Вложения в недвижимость являются в РФ чуть ли не самыми популярными после банковских вкладов. Недавно на глаза попался неплохой пост коллег о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость. По традиции нашего канала попробуем вывести некоторые экономические закономерности, основанные на изменениях законодательства.
👍 С 2021 г. действуют существенные поправки в патентной системе налогообложения (ПСН). Наиболее актуальной для владельцев недвижимости является - возможность приобретения патента при сдаче в аренду не собственного, а арендованного имущества (субаренда). Сегодня хотели бы остановиться на секрете, о котором мало кто знает: патент может приобрести не только собственник недвижимости, но и участник общей долевой собственности.
Это очень важный нюанс, поскольку ПСН для целей аренды обычно намного выгоднее любой иной системы налогообложения , в т.ч. «упрощенки». Например, в Ростовской области арендодатель заплатит только 20 руб. налогов с каждого квадратного метра сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости (или 10 руб. – с жилой). Т.е., если ставка аренды выше 334 руб. (167 руб.) за 1 кв.м, то покупать патент выгодно.
В свете последних законодательных новаций интересной становится следующая схема работы с недвижимостью:
1. Несколько человек, один из которых имеет статус ИП, приобретают в общую долевую собственность какой-то объект недвижимости. Это позволит снизить «порог входа» для каждого + у каждого будет своя «часть собственности».
2. Все сособственники заключают между собой соглашение о порядке пользования общим имуществом, в котором помимо прочего определяют части недвижимости, приходящиеся на долю каждого.
3. Все участники долевой собственности сдают (недорого) в аренду свои части в адрес того, который является ИП, а также выдают ему письменные согласия на передачу всего объекта недвижимости в аренду.
4. ИП сдает конечному арендатору всю недвижимость, предварительно приобретая на эту деятельность патент (или 2 патента – на аренду и субаренду).
Налоговые последствия в данном случае следующие:
▪ИП несет расходы только лишь на стоимость патента;
▪Все остальные участники долевой собственности оплачивают НДФЛ с тех сумм, которые им выплачивает ИП в качестве платы за пользование их частями. Основная проблема здесь заключалась в том, что сильное занижение арендной платы по сравнению с арендой, которую платит конечный арендатор, была чревата риском доначисления налогов. Теперь этот риск становится намного меньше, поскольку сам законодатель указал: «нормальной ставкой аренды является 334 руб. за 1 кв.м».
Да, в данном случае основная прибыль аккумулируется именно у ИП, но договориться заранее о способе ее распределения совершенно не сложно.
***
Подписывайтесь на наш телеграм-канал Закономика (@m5lawfirm) авторской аналитики по вопросам права и экономики.
