Кто не задавался вопросом, почему в одном доме всё чисто и красиво, даже цветочки на лестничных пролётах стоят, а в соседнем всё как-то неуютно, и жильцы жалуются на постоянно возникающие проблемы: крыша течёт, отопление слабое, мусор вовремя не вывозят, подъезды не убирают и т. д. и т. п.? При этом и там и там между собственниками квартир и некой управляющей компанией подписаны договоры на обслуживание дома. Когда начинаешь разбираться, отчего так, то, как правило, выясняется: там, где всё благополучно, обязательно живёт очень активный, а главное — грамотный в вопросах хозяйствования товарищ, который взял на себя ответственность следить за всем общим имуществом дома и тянет эту лямку.
А где-то некому контролировать, как выполняет свои обязательства обслуживающая организация. Люди, не имея должной подготовки, видимо, боятся проявлять активность в решении насущных домовых проблем. Так каким образом повысить грамотность жильцов в сфере обслуживания их домов? Этим вопросом давно озаботились и в Госдуме РФ, и в Госсовете РК. Во многих российских регионах созданы Школы грамотного потребителя в сфере ЖКХ. Такая работает и в Крыму, но, видимо, о ней мало кто знает...
Жилищное законодательство наделяет собственников квартир довольно широкими полномочиями. Но знают об этом далеко не все. А Школа грамотного потребителя как раз даёт в этом плане бесценные знания. Она помогает ответить на самые актуальные для жильцов вопросы: как реализовать жилищные права, выстроить взаимоотношения с управляющей организацией, создать совет дома, снизить расходы на общедомовые нужды, благоустроить дворовую территорию, урегулировать соседские конфликты и т. д. О премудростях, которым учит школа, кому она в первую очередь нужна, рассказали на пресс-конференции председатель Комитета Госсовета РК по бюджетно-финансовой, инвестиционной и налоговой политике Ольга Виноградова; председатель общественного совета по вопросам ЖКХ при администрации города Евпатории Михаил Кац; директор АНО «ЖКХ Контроль РК» Анатолий Петров; координатор Центра ОНФ по мониторингу благоустройства городской среды в рамках национального проекта «Жильё и городская среда» Олег Бышук.
Оказывается, в Крыму эта школа действует с 2015 года. Со слов О. Виноградовой, лекторами выступают представители профильного министерства, жилинспекции, ресурсных организаций. Обязательно участвуют администрация города, прокуратура. В качестве примера работы таких курсов депутат назвала евпаторийскую школу. Через неё прошло уже довольно много слушателей, которые в дальнейшем проявили себя как прекрасные управленцы.
«Там четыре года назад подготовку председателей советов домов решили сделать системной — с циклами лекций в сфере жилищного законодательства. Кроме того, те, кто проходит Школу грамотного потребителя, имеют возможность поднять проблему своего дома до уровня горадминистрации и министерства. У них есть возможность напрямую говорить с представителями этих и прочих учреждений и организаций. И это приносит свои плоды. Поэтому хочу сказать: чем больше людей будет проходить такие обучающие курсы, тем качественнее станут услуги, которые оказываются в сфере ЖКХ», — отмечает О. Виноградова.
Увы, но, как констатирует А. Петров, пока не более 30% из чуть более 13 тысяч многоквартирных домов (МКД) Крыма имеют компетентных председателей. Почему так? Не только из-за того, что люди не знают о возможности пройти качественное обучение. Главная причина — за эту нервную и ответственную работу или вовсе не платят, или, если платят, то совсем уж крохи.
О. Бышук разъясняет: «Оплачивать труд председателя МКД возможно в соответствии с Жилищным кодексом. Но эта сумма подвержена налогообложению. Получается, человек вынужден работать за ничтожные деньги. Поэтому заниматься домом на профессиональной основе мало кто соглашается. Эта проблема обсуждалась и в Госдуме РФ. Сейчас рассматриваются возможные изменения в части налогового кодекса, чтобы поощрительные взносы налогами не облагать. Тогда мы получим хороший механизм стимулирования грамотных управленцев. Когда они увидят, что значительная часть их личного времени, которое они тратят на контроль деятельности обслуживающей организации, будет оплачиваться, тогда у них появится стимул работать в этом направлении. В противном случае ничего не получится. Чтобы в доме был настоящий хозяин, все жильцы этого дома обязаны вносить небольшую доплату на зарплату управдома. То есть стоит чуть-чуть увеличить сумму средств, которые они ежемесячно вносят на ремонт/содержание общего имущества, чтобы в дальнейшем не иметь головной боли от того, что денег не хватает, например, на срочное латание прохудившейся крыши. Какая должна быть сумма поощрения активного соседа, взявшего на себя обязанности управдома, собственники квартир определяют на общем собрании».
«Главы городов и иных населённых пунктов тоже должны позаботиться о том, чтобы МКД с активными председателями имели преференции, которые могут выражаться или во внеочередном благоустройстве придомовой территории, или материальной поддержке самогоуправдома», — замечает директор АНО «ЖКХ Контроль РК».
Кстати, в Евпатории стимулирование путём благоустройства дворов давно функционирует. Правда, как отмечает М. Кац, сами собственники квартир ещё не привыкли к тому, что работа председателя должна вознаграждаться. Считается, человек, беря на себя так называемую общественную нагрузку, занимается ею безвозмездно.
«Если будет внедрена система оценки состояния общего имущества, тогда проще будет поощрять крепких управленцев. Нужно разработать соответствующую систему критериев, благодаря которой можно определять, какому дому сколько времени и средств нужно, чтобы общее имущество привести в норму, а затем и к состоянию комфортности проживания и энергоэффективности», — считает М. Кац.
«Наша задача — посредством Школы грамотного потребителя и Клуба жилищных активистов дать председателям знания, правовые основы для взаимодействия с управляющими организациями, в том числе и с недобросовестными, которых необходимо перенастроить на новый лад: на поддержание и улучшение состояния наших домов. Управляющие компании наконец-то должны «намотать себе на ус», что их задача не только собирать деньги с жильцов, но и плановыми работами поддерживать дом в хорошем состоянии. Для того, чтобы компания работала ответственно, качественно, без обмана, и нужен грамотный управдом», — дополняет О. Бышук.
Именно отсутствие контроля приводит к печальным последствиям. Мы вспомнили о многострадальном доме с протекавшей кровлей (о нём неоднократно писали «Крымские известия»: «Услуга не оказана — кто за это должен ответить?» (3.03.2021 г.); «Хата не должна быть с краю» (23.04.2021 г.), в котором провели ремонт только после того, как наша газета обратилась в АНО «ЖКХ Контроль РК». И таких ситуаций очень много — когда собственники, не зная алгоритма, по которому должны действовать, опускают руки, а обслуживающая дом компания продолжает игнорировать законные требования жильцов.
«Если кровля протекает продолжительное время, то её замена должна быть внесена в плановые работы, согласованные с собственниками, и обозначены цена, время исполнения и т. д. Очевидно, что этого сделано не было, и хозяева общего имущества не имели возможности проконтролировать деятельность управляющей компании. Если же эта компания регулярно не отчитывается перед нанимателями, ведёт себя нагло, игнорируя требования жильцов, то, согласно ЖК, от её услуг можно отказаться. То есть если к фирме имеются подтверждённые претензии, это является основанием для расторжения с ней договора и заключения соглашения с другой», — объясняет гость из Евпатории.
Озвученный нами случай — типичный, и он показывает, что отсутствие настойчивости жильцов по защите своих прав расхолаживает руководство обслуживающих компаний. А настойчивости нет тогда, когда нет на руках плана работ с чёткими сроками и стоимостью. Нет плана — нет контроля.
«Например, при подготовке к зиме должен быть проведён осмотр общего имущества. И управляющая компания обязана подготовить план работ до начала следующего отопительного периода. Оформляется так называемым актом сезонного осмотра. На его основе определяются перечень работ на предстоящий год и сумма взносов. Чтобы не было разногласий между собственниками и обслуживающей компанией, осмотр и составление плана работ, а также подсчёт тарифа должны проводиться совместно с председателем совета дома. Затем это обсуждается на общем собрании и выносится решение, когда и что удобно делать и сколько жильцы готовы платить. Если все дома начнут работать в таком ключе, то многие проблемы уже в скором времени снимутся сами собой», — говорит О. Бышук, подчёркивая, что грамотному управлению надо учиться, только тогда можно осуществлять качественный контроль работы управляющей компании.
Также, по его словам, в конце каждого месяца по итогу работ председателем должен подписываться составленный управляющей компанией акт выполнения — буквально по каждому пункту: подготовка к отопительному периоду, аварийные работы, обслуживание, убор- ка/благоустройство придомовой территории и пр. Если в чём-то замечено несоответствие цены—качества или цена завышена, сразу можно обращаться в Инспекцию по жилищному надзору РК, сотрудники которой проведут проверку и заставят управляющую организацию сделать перерасчёт.
«Мы видим, сегодня собственники квартир жалуются в жилинспекцию гораздо чаще, чем прежде. Но это говорит не о том, что нынче больше проблем, а лишь о том, что грамотных собственников стало в разы больше. Уже многие жильцы знают свои права, знают, как взаимодействовать с органами власти. Тем не менее впереди ещё предстоит большая просветительская работа», — подытожил встречу координатор Центра ОНФ по мониторингу благоустройства городской среды.
Ольга САФРОНОВА.
