Все, что нажито непосильным трудом
Можно представить себе до какого обморочного состояния доходили покупатели, которые продали что-то ненужное у себя в малых и больших городах России, чтобы собрать нужную сумму и #купить землю , построить дом. А тут скачок цен. Планы смяты как бумага.
Старушка из Сибири, которая решила переехать в тепло, прибыла на разведку. И обомлела. Сегодня шесть соток земли в Уч-Дере (это не сам Сочи, а на 25 км левее от Морвокзала) стоят 12 млн рублей. Ровно столько выручит она за шикарный трехэтажный особняк, стоящий в центре Красноярска, который явно не назовешь городом с дешевой недвижимостью.
В то же время многие районы, в которых сейчас активизировались продавцы (не скажу, что покупатели) – это по-настоящему #сельские территории , которые остаются мало развиты: нет торговых центров, поликлиники и ставшей привычной курортной структуры. Может быть эти земли когда-то в отдаленном будущем и приблизятся по уровню к большому Сочи, но случится это очень не скоро.
Смычка между городом и деревней
Дома, построенные в таких отдаленных местах, не лишены и коммунальных проблем. При покупке и риэлтор, и продавец, естественно, обещают свет и воду, но каков напор воды вы выясните только тогда, когда соберутся все соседи. Когда выяснится, что электричество подается под напряжением 180 вольт, и каждый год приходится покупать выпрямитель за 70 тысяч рублей, иначе техника не работает. Но об этом, конечно, на этапе покупки вам #никто не скажет . Тем более не сможет сделать расчет нагрузок на коммунальные сети.
Тот, кто будет строить первым в длинном ряду домов, не заметит проблем со слабым напором воды, мощностью подаваемого электричества, зато ему первому придется тянуть сети на очень большие расстояния.
Страдают люди и … кадастровая стоимость
Высокая #рыночная цена отрицательно влияет и на кадастровую стоимость, и как следствие сформируется очень #высокий налог на землю.
Сегодня реальная цена ХОРОШЕГО земельного надела около двух миллионов, а кадастровая 300-400 рублей за сотку. В среднем владелец платит 10 тыс. рублей в год, а если поднимут, то будет выше в четыре раза.
Как власти узнают о том, что подорожала земля? А очень просто. Оценщик заходит на #Авито , #циан и анализирует предложения. Не важно, была ли продана земля или так и простояла полгода, не дождавшись сделки. Товарищ делает отчет, высчитывает стоимость одной удельной сотки земли и кадастр пересчитывают.
При чем для всех: и для Петра, который продавал, но не продал, и для его соседа Ивана, который понятия не имеет почем фунт лиха - живет себе и живет. Оба они начинают платить по сорок вместо десятки.
Я спросил инвестора, где твоя любимая?
Именно в Сочи годами взращивалась плеяда инвесторов, которые годами работали на перекуп недвижимости. Покупали на этапе котлована, а под крышей – продавали. Многие рисковые ребята вдруг в одночасье съехали с наезженной колеи (сыграл свою роль запрет на строительство многоэтажек). Куда нести очередной инвестиционный транш? Квартиры и ЖП – стерли из списка административным ластиком. Дома даже для долгосрочных инвестиций – не слишком лакомые объекты, годами на продаже стоят. Остается земля. Всегда востребована, постоянно интересна. И приезжим, и местным.
Эхо ковида
Общую ценовую политику на #недвижимость и #земельные участки в Cочи сильно подпортила пандемия. Поясню, откуда ветер дует. Массово пострадали производители деревянных и металлоконструкций (не в Сочи), поскольку схлопнулись десятки мелких предприятий, не выдержав локдауна, падения спроса на материалы. Замерли сотни строек по всей стране, так как оказались закрыты границы для дешевой рабочей силы из стран СНГ.
Как итог: в общем и целом за последний год существенно выросла цена на стройматериалы, а значит и на квадратный метр жилья.
Если бы подорожали только квартиры, люди пошли бы покупать землю и строить дома. Но сейчас у обычного человека нет выбора. Запретили многоэтажки, невозможно строить частный сектор. Подорожало всё: и готовые квартиры, и ЖП, и земля и даже то, из чего можно построить себе крышу над головой.
Как сказал Алексей Слесарев, агент компании «Метрополь»: «Этими двумя законами власти обрубили людям сначала руки, потом ноги. И не объяснили, зачем?».
И если взять в расчет проблемы иногородних это, как говорится, пол-беды. Чужие заезжие люди, типа меня, что с нами возиться. Но в ситуации роковой безысходности оказались и местные, которые родились тут, работают, рожают детей, им надо разъезжаться и расширяться. А куда? Ценник до небес, сквозь прорези "шахматки" от застройщика уже луну видать.
Кредит ипотечный, но я ведь не вечный
С ростом цен на землю у людей выбили из-под ног последний табурет в виде ипотеки. Чтобы построить дом в кредит под 11 процентов, земельный участок нужно иметь уже в собственности, то есть оплаченный на 100 процентов. И еще 20 процентов первоначальный взнос внести на строительство дома. Если взять для удобства расчетов всю постройку за условные 10 млн (земля 4 млн и строительство 6 млн), то первоначальный взнос будет не меньше 5.2 млн, ежемесячный платеж 55 000 рублей (на два десятка лет). Если представить, что за 4 млн рублей сегодня человек купит всего две сотки земли, то построить на этом участке можно будет только дом для кума Тыквы.
Нормальная экономическая модель: цена земли под домом - десятина от общей стоимости всего проекта. Сейчас земля обходится в полцены.
Прогноз
По оценкам агентов компании «Метрополь», которые специализировались на продаже домов и земельных участков в течение многих лет, высокая цена на землю будет держаться ориентировочно до февраля 2022 года минимум.
Как пояснил управляющий партнер компании Андрей Поздеев: " Перед новогодними каникулами на рынке будет традиционная пауза. Чудо-инвесторы, которые сейчас закинули свои средства в участки вынуждены будут пойти на более низкую степень доходности. Вместо ожидаемых традиционных 200 процентов они получат свои 100-120 и тоже будут счастливы. Земельного бума по два миллиона рублей за сотку ожидать не стоит. Единичные продажи не изменят ситуации на рынке".
Понятно, что инвесторы, привыкшие к быстрым деньгам, вряд ли захотят держать средства в земле годами. Им проще перевложиться в другой, более бодрый и динамичный тип инвестиций, перекинуть деньги «в быструю руку». Потеряв 80, но имея 120%, никто не обеднеет. Просто не станет намного богаче.
Не только #рынок земельных участков ожидает логичный застой, большое количество индивидуальных домов тоже не будет раскуплено. Экономическая депрессия, спад на рынке недвижимости в Сочи, вызванные рядом причин, включая ковид, продлятся по оценке агентов компании «Метрополь» еще примерно год. При условии, если не будет выпущено новых законов и пандемия будет протекать с той же степенью интенсивности.
Если вы хотите узнать побольше о том, как варьируется стоимость земли в Сочи где она стоит дешевле, где дороже, задавайте вопросы в комментариях.
