Имея на руках поражающий воображение капитал в сумме 11 млн. рублей, образованный продажей замкадной квартиры, гонорара от случившегося очень кстати договора по продаже квартиры в Алых парусах и скромных сбережений неприметного риэлтора, я рьяно взялся за поиск объекта для будущих инвестиций.
Балансируя между 2 полюсами понятий "купить выгодно" и "купить максимально безопасно", скрепя сердце, выбор был сделан не в пользу последнего, ведь я сам придумал лозунг "тот кто не рискует, тот не пьёт.. корвалол" , и следовательно, ни фига не инвестор.
Лозунг любого инвестора в недвижимость - "кто ищет, тот всегда найдёт! " В моей версии - приключения на 5 точку🙂.
Отмечу, что все продажи в здании шли через уполномоченное агентство, франчайзи крупной сети (не буду рекламировать - профессиональная зависть).
Отличалась ли цена ДКП от фактической (покупатели получали гарантийные расписки), решайте сами, расчёт производился через ячейки в банке неподалёку, по типу конвейера.
Поначалу я колебался, сомневаясь в правильности выбора, так как ранее уже дал аванс за однушку в хрущевке в сотне метров от входа в метро Кузьминки, не помню уже точно цену , но до 5 млн. рублей.
Причина выбора: считаю, и как всегда рекомендую своим клиентам и вам тоже, что близость к станции метро - одно из главных условий увеличения доходности объекта (особенно коммерческих помещений).
Но аморфность продавцов в хрущевке, альтернативная продажа, плюс не внушающий мне особого доверия в профессиональном плане агент, забыл уже, Бэста, или Инкома (офис на Цветном) привели к патовой ситуации. В итоге я забрал аванс, тем паче на тот момент уже авансировал за первую однушку на Трофимова.
В конце марта и середине апреля были завершены сделки и оформлены в собственность 2 однушки по адресу ул. Трофимова д. 16. (между Автозаводской и Кожуховской). Одновременно с этим последовательно запущен процесс ремонта с перепланировкой. Я не совсем чётко понимал окончательную сумму переделки, и поэтому старался экономить. Молдавская бригада нашлась через ремонтника одного из моих значимых клиентов.
Фото дома и окрестностей примерно как они выглядят сейчас:
По ремонту: в отсутствии опыта, составлять смету не посчитал обязательным, поэтому старался на всем экономить, в меру здравого смысла. На тот момент я ещё не был достаточно искушен в ремонтной теме, чтоб понимать примитивную схему субподряда - тот кто привёл тебе исполнителей тупо возьмёт свою долю и на этом его миссия исполнена.
Стоит ли говорить, что все 50 т. р. аванса просто ушли в карман посредника.
Одни из самых важных компонентов инвестиций в недвижимость – ее состояние и функционал. Здесь мы плавно переходим к старинной инвесторской забаве – изменение помещения в сторону повышения прибыльности .
И это не всегда улучшение, точнее будет сказать: не каждое улучшение и затраты на ремонт и интерьер бывают прибыльными. Нередки случаи ремонтов под себя, которые кроме Вас, прекрасных, никому больше не нужны. Не буду отнимать хлеб у многочисленных блогеров по ремонту, поверьте мне на слово.
Приехали, РЕМОНТ. Мои мысли касаемо ремонтных работ вкратце, но по существу.
МЫСЛЬ #1/ Мораль:
ищите исполнителей напрямую, не кормите "бригадиров".
МЫСЛЬ #2:
Кроме сарафанного радио, сейчас полно агрегаторов. На агрегаторах ремонтных услуг типа Авито, Ремонтник. ру, Юду и пр. развелась и развилась мафия диспетчеров, отрезающих свою пайку от заказа. Скептически мониторьте отзывы и имейте ввиду что топ-исполнители чаще всего расписаны на месяц вперед.
МЫСЛЬ #3:
По-хорошему, рекомендую заключать договор с серьезными конторами (сам поступал так нечасто, только для специализированных работ - экономил). Так будет дороже, но при отсутствии у Вас опыта, велики риски получить некачественную работу по завышенным расценкам и с большой задержкой.
Если Вы реально ограничены в средствах и решились на «независимых» исполнителей, то ловите
ЛАЙФХАКИ ПО РЕМОНТУ, очевидные, но нечасто выполняемые:
✅ заключайте, пусть и формальный, договор подряда на бумаге где подробно расписан объем работ, сроки, расценки и гарантия
✅ сразу, причём конкретно, договоритесь что тяп-ляп, самодеятельность, "так даже лучше" и прочая джамшудовщина не прокатит и денег без исправления косяков они не получат
✅для этого нужен постоянный контроль, если не всегда лично, то по видеосвязи. Уверяю, чем чаще это делать, тем меньше "хуже" будет
✅оплата труда по низу рынка, как в моих случаях, всеми исполнителями подразумевается как сделать все с наименьшим напрягом, наша цель - прямо противоположная. Компромисс достигается где-то посредине. Если перегнуть палку "на минималках по цене ", то адекватные мастера уйдут - задаром выкладываться по полной согласны лишь .. опоруки
✅незнакомые мастера задешево вообще не вариант. Только если по рекомендациям
✅самые ответственные и скрытые работы: сантехника и электрика, ни на качестве исполнения, ни на материалах экономить категорически нельзя
✅ никогда не платите авансом – наоборот, постоянный положительный баланс в Вашу сторону. Бригада должна зависеть от Вас, а не Вы от бригады. Иначе у них появляется соблазн вести параллельные халтуры, сроки сдачи объекта затягиваются. Душещипательные истории про «заболел, ДР детей, свадьбы-похороны и пр.» - только документальное подтверждение. Истина: художник должен быть голодным (слегка) все еще на злобу дня
✅ при приемке объекта не выплачивайте все до копейки, удержите несколько процентов от подряда на пару месяцев, как минимум, недель. Когда вылезут очевидные косяки, данная подстраховка как раз и поможет их исправить оперативно и без доп. затрат.
Вернусь к повествованию: с бессарабскими мастерами я договорился по устроившей меня цене. За работу 200 т. р. с квартиры, т. е. по 100 т. р. со студии, итого 400 т. р. без учёта стройматериалов.
Это было недорого, учитывая вводные данные: квартирки были в штукатурке, новые ПВХ окна, радиаторы биметалл, новые стояки и разводка ВС. Все.
Задача: из однушек сформировать по 2 студии под ключ.
В первых числах июня 4 студии были полностью обставлены и влились в мой посуточный бизнес. Об этом проекте ждите отдельную публикацию со всеми подробностями, которые считаю достаточно интересными, хотя бы только потому что расположение прямо у большой воды и само тип здания не часто встретишь в нашем городе.
Но не только по этой причине, инвестиционная история с данным зданием может и должна явиться назидательным уроком для любого "инвестора в бетон".
Смотрите /Читайте в следующем выпуске моего канала публикацию в стиле уже не выходящей в эфир передачи НТВ: "Скандалы, интриги, расследования. Показать всё, что скрыто".
Информация по зданию
Несмотря на то, что дом по Трофимова 16 вовсе не являлся новостройкой, это был редкий случай открытой продажи всех имеющихся квартир в здании одновременно. Разумеется, я был нацелен исключительно на первый этаж.
Остановлюсь подробнее на здании. В данном типе башни на первом этаже представлены 8 квартир, зеркально по 4 на обеих сторонах по длине здания: 2 однушки и 2 трёшки. На самом деле это нестандартная планировка для данной серии, как и история этого дома в целом.
Со дня постройки в 1968 г. здание было на балансе почившего ныне в Бозе легендарного ЗиЛа.
Здание использовалось как административно-гостиничный комплекс, если по простому, то здесь по слухам, располагались общага квартирного типа для сотрудников завода. А на первом этаже, как раз в купленных мною квартирах - бухгалтерия и столовая . На момент самого первого просмотра они ещё имели дверные проемы с соседней 3кой, стоял кондовый щиток с рубильником советского образца. Также были очевидные следы наличия отдельного входа с фасада (окнами на огороженную парковку дома 16А): довольно топорная закладка бывшего выхода куском ФБС блока и видимая линия ступенек демонтированной лестницы.
Возникала мысль заняться переводом 1 или сразу 2 квартир в нежилье, но ни морально, ни финансово я тогда не был к этому готов. Поэтому как только я нашёл этот адрес в и была возможность купить 3х комнатную квартиру выходящую на уличный торец (первую линию, имевшую хороший потенциал для перевода в коммерческий объект, я пораскинул мозгами и не стал ввязываться в эту авантюру.
Возможно, зря, судить сложно - не располагаю точными цифрами этого проекта.
Буквально через несколько дней лот ушёл к более решительному/обеспеченному инвестору, между прочим, моего согласия на смену статуса помещения никто не спрашивал, в этом плане был полный карт бланш. Конечно, он запустил его в работу намного позже, помещение периодически простаивало (один раз даже около полугода, кажется).
За 7 лет на моей памяти часто меняло арендаторов: салон красоты, продукты, кафешка – пиццерия. Брал у них пару раз пиццу 4 сыра с грушей, очень неплохую, лучше чем была в кафешке моей жены. Пиццайоло все равно не пережили пандемию, как и наше заведение. Последний арендатор - контора по картриджам. Как-то из любопытства набирал узнать цену аренды - озвучили МАП в 200 т. р.
Интересно было бы сравнить прибыльность данного проекта с моим, но субъективно, разница не должна быть особо критичной (но это лишь в формате посуточной аренды!) с учётом затрат и простоев моего конкурента.
Имело смысл мне вкладываться в это конкретное помещение или нет - вопрос открытый, возможно, мой пример просто не самый показательный для чистоты эксперимента. В подавляющем большинстве других случаев коммерческая недвижимость побеждает жилую.
МЫСЛЬ #4
Сухая статистика говорит "ДА" в пользу нежилых помещений, рассмотрим ПЛЮСЫ:
➕ при прочих равных условиях арендатор стрит ритейла даёт более длительный срок аренды, чем квартиросъемщик
➕ расценки за аренду кв. метра в "коммерции" априори должны быть выше чем у жилья
➕ при последующей продаже стоимость кв. метра должна давать больший коэффициент годового прироста цены в сравнении с квартирой.
Теперь МИНУСЫ:
❌ перевод в НЕжилье подразумевает также официальную перепланировку: много времени и ещё больше денег
❌ в последние годы можно очень сильно "обломиться", столкнувшись с крахом всех планов - в изменении статуса помещения могут просто отказать или отменить его (на стадии рассмотрения в одной из государственных инстанций, по требованию остальных собственников в доме, по суду и пр.) . Сталкивался с подобным случаем в Отрадном в 2021г.
❌ перспектива не пройти самый сложный и дорогостоящий ныне этап - получение согласия (кворум 2/3) соседей по МКД, несмотря на бурный рост касты решал и помогаторов по этому вопросу.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber .
