Статья из серии "Вопросы, которые надо решить до начала строительства".
Эта статья посвящена вопросу взаимоотношений между клиентом и строительной фирмой. Ведь правильно организованные и налаженные взаимоотношения, как были, так и остаются гарантией успешного строительства.
Что клиент может требовать с фирмы-подрядчика и что она обязана для него сделать? Именно этот вопрос волнует потенциального застройщика прежде всего. Но ведь, как известно, права и обязанности - это вещь обоюдная. Поэтому давайте рассмотрим не только права и обязанности строительной фирмы, выполняющей заказ этого самого клиента, но и права и обязанности самого клиента.
Договор строительного подряда
Начнём с того, что все работы должны производиться на основании договора строительного подряда. В таком договоре как раз и регламентируются взаимные права и обязанности клиента (здесь и далее будем называть его «Заказчиком», как в договоре) и строительной фирмы, выполняющей заказ (здесь и далее будем называть её «Исполнителем», как в договоре). Правильно составленный договор и будет являться юридической гарантией нормальных отношений между «Заказчиком» и «Исполнителем» до, во время и после окончания строительства.
Прежде чем приступить к составлению договора «Заказчик» должен определиться, какой именно дом он хочет. Каждая фирма обычно предлагает множество проектов домов и надо выбрать хотя бы приблизительно внешний вид дома, его размеры и внутреннюю планировку. По этим исходным данным уже можно будет хотя бы примерно определить стоимость дома. Имея предварительный расчет, уже можно смотреть, что добавить, что убрать, чтобы сбалансировать потребности с возможностями и в результате составить проект-предложение.
После того, как проект-предложение будет «Заказчиком» одобрено, «Исполнитель» сможет разработать проект фундамента и самого дома со всеми необходимыми рабочими чертежами и прочей документацией. Они необходимы не только «Исполнителю», но и «Заказчику», прежде всего потому, что по ним можно будет проверить, соответствует ли то, что построили, тому, что должно быть.
Стоит предупредить застройщиков о том, что конструкцию фундамента надо рассчитывать сразу на окончательный вариант дома. Если Вы, например, собираетесь впоследствии обложить стены дома кирпичом, то фундамент необходимо рассчитать под такой вариант внешней отделки изначально. И ни в коем случае не скрывать свои дальнейшие намерения от проектировщиков. Скрыли – в результате вполне может оказаться, что и сама конструкция фундамента слабовата, и ширина его не рассчитана еще на полкирпича. А кладка в воздухе, как известно, висеть не может.
Так же следует обратить внимание на то, что «серьезный» кирпичный дом без геологических исследований грунта на месте застройки возводить просто нельзя. И проводить такие работы должна только организация, имеющая на это соответствующее разрешение-сертификат. Её представители выезжают на место и с помощью бурения берут пробы почвы по углам и в середине дома. В течение определенного времени в лаборатории выполняется анализ этих проб, после чего выдается заключение, в котором, во-первых, оговорено можно или нельзя ставит выбранный дом на данной конкретной почве, а во-вторых, даются рекомендации - что и как надо в конструкции фундамента усилить, чтобы дом простоял долгие годы.
Когда проект будущего дома будет готов, составляется непосредственно договор строительного подряда. Этот документ необходим и с точки зрения действующего законодательства. К нему составляется в качестве приложения проектно-сметная документация. Это очень важный вопрос, потому что это именно та документация, по которой клиент будет получать оплаченные им материалы. Именно по ней и можно проверить, все ли ему завезли из того, что он оплатил.
Например, там есть пункт, по которому «Исполнитель» обязан предупреждать «Заказчика» обо всех неожиданностях, выявленных в процессе строительства: обнаружилось, что фундамент попал на «плывун», слишком близко проходит высоковольтный кабель и т.д. Или если «Заказчик» в процессе работ делает какие-то изменения, которые могут быть опасны для эксплуатации дома и даже для жизни самого «Заказчика», то «Исполнитель» также обязан его об этом предупредить. А еще лучше убедить, что так делать нельзя. Если «Заказчик», например, собрался поставить в доме печь, то он обязан место её установки согласовать с проектировщиками. Ведь при установке печи при проходе её дымовой трубы через перекрытие и крышу возможно придётся перерезать балки перекрытия или стропильные ноги, и такое ослабление конструкция как раз и станет опасным для жизни самого же «Заказчика». Проектировщик же либо предложит свой безопасный вариант расположения печной трубы, либо разработает необходимые усиливающие конструкцию узлы, которые строители сразу же и реализуют на объекте. И тогда проход печной трубы через перекрытия и крышу станет гарантированно безопасным.
К договору также прикладывается Техническое задание, в котором дается полное описание строящегося объекта, включая мельчайшие нюансы: высота потолков, толщина слоя утеплителя, какой потолок, как обшиваются стены, какие необходимо провести дополнительные работы и т.д. Техническое задание - это документ, скрепляемый с двух сторон подписями. И необходим он для того, чтобы у «Заказчика» и «Исполнителя» в дальнейшем не возникало разночтений по поводу проведения тех или иных работ. При составлении Технического задания «Заказчик» должен дать описание расположения самого участка и описание почвы на участке застройки. Если «Заказчик» затрудняется дать такое описание, то на место должен выехать специалист, который поможет ему это сделать. При таком выезде он также составит схему проезда и сделается привязку будущего дома к участку. Составленные документы потом тоже прикладывается к договору во избежание дальнейших разночтений. Иначе потом «Заказчик» может заявить, что он просил фасад дома повернуть совершенно в другую сторону и т.д.
Зачем такие сложности? Просто многие вопросы при составлении Технического задания заставляют «Заказчика» еще и еще раз все хорошо продумать и просчитать. Заставляют задуматься даже над теми вопросами, над которыми раньше он никогда не задумывался, считая, что каждый из них имеет очевидное решение. А лишний раз задуматься, согласитесь, полезно. Ведь дом-то Вы ставите не на год-два, а надолго. При составлении всей этой документации «Заказчику» следует очень внимательно читать её, и если что-то непонятно, то требовать разъяснений. И только потом ставить под документом свою подпись. Во избежание дальнейших разночтений «серьезные» фирмы обычно фиксируют все согласованные вопросы на бумаге, не допуская каких бы то ни было устных соглашений. Это полезно и удобно как для «Заказчика», так и для «Исполнителя», поскольку исключает разночтения.
Определившись с архитектурным проектом и составив смету, можно приступать к строительству.
Строим дом «под ключ»
Это, тот самый вариант, когда бригада делает все работы, начиная с закладки фундамента и кончая отделкой. В нём есть пять условных этапов: заключение договора, фундамент, возведение коробки дома, установка дверей и окон, отделка и сдача объекта. Каждый из этих пять этапов завершается составлением приемо-сдаточного акта и оплатой данного этапа работы. Например, когда фундамент готов, клиент должен осмотреть его, высказать свои замечания или претензии. При этом он имеет право задержать оплату денег за этап, до тех пор, пока претензии и замечания не будут устранены (конечно, если они конкретны и обоснованы). «Исполнитель» же со своей стороны, согласно действующего Гражданского Кодекса, обязан устранить все указанные «Заказчиком» недостатки, какого бы длительного времени это не потребовало.
Для «Исполнителя» такая система тоже удобна - он не приступает к следующему этапу, пока не завершили предыдущий. Но когда он этот этап завершил, то должен быть твердо уверен, что он его действительно завершил. И никаких претензий при окончательной сдаче к этому этапу уже не будет. Таким же образом сдается каждый из последующих этапов.
По обоюдному согласию сторон порядок выполнения этапов может быть изменен. Причиной этого могут послужить, например, небольшие перебои с поставкой материалов в летний период, или какие-то неожиданно возникшие проблемы у «Заказчика». Например, «Исполнитель» может просить оплатить вперед всю стоимость материалов, чтобы заранее завезти сразу весь закупленный на эти деньги материал на участок и иметь широкий фронт работы. Кстати, для «Заказчика» именно такой вариант может оказаться даже более выгодным: во-первых, он защищает от подорожания материалов, а во-вторых, гарантирует сохранение темпов строительства. Но делается это только по обоюдному соглашению, составленному в письменном виде (ст. 709. п.6 Гражданского Кодекса).
Цена дома может быть установлена «по факту» или на основании нетвердой сметы. Нетвердая смета - это вариант, когда перед началом строительства составляется только эскизный проект дома, а оплата работ производится по фактическим затратам. Такой способ избавляет «Исполнителя» от скрупулезного просчета потребного количества материалов, а «Заказчика» от оплаты этого этапа работы. Дело в том, что при расчете сметной стоимости в неё обязательно закладываются определенные проценты запаса. И закладываются они согласно определенных норм. Правда, иногда этот запас так и остается неиспользованным – в этом случае материал оставляется «Заказчику» и конечно несколько удорожает сметную стоимость. Если строительство ведется по факту, то оно получается чуть дешевле, что, безусловно, более выгодно для «Заказчика».
На чем может сэкономить «Заказчик»?
Например, на покупке материалов. То есть материалы он может купить или достать сам, любым удобным и выгодным для него способом, и «Исполнитель» будет использовать именно их. Но, следует учитывать, что при этом проверять качество материала «Исполнитель» будет довольно жестко (особенно деревянные стройматериалы), ведь гарантии-то на дом потом давать ему. И в этом случае никакой ответственности, за то, что «Заказчику» подсунули не тот материал и не в тех объемах (а проконтролировать именно этот вопрос при получении материала чрезвычайно трудно) «Исполнитель» уже не несёт. Всё дело в том, что при закупке материалов, ни один специалист вам никогда точно не скажет сколько, например, необрезной доски «двадцатки» должно быть в одном кубометре - это сделать просто невозможно. Более-менее точные расчеты можно провести разве что с обрезной доской. Но ведь неискушенного в этом вопросе «Заказчика» обмануть при продаже – это ж почти «святое» дело. Поэтому не стоит удивляться, что ближе к концу строительства вдруг не хватит всего-то пары досок. Но Вам придётся бросить работу, нанять грузовик и срочно приобрести и завезти недостающее на стройплощадку. Когда по договору поставками занимается «Исполнитель», то количество строительных материалов в накладной указывается не только в кубометрах, но и в штуках (это не сказка, а нормальная практика работы). Так «Заказчику» контролировать проще и легче. И срочно бежать на рынок ему уже не придётся – обо всём, чего не хватило, голова будет болеть у «Исполнителя».
Продолжение следует
__________________________________________
Номер этой статьи в рубрикаторе журнала WOODFOCUS - 02.04.01.
(в рубрикаторе собраны все статьи, опубликованные журналом за весь период его существования).
______________________________________
Целиком данную статью можно прочитать на сайте "Строим частный дом" перейдя по ССЫЛКЕ
