Как правильно выбрать коммерческое помещение для бизнеса
Работать с коммерческой недвижимостью сложнее, чем с жилой. Но и отдача от неё может быть выше. Важно — знать правила, сложившиеся на рынке.
Почему и кому выгодно покупать коммерческие помещения?
Коммерческими помещениями чаще интересуются владельцы бизнеса. Стабильному предприятию с долгосрочным планом развития дешевле купить помещение, чем арендовать его. По информации портала недвижимости «ЦИАН», за аренду 100 квадратных метров торговой площади в Санкт-Петербурге нужно отдавать по 200 тысяч рублей ежемесячно или 2,4 миллиона рублей в год. А предложения продажи начинаются от 15–18 миллионов рублей. Спустя 6–7 лет собственная площадь начнёт приносить ощутимый доход.
Случается, что бизнес может существовать только в определённой локации — магазин элитной парфюмерии в деловом центре города или кафе рядом с исторической достопримечательностью. В таком случае покупка недвижимости поможет зафиксировать прибыль.
Иногда собственная коммерческая площадь служит страховкой для владельца. Если его собственный бизнес прекратит работу, он сможет переключиться на другой вид деятельности или сдать помещение в аренду.
Для профессиональных инвесторов коммерческая недвижимость — более стабильный источник дохода по сравнению с квартирами и домами. Договоры в этой сфере заключаются на годы, а иногда на десятилетия. Успешные арендаторы знают о рисках смены локации, поэтому предпочитают держаться за удобное местоположение. Расходы инвестора после покупки площади сводятся к минимуму, поскольку ремонтом помещения под свой бизнес занимается арендатор. Они бережно относятся к отделке, ведь её презентабельность влияет на успех предприятия.
Принципы правильного подбора
Владельцу бизнеса стоит «примерять» коммерческое помещение на своё предприятие:
· расположение подбирается под сферу деятельности. Магазины и кафе должны находиться в центре внимания, а вот склады и офисы могут расположиться в глубине кварталов;
· при выборе площади ориентируются не только на число сотрудников, но и на вид деятельности. В магазине одежды и офисе IT-компании могут работать по 20 человек, но первому понадобятся 1000 квадратных метров, а второму — 150–200 «квадратов».
Инвестору нужно держать в поле зрения площадь помещения и стоимость аренды квадратного метра. Зная два числа, можно рассчитать сумму перспективного дохода. И если с первой цифрой всё понятно, то вторую определить чуть сложнее.
1. Главным образом на стоимость аренды квадратного метра влияет локация, то есть расположение объекта. Цена зависит от предполагаемой проходимости помещения. Проживающие и работающие в локации - потенциальные клиенты бизнеса, который откроется на арендованной площади. Именно поэтому стоимость аренды недвижимости в густонаселённых районах выше. Объекты вблизи магистральных дорог и станций метро тоже притягивают много покупателей, хотя вблизи может находиться минимальное количество жилых домов и офисов. Такая недвижимость получает клиентов из внушительного пешеходного и автомобильного трафика.
2. Площади со свободной планировкой приносят больше прибыли. Для них легче найти арендаторов, их площадь используется максимально эффективно. Желательно, чтобы внутри было как можно меньше перегородок, коридоров и технических помещений.
3. На стоимость аренды влияют и конкуренты. Если в двух объектах с похожими условиями будут разные цены, низкая ставка за квадратный метр окажется решающим фактором. Перед покупкой коммерческой недвижимости стоит узнать о похожих объектах поблизости, определить их ценовую политику, а также взглянуть на сильные стороны с точки зрения потенциального арендатора. Каждый плюс вашего помещения — это повод повысить ставку, а каждый минус — причина снижения цены.
Любому покупателю, независимо от его целей и намерений, нужно детально изучать технические характеристики помещения:
· высота потолков очень важна для магазинов, которые часто размещают вверху рекламные конструкции и мониторы;
· подвал послужит складом, а на техническом этаже расположится центр управления инженерными коммуникациями.
· размер витрин важен для торговых объектов — большие экспозиции увеличивают процент охватываемого трафика;
· системы кондиционирования, вентиляции и отопления помогут поддерживать комфорт, значимый для офисов, сферы услуг и общественного питания.
Как выгодно купить коммерческую недвижимость
Главное правило успешной покупки — выгода должна быть больше расходов. Подсчитайте, какой объём инвестиций придётся на каждый рубль дохода. Иногда оказывается, что скромный офис на окраине приносит больше прибыли, чем магазин в престижном районе. Посмотрите на эти цифры в перспективе одного, трёх, пяти и десяти лет, чтобы определить срок окупаемости.
Обязательно сравнивайте несколько предложений. Даже если вам кажется, что вы нашли идеальный вариант с первого раза, не торопитесь подписывать договор. Определите для себя несколько перспективных объектов, выделите их преимущества и риски.
В чек-лист успешных инвестиций входят:
· Сотрудничество с надёжным застройщиком. Так вы минимизируете риски, связанные с качеством постройки и техническим состоянием объекта;
· Тщательная проверка документов. Обращайтесь к проверенной компании или заказывайте юридическую экспертизу. Мошенников в сфере коммерческой недвижимости меньше, но они есть;
· Независимая оценка. Поможет определить справедливую стоимость помещения и узнать, насколько выгодны инвестиции;
· Мониторинг рынка. Следите за прогнозами. Узнавайте, что ждёт бизнес, которым занимаетесь вы или потенциальные арендаторы. Оценивайте отдачу от инвестиций в долгосрочной перспективе.
Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге
Группа «Эталон» предлагает коммерческие площади — встроенные помещения в жилых домах и отдельно стоящие здания. В наше портфолио входят такие перспективные объекты, как квартал «Галактика», «Охта Хаус», «Петровская доминанта», «Морская звезда» и «Царская столица». Узнать больше о планировках, расположении и других особенностях нашей коммерческой недвижимости можно на нашем сайте.
Застройщик АО «Эталон ЛенСпецСМУ». Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Эталон». Проектные декларации на https://наш.дом.рф. Предложение распространяется на ЖК «Петровская Доминанта»: г. Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 7/2; ЖК «Эталон на Неве»: г.Санкт-Петербург, пр. Обуховской Обороны, д. 70, кор. 2, лит. Е. Срок действия предложения с 01.09.2021г. по 30.09.2021г.
