщиков, а только для некоторых категорий.
Плавающая ставка ипотеки: что это такое
В Центробанке сразу предупредили, что в условиях, когда ставки по ипотекам достигли исторического минимума, кредиты с переменными процентами будут выгодны банкам, но могут привести к дефолту заемщиков.
Чтобы понять, почему вопрос вызвал обеспокоенность Центробанка, посмотрим, как это работает. По таким продуктам ставку не устанавливают на весь срок кредитования, а привязывают к одному из индикаторов: ключевой ставке, ставке на денежном или межбанковском рынке.
Обычно по ипотеке с непостоянными процентами банки предлагают ставку сразу ниже, чем по обычному кредиту. Это условие и привлекает клиентов. Но в дальнейшем она начинает «плавать»: с первого дня или по истечении какого-либо времени.
Вместе со ставкой меняют:
- Срок кредитования, оставляя постоянным размер платежа.
- Сумму ежемесячной выплаты, не изменяя время кредита.
- Оба показателя – комбинированный вариант.
Пересматривают условия, в зависимости от условий договора, каждый месяц или раз в квартал, год. При этом параметры могут менять как в меньшую, так и в большую сторону. То есть, если значение показателя упадет, клиент выплатит меньше, и наоборот. Почему же тогда многие банкиры выступили против?
По мнению Татьяны Ушаковой, председателя правления Абсолют банка, заемщик не может зависеть от ситуации на рынке, а предсказать изменения экономических циклов не способны даже большие банки. В интервью Forbes Вадим Пахаленко, глава отдела ипотечного кредитования Транскапиталбанка сообщил, что «…если ставка начнет подниматься, то для всех может сработать кредитный риск».
Выдают ли банки такую ипотеку
Еще осенью 2020 года Сбербанк разработал доступный вариант ипотеки с переменной ставкой. Суть продукта заключалась в изменении срока кредитования, но с сохранением постоянного ежемесячного платежа.
Михаил Матовников, главный аналитик Сбера пояснил, что в фиксированные займы банки изначально закладывают премию за процентный риск. По сравнению с плавающими показателями, переплата достигает 0,5 процентных пунктов.
Банки фактически уже работают с плавающими кредитами, так как льготные ипотеки государство субсидирует в привязке к ключевой ставке Центробанка.
Брать ли заемщику ипотеку без фиксированной ставки
По прогнозам Дмитрия Пучкарева, эксперта БКС Мир инвестиций, к началу 2022 года средняя ставка по ипотеке может вырасти до 9,8%. Екатерина Щурихина, сотрудник агентства Эксперт РА полагает, что на «вторичке» значение достигнет 9%. Рост инфляции, ожидаемое повышение ключевой ставки – не самые благоприятные факторы для оформления ипотеки с плавающей ставкой.
И если планируете купить жилье в кредит на 25-30 лет, поторопитесь. С апреля 2022 года под запрет попадают любые, в том числе ипотечные кредиты, с непостоянной ставкой:
- оформленные на срок дольше 20 лет;
- сумма которых меньше минимального установленного правительством и ЦБ размера (для каждого региона свои значения).
Если не попадаете под запрет, то учитывайте, что будут работать новые ограничения и правила для банков: ставку не могут увеличить больше, чем на 4 процентных пункта, срок возврата – на одну четверть от указанного в первоначальном договоре.
Что такое плавающая процентная ставка? Разбираемся на примере депозитов, кредитов и ипотеки на Банкирофф.ру