Ни там, ни тут – примерно так можно охарактеризовать показатели и состояние в целом московского рынка. Причём и вторичного и новостроек. Продажи весь год, из месяца в месяц, особенно на первичном рынке, прыгали то вверх, то вниз, спрос нестабилен, цены сползают, а объём предложения бьёт рекорды.
Сколько и где продано, за счёт чего удалось «выжить», рассмотрим подробнее. А главное, попытаемся понять – что дальше?
Вторичка
Дождались, наконец, данных по итогам года от Росреестра.
Вторичный рынок Москвы просел сильнее новостроек в 2022 году. По объёму сделок уступает и прошлому 2021 и 2020 году
132,6 тыс. сделок было зарегистрировано, это меньше чем в прошлом на 22,4%, тогда продали 170,9 тыс. В 2020 заключили 148,9 тыс. договоров, больше на 11%
Ранее писал о том, что покупают. Тенденция сохранилась:
Максимальный объём сделок зафиксирован на квартиры площадью 30-60м2, студии на вторичном рынке не в почёте. Второе место по объёму в сделках занимают площади от 60м2 и только третьим пунктом идут «недоквартиры» до 30м2
Что происходило в 2022 году на рынке вторичного жилья в Москве?
После резкого спада в мае - стабильный рост. Несмотря на более высокие, нежели на рынке новостроек, ставки по ипотеке, рынок начал разгоняться.
За счёт чего?
За счёт скидок, доходивших до 30% и постепенного сползания цен.
Стоимость в сделках, по данным «Домклик», начала снижаться в мае и снижается до сих пор. В итоге цена метра с майских 288,8 тыс., к концу декабря скатилась до 257,9 тыс., потеряв 30,9 тыс., 10,7%
Сегодня она на уровне декабря 2021 года - 253,3 тыс.
О чём это говорит?
Это говорит о том, что вопреки мнению большинства экспертов и чиновников, замеченных в лоббировании интересов застройщиков, ставки по ипотеке не так важны, как цена объекта.
Хотя, именно это (ставки по ипотеке) помогло новостройкам в 2022 году, не скатиться в пропасть…
Новостройки
Несмотря на действующие льготные программы, новостройки всё же проигрывают по объёму продаж вторичному рынку, хотя разрыв и сокращается
Разница по годам (вторичка, первичка):
- 2020 – 148,9 тыс. – 111,2 тыс. (25,3%)
- 2021 – 170,9 тыс. – 144,0 тыс. (15,7%)
- 2022 – 132,6 тыс. – 122,0 тыс. (8%)
Стоит учитывать, что в объёме проданных новостроек, помимо жилья учтены и нежилые помещение (кладовки, парковки и апартаменты) смотрите график:
Крайний – 2022 год, с минимальным разрывом, вполне объясним снижением платёжеспособного спроса на недвижимость в целом. Продажи упали в обоих сегментах, но в новостройках меньше и причина этому – ипотека.
В том числе, программы застройщиков, которые в прошлом году пользовались повышенным спросом и во многом именно благодаря этому, девелоперы смогли выправить ситуацию.
По данным ЦБ на их долю пришлось около 60% всех выданных ипотек на новостройки.
При этом, в целом, доля ипотеки в новостройках доходит до 80-90%
По этим причинам первичный рынок пострадал не так сильно, можно было бы сказать, что и не пострадал вовсе, если бы не рекордные объёмы нераспроданного жилья, продолжающие давить на цены, и не методы, которыми пользовались застройщики, чтобы продать свои метры.
Не мытьём, так катаньем, но продать удалось меньше на 13% чем в 2021 году. 122,0 тыс. лотов против 144,0 тыс. годом ранее. Немного меньше было продано в 2020 – 111,2 тыс.
Год для застройщиков выдался сложным, но не критичным. Сильные перепады в продажах и «нулевая ипотека» в купе со скидками – этим, наверное, запомнится 2022г.
Казалось бы, все «фокусы» застройщиков на этом исчерпаны. Но, если ранее выдавали под 0,1%, то сегодня это 3% и пока ещё действует «траншевая ипотека», за которой наблюдает ЦБ.
В начале текущего года было подано рекордное количество заявок на кредит, но в то же время, замечен рост объёма отказов
Всё, так или иначе, сводится к платёжеспособному спросу, который себя практически исчерпал и высоким ценам, которые остаются для большинства граждан неподъёмными.
Ипотека, играющая в прошлые годы решающую роль, постепенно отходит на второй план.
Отсюда - большое количество желающих, но не имеющих возможности.
Продолжаем наблюдать за рынком…
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
Источник - realty.rbc.ru