В принципе, застройщики с Юга — это феномен по-прежнему. Они не просто в топе застройщиков, они на самом его верху. Вот декабрьские данные от ДОМ РФ. Сразу три конторы: DOGMA, ТОЧНО (бывш. ЮСИ) и ССК в десятке. Они реальные монстры.
И это вызывает подозрение, что первый бумс пузыря — должен случиться именно там. Слишком уж аномальной выглядит доля представителей тех краёв в общих объёмах строительства.
Кофе, конечно, я люблю, но вот гадать на кофейной гуще не умею.
Написал я это не просто так.
Рост интереса к недвижимости на берегу моря был во многом инвестиционный. Не съесть, так надкусить, не жить, так вложиться. Очень значительная часть спроса объяснялась именно инвестиционными покупками. И если миф о выгодности вложений в условно сочинскую недвижимость поблекнет, и люди перестанут покупать её с целью приумножения, то карточный домик, выстроенный на галечных пляжах Сочи, Геленджика и песчаных Анапы, рухнет сам собой.
На глаза сразу в нескольких телеграмм-каналах попалась реклама некого объекта ещё одного монструозного представителя тех мест – застройщика Неометрия, вечного обитателя ТОП-20 по России.
Это комплекс апартаментов «Нескучный сад» (Адлер) со сроком сдачи в 4 квартале 2024 года. Приватная атмосфера и потрясающие виды (по словам застройщиков) прилагаются автоматом.
Вложившись, вы получите это.
Пока до обещанных красот далеко, идёт стройка. На 23.12.2022 г. всё выглядит несколько по-другому.
Но Неометрия обещает иные вкусности помимо видов, она даёт вам возможность заработать, - та самая сочинская недвижимость, которая должна приносить доход.
Даже не так!
Не «должна», а «уже» приносит. К ноябрю, как объявляет застройщик, вложившиеся выгадали почти 15% плюсом.
И, кстати, именно сейчас можно заработать кратно больше. В декабре Неометрия, к примеру, предлагает «всего 6 номеров» за 15 млн. вместо 20. Представляете, какой будет обеспечен доход в таком случае?
Но проблема в том, что доходность вложений обеспечивается не ростом цифры, нарисованной в прайсе, а тем можешь ли ты получить больше живых денег при продаже, чем отдал застройщику, поверив в обещанные им золотые горы.
И с этим большой вопрос.
Даже открытые, а значит запоздалые данные ЕИСЖС, отрицают обещанную доходность. Вложиться в «Нескучный сад», как в казино сходить, результат соответствующей.
Получили ли доход купившие в декабре прошлого года «метр» за 325 тыс.руб., глядя на августовские этого года 161 тыс? Это навряд ли.
А купившие в феврале за 131 тыс. Тут, да. Все 25%, как с куста.
А приобретшие за 571 тыс. в марте. Тяжелый случай, деньги явно утонули в Чёрном море, адажио Альбиони для таких покупателей не умолкнет уже никогда, оно будет звучать в их сердцах вечно!
Вообще, американские горки, которые вы видите на инфографике ДОМ РФ - показатель огромного неблагополучия и рисков вложений в сочинскую недвижимость. МММ в чистом виде, угадать невозможно.
Давайте, я подсыплю ещё уголька.
Как вы видите на схемке, до августа хотя бы были продажи. А что вы скажете на такое положение дел. Это продолжение в осень. Покупатели начали расторгать заключенные договора.
Интересно, как застройщик определит доходность вложений в ноябре и декабре, по примеру, который он нарисовал в своём графике. Доходность – это когда купил дешевле, продал дороже. А если не продал ничего. А если, разгневанные покупатели начали возвращать протухший товар продавцу. Можно ли определять доходность только по переписанному ценнику, даже если никто не подходит, а проходя мимо отпускает матерные слова? Сомневаюсь
Теперь о рисках всерьёз. «Отрицательные» продажи отразились на восприятии проекта банком, который даёт на него деньги, – в нашем случае это ВТБ. Уже три месяца цифра финансирования не сдвигается с отметки 1 291 195 830 ₽. Понять раздумья госбанка немудрено, вместо того чтобы расти, количество денег на эскроу счетах стремительно сокращается.
Построит или не построит Неометрия «Нескучный сад» я не знаю. Да и не об этом речь.
Недвижимость Юга, высокорискованный актив. Вложиться, словно сыграть в русскую рулетку, за малым исключением, - в барабане револьвера у вас будет не один патрон, а пять из шести. Вкладываться не зная, получишь ты "плюс" 25%, или "минус" 300%, а может закопаешь деньги и поставишь крест, занятие не для слабонервных. Как средство инвестиций недвижимость больше непригодна. А значит, существенная часть покупателей покинет её. И чрезвычайно ненормально «раздутые» южные застройщики схлопнутся.
Поэтому, как я уже написал выше, первый бумс пузыря — должен случиться именно на Юге.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (вся информация, в т.ч. с разбивкой по корпусам).
ДЕКАБРЬ:
ПИК🟢, ИНГРАД🟢, Level Group 🔴, МИЦ 🟢, Самолёт 🟢, ДОНСТРОЙ 🔴, ЛСР 🟢, MR Group 🟢, А101 Девелопмент 🔴, ФСК 🔴.
(Зел. - цена снизилась за месяц; кр. - цена выросла за месяц).
----------------------------------------------------------------------------------------
Все пруфы застройщиков:
ПИК, Самолёт, ЛСР, МИЦ, Эталон, Level Group, INGRAD, ГК Пионер, ПСН, Seven Suns Development, ИНТЕКО, ST MICHAEL, ЮгСтройИмпериал (Точно), DOGMA, Неометрия, Оптима Девелопмент.
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
----------------------------------------------------------------------------------------
