Присмотрела себе квартиру на вторичном рынке. Все устраивает: и планировка, и расположение, и состояние. Смущает только то, что она находится в залоге у банка. Чтобы купить ее, я должна внести 500 000 руб., и обременение снимут. Чем я рискую и как вообще провести такую сделку?
С таким вопросом к нам обратилась Марина. По закону до полного исполнения обязательств (погашения долга) недвижимость находится в залоге у банка. Без его согласия квартиру нельзя продать, подарить или обменять (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Это касается всех квартир, купленных в ипотеку или переданных в качестве обеспечения по потребительским кредитам.
На первый взгляд сделка выглядит рискованной, но, если все провести правильно, риски для покупателя сводятся к минимуму.
Чем рискует покупатель
Самый большой риск заключается в том, что Марина может внести 500 000 руб. в качестве задатка или аванса по сделке, а потом продавец попросту передумает продавать квартиру и подавать документы на регистрацию, и деньги придется возвращать через суд. Суд, скорее всего, примет сторону Марины, но какой в этом толк, если продавец уже потратил деньги или погасил ими ипотеку, а по исполнительному листу возвращать их будет несколько лет?
Я все же рекомендую заключать договор купли-продажи с задатком, а не с авансом. Если сделка сорвется по вине продавца, задаток возвращается в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
Покупатель рискует только тем, что придется тратить время и силы на судебные разбирательства, если продавец передумает подавать документы на регистрацию перехода права собственности и возвращать деньги.
Стоит ли рисковать?
Сейчас каждая вторая квартира на продаже находится в ипотеке. Если бы все было так страшно, рынок недвижимости попросту бы просел, а цены на ипотечное жилье снизились бы до минимума. Но нет: если раньше залоговые квартиры действительно стоили на 10-20% ниже недвижимости без обременений, то теперь в стоимости нет разницы.
Для покупателя риски минимальны. Даже если продавец откажется от сделки после заключения договора и получения задатка, суд с большой вероятностью примет сторону покупателя и обяжет все вернуть в двойном размере. Но не забываем про время и силы, потраченные на разбирательства.
Есть и другие риски, помимо потери денег
Даже если бы продавец не сказала бы об обременении в виде залога, Марина сама могла бы об этом узнать – достаточно заказать выписку из ЕГРН. Там указывается все: сведения о собственнике, о недвижимости, в том числе и об ограничениях. Такая выписка при заказе онлайн стоит 350 руб.
Есть и другие, скрытые риски, о которых покупатель может даже не догадываться:
1. Недвижимость куплена в браке. В таком случае она считается совместно нажитым имуществом, и для продажи нужно согласие супруга. С учетом того, что сейчас штамп о браке в паспорте сделали необязательным, риск нарваться на такое обременение довольно высок. Хотя и раньше их ставили не все при замене паспортов.
2. Квартира получена в наследство. Если не выделена обязательная доля наследникам, которые имеют на это право, они могут оспорить сделку. Лучше не приобретать такую недвижимость, если с момента вступления продавца в наследство прошло менее трех лет.
3. Использовался материнский капитал для покупки квартиры. Здесь тоже покупателя подстерегает опасность: по закону владелец сертификата после приобретения жилья с маткапиталом должен выделить доли всем членам семьи, в том числе и детям. Чаще всего же такие квартиры продают без выделения долей, чтобы не пришлось получать разрешение органов опеки на сделку, которая затрагивает имущественные права детей.
Примечание: на рынке недвижимости продажа квартир, купленных с маткапиталом без выделения долей – не редкость. Продавцы об этом попросту умалчивают, но покупатель может запросить справку из ПФР об остатке средств по маткапиталу. Если по ней видно, что деньги куда-то тратились, велика вероятность, что именно на приобретение жилья.
Что же делать?
У Марины есть несколько вариантов:
1. Пойти на условия продавца, погасить за него ипотеку задатком в 500 000 руб. В этот же день подать документы в МФЦ на регистрацию перехода права собственности. До передачи второй части денег продавцу на квартиру накладывается обременение – тот его должен снять после окончательного расчета.
2. Ипотека на ипотеку. То есть можно перевести ипотеку продавца на себя, не внося большой задаток – достаточно 50 000-100 000 руб.
Есть еще третий вариант, но для продавца он не слишком выгодный. Сделку можно провести через риэлторское агентство, которое за свой счет погасит задолженность и снимет обременение. Проводится это через заключение договора займа с собственником, а переплата может составить порядка 100 000 руб. Например, если нужно погасить 500 000 руб., продавец потом должен будет вернуть 600 000 руб. после того, как с ним рассчитается покупатель. Плюс подобные схемы не всегда соответствуют требованиям законодательства.
На практике случаи невозврата задатка или отказа от сделки встречаются довольно редко. Обычно ипотечное жилье продают, если не могут дальше выплачивать ипотеку или хотят расширить жилплощадь. Обычно же вся процедура с момента заключения договора занимает не более одного месяца., и каждый получает желаемое: продавец – деньги, покупатель – недвижимость.
