В современной жизни всё больше появляется новых понятий, в том числе, и такое, как инвестор.
Инвесторы бывают многообразные, они вкладывают свои деньги в разные активы, в т.ч. и в недвижимость. С такими мы сталкивались и сделки с ними совершали.
Общего понятия инвестора в сфере недвижимости нет. Перед вами просто обычный физический человек и он купил квартиру на какой-то начальной стадии строительства дома и сейчас ее продает. Здесь нет никаких особенностей.
Есть инвестиционные компании. Но это более сложное понятие, когда инвестиционная компания в качестве объекта инвестирования выбирает недвижимость и проводит операции из своего инвестиционного фонда. Есть специальное законодательство, которое регулирует эту деятельность.
В данном случае мы говорим о простом частном лице, которое решило на свой страх и риск совершать сделки с недвижимостью. Кто такой частный инвестор? Это обычный человек, который располагает денежными средствами и решил инвестировать их в строительство, т.е. вложить, купить. Как это происходит?
Десять лет назад это было обычным бизнесом в Москве и в Подмосковье, когда на этапе строительства человек вкладывает деньги по договору ДДУ и тем самым приобретает право на квартиру. К моменту окончания стройки у него в собственности оказывается выделенная квартира, которую он сразу же продаёт.
Часто продажа с частными инвесторами осуществляется по договору ДДУ, так называемая схема без регистрации права собственности. Для чего это делается? Это делается для того, чтобы инвестор не засветился в налоговых органах. Он не хочет регистрировать свое право собственности, потому что все данные о сделке сразу пойдут во все органы и по сделке придётся потом дополнительно отчитываться.
Договор ДДУ регистрируется только у самого застройщика. Он производит уступку прав требований, небольшая оплата комиссии застройщику и вот уже вместо него вы значитесь во всех реестрах. После этого происходит выделение квартиры и регистрация. Обычно продажа осуществляется на высокой стадии готовности здания и практически перед его выделением или государственной приемкой.
Для обычного человека это выгодно. Потому что если вы берете квартиру по договору ДДУ, то регистрации еще нет, квартиры стоят немного дешевле, хотя и не намного. Но несколько процентов вы здесь можете выгадать. Как только регистрация будет осуществлена, сразу цена возрастает на несколько процентов, а с течением времени может возрасти еще больше.
Поэтому такие схемы рассматривать можно и нужно. Однако, надо понимать, что во всех этих делах вы имеете дело, как правило, с искушенным человеком в этих вопросах, который провел не одну сделку, который разбирается во всех нюансах и, который может понимать и умолчать об определенных проблемах, которые могут возникнуть.
Например, он узнал заранее о проблемах у застройщика и поэтому продает через ДДУ на этапе застройки эту квартиру, чтобы этих проблем избежать. Он делает хорошую скидку, условия вроде бы хорошие, всё выглядит заманчиво. Но вы не знаете некоторую информацию и узнаете ее только после сделки.
Из общих рекомендаций:
вы совершаете обычную сделку с физическим лицом. Никаких гарантий от этого физического лица вы не получите, это не организация, которая дает хоть какие-то гарантии. Он просто исчезнет и вы его потом никогда не найдете. На любые вопросы и звонки после совершения сделки он отвечать не будет, ему не до этого. Он совершает новые сделки, вкладывается в новые квартиры, ему ваши проблемы безразличны. Поэтому проверять надо на момент совершения сделки от и до.
Сами все проверить вы не сможете. Вероятнее всего, вам надо привлечь опытного риелтора или хотя бы юриста, который проверит все документы, и сообщит вам о возможных проблемах. Кроме того инвестирование может осуществляться через юридические лица. Физические лица создают ООО и на это ООО уже регистрируются несколько квартир.
У нас такие случаи были. Здесь добавляется только то, что надо смотреть уставные документы этого ООО на момент совершения сделки. Должны быть соответствующие разрешения, если у них они предусмотрены для крупных сделок, проверять полномочия действующих органов и правомерность этих действий. Если ООО находилось в преддверии банкротства и других тяжелых обстоятельствах, это может потом поставить под угрозу вашу сделку. Проверять надо все от и до, в отличие от застройщика.
Застройщик обычно очень крупная организация, которая имеет множество объектов. И вероятность их банкротства достаточно минимальная. Здесь же мелкий собственник, который ведет на свой страх и риск какую-то инвестиционную деятельность и который может в любой момент оказаться в стадии банкротства из-за своих неверных действий.
Вот простые рекомендации на эту тему.
Могу ли я получить право собственности на недостроенную квартиру, если застройщик обанкротился?
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)
