Добрый Вечер Дорогие Подписчики и Читатели моих статей! Сегодня мы рассмотрит такой вопрос: Как не попасть на мошенников при покупке объекта недвижимого имущества?
Все рано или поздно задумываются о покупке той или иной недвижимости. Это могут быть нежилые здания, сооружения, помещения, у которой в основной своей массе все ясно и понятно. Такой куплей-продажей занимаются в основ юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые юридически подкованы или имеют своего частного юриста или есть в штате юрист, но все таки большинство - это обычные граждане, так называемые "незащищенные слои населения", за счет которых зачастую пытаются нажиться мошенники.
Существуют определенные правила купли-продажи, которые позволяют определить на сколько будет чистая сделка и как сделать так, чтобы эта сделка была юридически чистой.
Чаще всего граждане покупают объекты жилого назначения, земельные участки, садовые и дачные домики. Вот именно в таких сделках и кроются различные нюансы, и именно в таких сделка легче всего попасть в лапы не честных продавцов.
Я не могу Вам гарантировать, что данные советы Вас на 100% уберегу от мошеннических действий нечистых на руку людей, но мои советы помогут Вам быть более уверенными при покупки недвижимого имущества и быть более подкованными в этом вопросе.
Приобретение объекта недвижимого имущества конечно же начинается с поиска нужного объекта недвижимости. Мы этот этап рассматривать не будет, потому что здесь ничего сложного нет. А начнем с этапа когда Вам продавец (агент) пытается впаривать, что этот объект недвижимости самый лучший, и если вы его приобретете продавец Вам сделает скидку :). Как вы понимаете это момент осмотра объекта недвижимости! И мы его назовем:
1 этап:
Что нужно учесть на данном этапе:
На данном этапе нужно слушать не только красивые речи продавца недвижимости. Это у Вас должно быть не первостепенным. Сначала необходимо:
- Тщательно осмотреть объект недвижимости.
- Изучить (полностью) все документы на объект недвижимости (выписку из ЕГРН, технический паспорт и т.д.) В изучаемых документах вы должны найти для себя (собственника (продавец должен быть собственником и точка), обременения (залог, арест, сервитут и т.д.) и соответствие объекта техническим документам (цель незаконная реконструкция).
- Если продает представитель продавца, необходимо изучить доверенность. Она должна быть нотариальной, выдана на продажу данного объекта и иметь право подписи представителем всех документов, необходимых для продажи объекта недвижимости. А также ее срок действия не должен закончиться.
- Цена не должна быть существенно ниже рыночной цены, при этом если Вам стараются очень навязать приобретение данного объекта недвижимости, лучше отказаться от его покупки. В данном случае скорее всего есть подводные камни, которые невооруженным глазом не видны или Вы их пропустили.
- Сразу согласие на приобретение лучше не давать, потому что эйфория пройдет и вы начнете логический размышлять, и вполне возможно вы передумаете объект недвижимости покупать.
- После осмотра объекта недвижимости, который вы думаете приобрести, необходимо обойти соседей (конечно без продавца) и пообщаться. Цель: найти конфликты между продавцом и соседями, которые в дальнейшем могут перейти на Вас. Так же целью может быть экологическая обстановка, преступность на районе и иные бытовые проблемы. Это не обязательный пункт этапа, но желательный.
2 этап:
Наконец вы договорились и надумали подписать договор и готовы направить документы на регистрацию:
1) Проверяем еще раз все документы, в том числе доверенность (особенно если представитель изменился) и справку об отсутствии зарегистрированных лиц (если это жилое помещение). Выписка из ЕГРП должна быть новая.
Так как государство разрешило банкротство физических лиц (граждан), желательно потребовать у продавца отчет по кредитной истории. В данном документе указывается сведения о нахождении гражданина (продавца) в процедуре банкротства или нет. Если да, то Вы рискуете в дальнейшем остаться без объекта недвижимости и деньги скорее всего Вам будет не вернуть (надеюсь вы понимаете на что я намекаю :)).
2) В договоре должны быть указаны:
- Предмет договора. Он должен быть указан так, чтобы его можно было идентифицировать (адрес, площадь, кадастровый номер и т.д.)
- Цена и порядок оплаты.
Виды способов оплаты: наличным путем, перевод на счет продавца или путем открытия счета эскроу (ст. 860.7 - 860.10 ГК РФ). Счет эскроу является самым безопасным средством оплаты по таким видам договоров. Какой способ оплаты выбрать, решать только Вам с продавцом.
- Приложение акт приема-передачи (передаточный акт). Акт приема - передачи должен быть подписан до сдачи документов на регистрацию. Акт приема-передачи является обязательным условиям при заключении такого рода договоров. И то что он в большинстве случаев игнорируется сторонами, это не правильно и может привести к последствиям.
Ст. 556 ГК РФ 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
- Прочие условия, которые вы считаете существенными.
При подписании договора необходимо изучить договор и проверить реквизиты сторон.
P/S Юристы также добавляют в договор вот такое условие: Продавец подтверждает, что объект недвижимости не заложен, под арестом и ограничениями не состоит и не имеет прав требования третьих лиц.
3 этап
Подача документов на регистрацию:
От покупателя требуется следующие документы:
- Квитанция об оплате государственной пошлины
- Паспорт, доверенность (если покупка производится через представителя)
От продавца:
- Договор купли-продажи и акт приема-передачи (передаточный акт)
- Нотариально зарегистрированное согласие супруга. Если есть таковой и объект недвижимости является совместно нажитым имуществом. Совместно нажитым имуществом не является: Имущество приобретенное до брака, подаренное или наследованное до брака, вовремя брака или после расторжения брака.
- Паспорт, доверенность (если продажа производится через представителя)
Выписка и технический паспорт не нужны при подаче документов на регистрацию.
Следуя вот таким не хитрым правилам Вы можете стать счастливым приобретателем долгожданного объекта недвижимого имущества. Это общие правила подходящие всем покупателям. Но не забывайте, что каждый отдельный случай имеет свои нюансы, которые могут потребовать дополнительных мер для организации законной сделки!
Всем Удачи! Всем Спасибо! И подписывайтесь на мой канал:
https://dzen.ru/prostourist?share_to=link&integration=site_desktop&place=layout
