Армения — одно из государств, куда легко перебраться россиянам. Безвизовый режим, полугодовое пребывание, государственная валюта (армянский драм) значительно дешевле рубля, распространенность русского языка среди жителей, незамысловатое открытие юр. лица — вот причины, по которым страну выбирают для переезда и бизнес эмиграции.
С ростом количества приезжих в Ереване образовался ажиотаж на рынке недвижимости. Сначала тенденция наблюдалась только в центре столицы, но со временем рост цен добрался до всех районов города.
Армения — горная страна, раскинувшаяся на 30 тыс кв.м, в которой проживает около 3 млн человек. У неё нет выхода к морю, но есть страны-соседки: Грузия, Азербайджан, Иран и Турция. В последние годы страна развивается как туристическое направление, обрастая новой инфраструктурой. Появляются новые проекты в сфере горнолыжного туризма, альпинизма, экотуризма. Армения становится все перспективнее для инвестиций в недвижимость.
Главное, что нужно понимать, планируя покупку недвижимости в Армении: инвесторам интересен только один город — Ереван. В стране около 50 городов, но как правило они небольшие. Практически в половине городов проживают менее 10 тысяч человек, а площадь самих городов невелика: менее 10 квадратных километров.
Ереван — столица Армении, где проживает более миллиона человек. Плотность населения довольно высока и почти не уступает Москве. Оживленный город с развитой инфраструктурой, где сосредоточена вся жизнь страны: расположены главные производственные, торговые и финансовые мощности. Центральная часть города — его историческое достояние, разработанное и построенное согласно проекту выдающегося армянского архитектора Таманяна. Здесь расположены главные достопримечательности, кафе, бары, кипит ночная жизнь.
Второй по величине город — Гюмри, расположен в двух часах езды от Еревана, имеет международный аэропорт Ширак. Однако он в 5 раз уступает столице по площади и в 10 раз — по численности населения.
Также среди относительно крупных городов Армении можно выделить Вагаршапат, который называют духовной столицей страны, Капан, Ванадзор, Раздан, Алаверди, Степанаван и др.
Рынок недвижимости
Экономика Армении сейчас переживает непростые времена, но при этом число сделок с недвижимостью стабильно растет. Это может быть связано с тем, что в неспокойные времена она рассматривается как более надежное вложение. Это особенно заметно в местном быстрорастущем ипотечном секторе. Активизация на рынке недвижимости, вероятно, также связана с недавним решением правительства закрыть программу, согласно которой покупателям нового жилья возвращали налог на доход в размере процентов по ипотеке.
В Армении проживает чуть менее трёх миллионов человек. Каждый третий – в столице. Это влияет и на рынок недвижимости, и на сферу услуг. В Ереване самые высокие цены на квартиры в стране, здесь же сконцентрирован рынок труда и все основные сервисы. Центр города пользуется наибольшим спросом среди покупателей, однако его застройка ограничена дефицитом свободных участков.
Падение цен, которое наблюдалось в 2020 году, постепенно нормализовалось и сравнялось с доковидовскими и довоенными временами. Местные эксперты считают, что если экономическая и политическая ситуация останется стабильной — рынок продолжит расти. В Ереване количество сделок по купле-продаже квартир подскочили за год в два раза. При этом половина сделок касается квартир и жилых домов, и больше трети — земельных участков.
Районы города активно застраивают первичной недвижимостью. Новостройки возводят достаточно высокого качества, отвечающие современным требованиям и нормам сейсмоустойчивости. Покупателям предлагается рассрочка с первоначальным взносом от 20% и с условием, что остаток будет внесен до завершения строительства. Объекты реализуются в основном напрямую от застройщика, а услуги риэлтора стоят от 1,5-2,5%.
Как правило, новые объекты сдаются уже со стяжкой, штукатуркой стен, электрической разводкой. Новостройки обычно максимально приближены к североамериканским нормам, где в санузле одновременно с ванной размещают и душевую кабину, а кухню совмещают с гостиной.
Стоимость недвижимости в Армении в 2022 году
По данным Комитета кадастра, в первом полугодии 2022 года стоимость жилья в Ереване выросла на 14.6% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. А в среднегодовом выражении рост цен на жилье в столице составил 16,7%, хотя риэлторы дают оценку не менее 20%. Стоимость квадратного метра в Ереване во втором квартале составляла от 500 до 2 500$ за кв. метр.
Несмотря на рекордный с 2010 года рост цен, увеличилось число сделок, совершенных иностранцами. Их стало больше на треть. В первом квартале 2022 было совершено более 1000 сделок с недвижимостью. Среди покупателей больше всего граждан России, США, Ирана. Чаще всего недвижимость покупали в Ереване: именно на него приходится более трети всех договоров. Особенно популярны такие районы, как Давиташен, Кентрон и Малатия.
Самым дорогим и престижным районом Еревана считается центр — Кентрон. Средняя рыночная цена квадратного метра здесь варьируется примерно от 1000 до 5000 долларов.
Цены на однокомнатные квартиры в центре Еревана начинаются в среднем от 50 000$, в районах Арабкир и Давидашен — от 35 000$, двухкомнатные в Кентроне продают по 60 000$, а трехкомнатные — от 80 000$.
В новостройках Малого Центра готовые квартиры с ремонтом стоят примерно 2500 долларов за квадратный метр. За пределами Малого Центра на начальном этапе строительства цены начинаются от 650 до 1500 долларов за квадрат.
Почему цены идут вверх?
Причин такого оживления на рынке недвижимости несколько. Рынок Армении небольшой, и любое внешнее изменение оказывается значительное влияние: либо рост, либо падение. Среди основных факторов, которые сказались на рынке недвижимости в этом году, можно отметить:
• СВО и мобилизация в России. В первую волну в Армению переехали компании, которые работали в России и попали под санкции. Поэтому возрос спрос и на коммерческую недвижимость.
• Рост стоимости аренды. По мере роста цен, собственники, которые собирались продавать жилье, решили подзаработать на аренде. Владельцы увидели, что они могут получить значительный доход, поэтому предложений стало меньше. Но количество желающих приобрести недвижимость выросло. В результате, спрос стал превышать предложение, что нашло свое отражение в ценах на недвижимость.
• Снижение курса валюты. В начале года доллар стоил около 480 драмов, сейчас – 405 драмов. Снижение курса подтолкнуло тех, кто задумывался ранее о покупке жилья или же решил инвестировать свои сбережения в недвижимость, чтобы избежать их девальвации. Также из-за роста курса доллара пошли вверх цены на недвижимость в драмах: продавцы вынуждены повышать цены на квартиры.
• Упрощение порядка получения ипотеки. Сократилось количество требуемых документов для оформления банковской ипотеки на покупку жилья. Это уменьшило бюрократические проволочки.
• Подоходный налог. Программу возвращения подоходного налога, которая действует с 2015 года, постепенно собираются свернуть. Суть программы в том, что граждане, которые уплачивают подоходный налог, могут получить средства обратно и направить их на погашение процентов по ипотеке.
• С июля в Армении перешли на безналичный расчет при покупке недвижимости. Уже нельзя приобрести недвижимость за наличные: все расчеты по сделкам между физическими лицами, если сумма сделки более превышает 500 тысяч драмов, должны идти через банковские счета. Это нововведение также привело к увеличению сделок весной.
Преимущества покупки недвижимости в Армении
Страна действительно очень дружелюбна и открыта к зарубежным инвесторам. Вот только несколько факторов, которые делают Армению такой:
• Рост экономики: в 2021 году ВВП увеличилось на 6,1%.
• Стопроцентное владение недвижимостью. Иностранцы могут приобретать, сдавать в аренду, продавать, завещать свое имущество.
• Лояльная налоговая политика. В Армении отсутствуют налоги на дарение и наследство, прирост капитала.
• Простота оформления документов о праве собственности. Все сделки купли-продажи здесь проходят быстро и легко, независимо от того, жилой это объект или коммерческий. Приобрести жилье можно даже дистанционно, не приезжая в Армению.
• Невысокие процентные ставки по ипотеке. Они были снижены почти на до 10,5%, в планах снижение до 7%.
• Визовая доступность. Для граждан более 60 стран действует безвизовый режим, а граждане РФ могут въезжать в Армению по внутреннему паспорту.
• Сняты все ковидные ограничения.
Новое строительство в Ереване
Вследствие образовавшегося за прошлый год дефицита недвижимости, Армении пророчат строительный бум. Особенно это касается Еревана. В столице возводят около трехсот многоквартирных зданий в спальных районах и пригородах. Строительный сектор в первом квартале 2022 года зафиксировал рост на 6,2 % по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Частные инвестиции увеличились на 32,7%.
Несмотря на постоянный рост стоимости, возрос спрос на дорогостоящие элитные квартиры не только со стороны нерезидентов — местные жители также проявляют повышенный интерес к недвижимости премиального сегмента.
Стоимость квадратного метра в элитных жилых комплексах стартует от 2500$ за кв.м. Как уже говорилось ранее, за год цены на жилье увеличились в среднем на 20% и продолжают расти.
Среди строящихся объектов в элитном сегменте можно выделить:
• Blue Sky Residence — 21-этажное здание с обширной парковкой, бассейном и вертолетной площадкой.
• ЖК «Ной Лакшери Апартментс» — комплекс с повышенной сейсмоустойчивостью, элегантными архитектурными решениями, фонтаном, зеленым двором и системой безопасности последнего поколения.
• ЖК «Виктор Амбарцумян» с подземной парковкой, детской площадкой и удобным месторасположением.
• Жилой квартал «Север-Юг» в 2 км от столицы с прекрасным видом на горы, рядом с самым большим торговым центром региона, состоит из жилых домов площадью 130 кв. м с удобными архитектурными решениями.
• ЖК «Антара Инн» с ограниченным количеством квартир, панорамными окнами, расположенный рядом с главной достопримечательностью города – архитектурным ансамблем «Каскад», с которого открывается отличный вид на «розовый город» и двуглавый Арарат.
Перспективы рынка недвижимости в Армении
Рост экономики и повышенное внимание правительства к диверсификации способствуют росту рынка недвижимости в Армении. Кроме того, наличие доступных процентных ставок по ипотечным кредитам помогает многим семьям в стране позволить себе жилье.
Прошлый год ознаменовался взрывным ростом цен и скорого возврата к прежним уровням эксперты не прогнозируют. Среди причин не только резкое увеличение спроса, но и общий рост цен: стройматериалы, сырье, транспорт, энергоресурсы — все значительно выросло в цене. Это тянет вверх цены на первичном рынке, а он, традиционно, подтягивает за собой по стоимости рынок вторичного жилья.
Дальнейшее поведение рынка во многом будет зависеть от геополитической ситуации и масштабов притока людей в Армению. Однако, при любом сценарии, стоимость недвижимости в обозримом будущем не вернется на прошлые позиции.
По прогнозу Allied Market Research к 2026 году объем рынка недвижимости Армении достигнет более 1 млрд долларов. Развитие коммерческой отрасли и увеличение производственных мощностей еще больше увеличит спрос на промышленную недвижимость.
Максимальную долю рынка будут занимать продажи, а сегмент аренды отличится новым взлетом цен. Также прогнозируется большой объем сделок с землей, и, как следствие, рост ее стоимости.
Выводы
Армения отлично подходит для релокации россиянам, не планирующим резко менять привычный уклад жизни. Русским здесь владеет больше половины населения, поэтому особых проблем в общении не возникнет. Культура Армении также достаточно близка нашим соотечественникам, это древняя христианская страна со своими, пускай самобытными, но в целом понятными обычаями. Но, если вы задумываетесь о покупке жилья в Ереване, то будьте готовы к тому, что цены на недвижимость значительно взлетели за последний год, а уровень комфорта и инфраструктуры не всегда соответствует тому, к чему привыкли жители России.
Источники:
