Юрий Нетреба разбирает ситуацию нашего читателя и отвечает на вопросы о том, в чём разница между общим собранием членов ТСЖ и общим собранием собственников помещений в МКД, как производится подсчёт голосов и могут ли такие собрания проводиться одновременно. Читайте подробности.
Можно ли не учитывать бюллетени, если в них не стоит дата голосования
Юрий Нетреба из МКА «Арбат» отвечает на вопросы читателя об ОСС и собраниях членов ТСЖ
Наш читатель попросил уточнить процедуру проведения очно-заочного собрания собственников помещений в МКД и собрания членов ТСЖ. Товарищество провело собрание, при определении кворума которого подсчёт вёлся не по бюллетеням проголосовавших в собрании, а согласно регистрационному листку учёта лиц, принявших участие в очной части собрания, которое из-за кворума не состоялось. Так же на нём не было голосования зарегистрированных путём подъёма рук.
При подсчёте голосов и определении кворума ТСЖ к числу зарегистрированных на очной части собрания прибавило голоса, подсчитанные по бюллетеням заочной части собрания, и определило кворум, посчитав собрание состоявшимся. Насколько такой порядок подсчёта голосов законен?
Собрание первоначально было обозначено ТСЖ как очно-заочное собрание собственников и членов ТСЖ. Правомочно ли в таком случае участие в голосовании собственников, не являющихся членами ТСЖ?
Что делать УО, чтобы собрать кворум на общем собрании собственников
Как подсчитать голоса для очно-заочного собрания собственников помещений в МКД
Форма очно-заочного голосования предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятий решений по вопросам, поставленным на голосование.
По результатам проведения общего собрания в форме очно-заочного голосования составляется единый протокол, который включает в себя и результаты голосования при обсуждении вопросов на очной части, и полученные в дальнейшем результаты голосования собственников.
Часто результаты очной части отдельно не указывают в окончательном протоколе, якобы они учтены в общей сумме кворума, но судебная практика склоняется к обязательному отражению результатов очной части, т.к. заочная часть может продолжаться только в случае отсутствия кворума при очном голосовании.
Более того, кворум определяется исходя из площади и доли в собственности, указанной в реестре проголосовавших, результаты голосования собственники отмечают только в бланках голосования, которые уже давно называют бюллетенями.
Из «регистрационных листов» прибывших на очную часть собственников, невозможно определить кворум. Но в суде можно будет доказать наличие голосов очной части для определения кворума, если имелся и составлен надлежащий подробный реестр собственников и реестр участвовавших в голосовании лиц.
В предлагаемой ситуации возможно и происходило обсуждение вопросов повестки дня присутствующими на очной части собрания, но отсутствовало соглашение и принятие решений по вопросам повестки, поставленным на голосование. Далее фактически общее собрание собственников помещений МКД проводилось в форме заочного голосования.
Собрание в форме совместного присутствия (очное) не состоялось, поскольку отсутствовал кворум. Данные обстоятельства подтверждаются листом регистрации (совместного присутствия), протокол очной части собрания не составлялся.
Таким образом, инициатором собрания нарушен порядок проведения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования.
Но остаётся вопрос, могли ли повлиять «результаты очной части» на 50% рубеж кворума общего собрания. Возможно, что полученных решений собственников при заочной части уже было достаточно для признания ОСС состоявшимся.
Однако предполагаем, что желание «присоединить» и выдать «желаемое за действительное», а именно лист регистрации на очном собрании, за решения собственников на ОСС, как раз и возникло из-за нехватки голосов до 50% собственников. В противном случае работа по подготовке была бы перечёркнута, ведь в отсутствие кворума ОСС признаётся недействительным и нужно организовывать собрание повторно.
Могут ли наниматели помещений присутствовать на собрании членов ТСЖ
Можно ли одновременно проводить очно-заочное ОСС и собрание членов ТСЖ и как быть с голосами
Часть вопросов повестки собрания, а также принятие по ним решений, относится только к компетенции членов ТСЖ. Такие моменты перечислены в ч.2 ст. 145 ЖК РФ .
В соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Форма заявления о приёме в члены ТСЖ законом не установлена. Собственнику жилья не может быть отказано в принятии в члены ТСЖ.
Собственники помещений, которые не писали заявления и не являются членом ТСЖ, не могут принимать участие в собрании членов ТСЖ, присутствовать на собрании не запрещается, но голос учитываться не будет. Разве что, если один из членов ТСЖ делегирует другому собственнику свои полномочия по доверенности, тогда он сможет принимать активное участие в собраниях ТСЖ и голос будет учитываться.
Любой собственник может участвовать в голосовании на общем собрании и принимать решение по целому ряду вопросов, не касающихся ТСЖ, которые оговорены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Для этого не обязательно быть членом ТСЖ, достаточно являться собственником жилья в данном доме.
Таким образом, подсчёт кворума с участием собственников, не являющихся членами ТСЖ, будет зависеть от круга вопросов, который рассматривается на ОСС.
Законодатель по другим признакам не разделяет собственника помещения и члена ТСЖ, поэтому в случае недостаточного кворума для ОСС только из членов ТСЖ, по вопросам касающихся только ТСЖ, общее собрание будет признано незаконным, об этом и свидетельствует судебная практика.
Например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2015 № 09АП-45625/2015-ГК по делу № А40-72861/2015 :
«… Оспариваемое решение общего собрания членов ТСЖ было принято 37,46% от общего количества голосов, принадлежащих всем собственникам помещений многоквартирного дома, что, согласно ст. 44 ЖК РФ, недостаточно для принятия решений как о текущем, так и о капитальном ремонте общего имущества. Доказательств принятия решения о необходимости текущего или капитального ремонта общим собранием собственников домовладения суду не представлено.. .» .
Другим примером может послужить апелляционное определение Саратовского областного суда от 03.07.2018 по делу № 33-4320/2018 , которым отменено решение суда первой инстанции, из-за неверной классификации вопросов, решение по которым могут принимать только члены ТСЖ.
Истцы и суд первой инстанции посчитали, что решение для взимания платы за коммунальные услуги: вывоз отходов, содержание котельной, текущий ремонт, электроэнергия ОДН и охрана, относится к исключительно к компетенции общего собрания всех собственников, а не только ТСЖ:
«Исходя из изложенного выше, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания действий ТСЖ "Солнечный берег", связанных в начислением платы за жилое помещение и коммунальные услуги <...> исходя из тарифов, установленных решением общего собрания членов ТСЖ "Солнечный берег" от 30 октября 2017 года неправомерными, и, как следствие, взыскании в пользу истцов денежных средств».
Отменяя данное решение, апелляционный суд указал, что начисление платы является обязанностью ТСЖ и оно вправе определять тариф на оказание коммунальных услуг.
По ряду вопросов, относящихся к компетенции ТСЖ, необходимо набрать кворум именно членов ТСЖ и вступают в него на основании только заявления собственника данного дома, которое регистрирует ТСЖ.
Полагаем, что одновременно проводить общее собрание членов ТСЖ и собственников возможно, но необходимо чётко разделять круг вопросов, которые относятся либо к компетенции только собственников или только ТСЖ. Тогда для определения кворума нельзя допускать ошибок.
Автор – Юрий Нетреба, руководитель практики судебной защиты МКА «Арбат»
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
- поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
- подпишитесь на канал,
- и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.
Интернет-портал для УО и ТСЖ
Страница портала ВKонтакте
Страница портала в Facebook
