Большая часть жилого фонда России приходится на типовые квартиры со стандартной планировкой. Но для комфортной жизни многим требуется перепланировка квартиры. Чтобы ее проведение не вызвало проблем, и не создало трудностей в будущем при продаже квартиры, мы подготовили для вас небольшой чек-лист того, что нужно учитывать для согласования перепланировки. Итак, что можно и нельзя, где и как получать разрешение, все это в нашей сегодняшней статье.
Что не требует согласования?
Фактически – только косметический ремонт, то есть отсутствие каких-то значимых изменений внутри квартиры. Все стены, дверные и оконные проемы остаются на своих местах, полы не вскрыты, сантехника перемещается в пределах санузла, обозначенного на плане БТИ. Излишне упоминать, что все трубы и газопровод также трогать не рекомендуется, а если вы хотите зашить стояки в короба из ГКЛ, то учитывайте, что они должны быть разборными, с обязательным доступом к трубам в любой момент.
Кроме общероссийских норм, есть еще сугубо региональные, уточнить их стоит в местном комитете по архитектуре. Например, в Москве можно без согласования застеклить лоджию, а в Санкт-Петербурге потребуется получить на это разрешение. Кроме того, во многих городах есть здания, вносить изменения в архитектурный облик которых вам вряд ли разрешат. В частности, могут возникнуть проблемы с установкой кондиционера на общем фасаде.
Что точно не согласуют
- Перенос газовой трубы в жилую часть квартиры, как и объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
- Создание теплого водяного пола с запиткой от общедомовой системы отопления;
- Перенос радиаторов отопления на лоджию;
- Любую перепланировку в доме, признанном аварийным;
- Перенос туалета в жилую комнату.
Что нужно для согласования
Прежде всего проект. Стоит учитывать, что сделать эскиз перепланировки самостоятельно не получится, поскольку требуется техническая документация, подготовленная специалистами с допуском СРО. Вы можете заказать дизайн проект с полным комплектом чертежей и учетом всех норм и правил, который ляжет в основу проекта перепланировки, и после согласования по нему будет выполнен ремонт. Но в качестве самостоятельного документа предъявить его также не получится.
Помимо проекта потребуется:
- Свидетельство о собственности;
- Письменное согласие всех проживающих в квартире;
- Техпаспорт жилья БТИ и поэтажная планировка дома;
- Согласие банка, если квартира в ипотеке;
- Заявление на внесение изменений.
В случае с домами, которым присвоен статус памятника истории и культуры, придется пакет документов направить в местное отделение Министерства культуры.
Сколько ждать и что потом
Срок рассмотрения вашего заявления на перепланировку 45 дней, если ваш проект составлен с учетом всех норм и правил, то скорее всего вы получите разрешение. Учитывайте, что разрешение вам выдают строго на год, спустя 12 месяцев оно станет недействительно. Поэтому вы должны успеть завершить все проектные работы в указанный срок. Нет гарантии, что через год нормы не изменятся, и ваш проект вновь пройдет согласование, к тому же процедура не бесплатная.
После завершения ремонта, вам необходимо обратиться в БТИ, специалист придет и проверит, что все было сделано в четком соответствии с предоставленным проектом. Если никаких нарушений не будет, в течение 10 дней вы получите акт приемки, на основании которого вам в кадастровом отделе БТИ сделают новый паспорт жилья, с изменениями планировки. После этого нужно будет зарегистрировать новый паспорт жилого объекта и получить на него право собственности.
Кто выдает разрешение
Чаще всего, этим занимается Государственная жилищная инспекция, в Москве это МЖИ (жилищная инспекция города Москвы), а в Санкт-Петербурге согласованием занимаются районные межведомственные комиссии. Подача документов возможна через сайт Госуслуги, через mos.ru (для Москвы) и через МФЦ.
Как оформить уже сделанную перепланировку
Даже добавление раковины в туалете, является перепланировкой, о чем не все знают. Но чаще проблема возникает по другим причинам – удаление подоконных блоков, перенос межкомнатных перегородок, возведение новых стен и т.п. И тут вы можете спросить, а зачем вообще что-то согласовывать, если все уже сделано?
Во-первых, данное «жилищное преступление» не имеет срока давности, и если вы 10 лет жили спокойно с увеличенной ванной комнатой, это не значит, что однажды к вам не придут с проверкой из БТИ. Штраф, конечно, мало кого испугает, его размер всего 2500 рублей, но вместе с ним вы получите предписание согласовать выполненную планировку. В случае отказа или невозможности его исполнить, вас обяжут вернуть все в исходное состояние. Отказ повлечет за собой передачу дела в суд, и вы легко можете лишиться квартиры. Вас выселят, а квартиру выставят на торги, из вырученной суммы удержат судебные издержки, остальное вернут вам. Вряд ли стоит доводить до этого.
Во-вторых, проблема может возникнуть при продаже квартиры. Под ипотеку она точно не пройдет, т.к. для этого требуется технический паспорт, который вы не сможете получить, точнее полученный документ будет говорить о том, что выполнена незаконная перепланировка. И это автоматически возвращает вас к пункту со штрафом и необходимостью согласовать проведенные работы. Продать за наличку тоже непросто, поскольку покупатели могут потребовать от вас документы, подтверждающие законность перепланировки. По этой причине продажа часто происходит по более низкой цене – скидка покроет расходы новых владельцев на узаконивание перепланировки.
Если ваша перепланировка выполнена с соблюдением всех требований, то проблем с согласованием не возникнет. Сделаете проект, соберете все документы, перечисленные выше, а также добавите к ним:
- экспликацию до и/или после перепланировки;
- при его наличии – договор с подрядчиком, осуществлявшим перепланировку по готовому проекту;
- техническое заключение о том, что проведенные работы не опасны для здания и его жильцов;
- разрешения от СЭС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, архитектурно-планировочного управления.
Также придется заплатить пошлину и штраф, после чего документы отправятся на рассмотрение.
А вот если при самовольной перепланировке были совершенны недопустимые действия: перенос радиаторов отопления на лоджию, газовой плиты в жилое помещение, увеличение санузла за счет кухни (кроме квартир на 1 этаже), снос несущих стен и т.п., перепланировку вам не согласуют. Тут нужно уточнить, что о невозможности согласования вам скажут уже в проектной организации, куда вы обратитесь за составлением проекта перепланировки. Если рискнуть, и подать на согласование проект, не совпадающий с параметрами вашей перепланировки, то все равно ничего не выйдет – вам выдадут предписание, устранить все несоответствия с проектом перепланировки.
Есть ли шанс согласовать перепланировку после отказа
Все зависит от причины отказа. Если речь о предписании устранить несоответствия с предоставленным проектом, то достаточно его исполнить, и получить согласование. Если вся суть перепланировки сводится к нарушению существующих норм и правил, согласование вы не получите. Придется либо менять проект и все перестраивать, либо вас просто обяжут вернуть все в исходное состояние.