Многие эксперты пишут о том, что двадцатые годы повысили стоимость жизни и увеличили социальное неравенство. Пандемия, карантинные ограничения, энергетический кризис, инфляция — все это привело к тому, что богатые стали богаче, а средний класс стал беднее.
В такие периоды цены на недвижимость становятся неподъемными для значительной доли населения, а спрос остается прежним, ведь многие семьи все еще хотят купить собственный дом или квартиру. О проблемах рынка недвижимости писал Forbes и многие другие издания. Становится очевидно, что для удовлетворения спроса нужно строить больше домов. И в такой ситуации инвестиции в недвижимость могут стать хорошей альтернативой покупке существующего жилья на перегретом вторичном рынке.
Давайте сравним два подхода, чтобы узнать, что выгоднее в 2023 году: покупать готовую недвижимость или инвестировать в строительство новой.
Плюсы и минусы инвестиций в строительство дома
Плюсы:
- Есть возможность самостоятельно выбрать локацию, даже если в этом районе нет доступной недвижимости на продажу. Это может быть не только город или поселок, но также локация в горах, рядом с лесом, рекой или озером, что сделает дом более приятным для жизни и повысит его стоимость при перепродаже.
- Свобода планирования. Имея дело с покупкой готового дома или квартиры, приходится отталкиваться от имеющейся планировки. Строительство нового жилья дает намного больше свободы.
- Ремонт на свое усмотрение. Покупая готовое жилье, вы вынуждены либо принять дизайнерские предпочтения предыдущего владельца, либо переплатить за ремонт. В зависимости от ситуации переплата может составить от 10% до 30% от стоимости объекта. При строительстве нового дома вы можете самостоятельно выбрать планировку и дизайн. Выбирайте то, что вам нравится, если строите дом для себя, либо учитывайте актуальные дизайнерские тренды, чтобы выгоднее продать дом. Также вы можете выставить дом на продажу без ремонта — тогда ни вам, ни покупателю, не придется переплачивать за компромиссный дизайн.
Минусы:
- Строительство занимает время (как правило, от 1 до 3 лет). Если говорить об инвестициях, то эта проблема растягивает срок окупаемости. Первые годы вы не сможете извлекать никакую прибыль из вашего дома, и лишь спустя время сможете сдать его в аренду или выставить на продажу. К тому же за это время ситуация на рынке недвижимости может измениться.
- При строительстве могут возникнуть проблемы с подрядчиком. Могут возникнуть неприятные ситуации, когда застройщик не сможет закончить строительство в срок, либо потребует дополнительные вложения, либо вовсе уйдет с рынка, не закончив ваш объект.
- Инвестиции в недвижимость, как правило, более сложны, чем покупка готового жилья. Это требует от вас базового понимания рынка и процессов.
Финансовый вопрос
В конечном итоге все упирается в деньги. Если отбросить субъективные факторы, какой из двух подходов считается более рентабельным?
ROI (return of investment) сильно отличается в зависимости от населенного пункта. К примеру, недвижимость в Дубае может окупиться за 5-10 лет, в то время как в Лондоне этот срок может превышать 50 лет. Если говорить о конкретных цифрах, то RoofStock считает хорошим показатель в 7,5% ROI. То есть срок окупаемости в 12-15 лет при покупке недвижимости под сдачу в аренду считается хорошим.
Если говорить об инвестициях в строительство, то здесь этот показатель выше. По данным CSI Market, в 2022 году этот показатель составлял 16-18%. Однако в отдельных проектах доходность может быть даже в разы выше. Например, Home Key предлагает инвесторам доходность вплоть до 91,25% годовых при инвестициях в строительство малоэтажных частных домов. При этом срок строительства дома составляет от 3 месяцев до года — значительно быстрее, чем в среднем по рынку. Условия контракта закреплены на блокчейне и выполняются автоматически, поэтому проблем при сотрудничестве возникнуть не может.
Итого, инвестиции в строительство в 2023 году — выгоднее, чем покупка готовой недвижимости. Доходность отличается более чем в два раза, а в отдельных особенно выгодных проектах вроде Home Key — более чем в десять раз.
