Блеск и нищета советской жилищной программы. Часть 6
В СССР, столетие со дня образования которого случилось месяц назад, было много хорошего и разумного. При этом во многих областях имели место дичайшие перекосы и дисбалансы, которые, на контрасте с официально провозглашёнными принципами социальной справедливости, выглядели удручающими анти-примерами того, "как делать не надо", и которые в конечном итоге привели к разрушению всего общественного здания "первого в мире социалистического государства". Одним из показательных примеров такого "хотели как лучше, а получилось..." было то, как в СССР решали жилищный вопрос. С одной стороны, и поныне популярен миф о бесплатных квартирах, которые раздавали всем гражданам без всяких ипотек. С другой стороны значительный процент нынешнего населения до конца не понимает ЧТО, собственно, представляла собой система распределения жилья в Советском Союзе, и что на самом деле значит выражение "бесплатная квартира от государства". Ладно ещё, когда этим мифом тешит себя молодняк, но и старшее поколение часто путает божий дар с яичницей. Вот об этом и поговорим в данной статейке.
Сразу оговорюсь - я сейчас не собираюсь ставить оценку того, насколько та система распределения жилья была хороша или плоха, какие были альтернативы, и тем более, насколько тот опыт применим в современных условиях. Цель статьи - просто и популярно довести до читателя суть того, ЧТО же именно являл собой феномен "бесплатной квартиры от государства во времена развитого социализма" (1960-1980-е годы). Оперировать буду исключительно данными из официальных статистических и юридических изданий соответствующего периода.
С точки зрения владения весь жилищный фонд в СССР делился на три категории:
- обобществлённый
- кооперативный
- в личной собственности граждан ("частный сектор")
По состоянию на 1990 год весь жилищный фонд СССР составлял 4,5 миллиарда квадратных метров общей площади, из которых на обобществлённый (собственно государственный, и общественный - в основном, колхозов) приходилось 57%. На жилищные кооперативы приходилось менее 4% (точнее, 3,7%, и почти полностью в городах), и на долю "частника" примерно 39%. Распорядителями государственного жилья были либо местные Советы, либо государственные предприятия. В горсоветах и прочих *советах существовали комиссии, которые занимались распределением квартир и хранили списки очередников из нуждающихся граждан. Строительством жилья (почти исключительно многоквартирных домов) занимались соответствующие отделы в горисполкомах, которые получали деньги из союзного, республиканского и прочих государственных бюджетов, и расплачивались этими деньгами со строительными организациями. После сдачи дома и подписания акта приёмки здание переходило на баланс местного совета, становилось его собственностью, а квартиры в нём распределялись среди очередников, исходя из состава их семей. Аналогично система была устроена на предприятиях, только финансирование могло частично идти за счёт прибыли предприятия (особенно в 1980-х гг.), а дом поступал на баланс предприятия.
Очередей было несколько. Кроме общей были и дополнительные, например, для молодых специалистов, или для ветеранов и инвалидов.
В городах на долю государственного жилья в 1990 году приходилось 72% всей площади. Это в среднем по стране, а по союзным республикам цифры сильно колебались (что я разберу в одной из следующих заметок).
Государственные квартиры оставались в собственности государства вплоть до 1990-х годов, когда была разрешена приватизация по некоей символической стоимости. До того жильцы в этих квартирах были "ответственными квартиросъёмщиками", то есть, "снимали квартиру" у государства-лендлорда. Государственную (муниципальную равно как и ведомственную) квартиру нельзя было продать, подарить, завещать или получить по наследству. Её можно было только обменять на другую государственную (или кооперативную), с возможной доплатой за более престижный район, более статусный город, комфортный этаж или бОльшую площадь. То есть система, не позволяя с одной стороны, отчуждение жилья, с другой оставляла зияющую лазейку для монетизации "государственной" квартиры, пускай и частично.
Жильё давалось условно бесплатно - жильцы платили только за коммунальные услуги, покрывающие только часть фактических расходов. Остальные расходы субсидировались из бюджета, причём размер этих субсидий составлял очень значительную сумму. В 1988 году, к примеру, эти расходы составили 11,4 млрд. руб., или 38 копеек в месяц на 1 квадратный метр государственного жилого фонда. Или примерно 200 рублей в год на типичную двушку. Для сравнения - средняя ежемесячная зарплата в 1985 г. была около 240 руб. То есть, для наиболее массового типа жилья в СССР - двухкомнатной квартиры - скрытые дотации на коммунальные услуги за год были на уровне месячной зарплаты. Это только услуги ЖКХ. Стоимость собственно квартиры в оплату не входила. Квартиры, диво дивное, были полностью "бесплатными"!
Теперь выставим координаты и посмотрим на что похожа такая система распределения жилья.
Во всех странах, которые сами себя записали в развитые и цивилизованные, существует такой феномен как социальное жильё.
Public housing - по-английски, Sozialer Wohnungsbau - по-немецки, logement social - по-французски. Но мне больше всего нравится финский вариант - julkinen asunto. Суть этого "юлкинен асунто", независимо от названия, примерно одинакова во всех странах.
- нуждающиеся в жилье граждане встают в очередь, ожидание в которой занимает несколько лет.
- они должны доказать, что у них нет другого жилья в собственности
- также нет достаточных доходов и сбережений, на которые они могли бы снимать обычное коммерческое жильё.
- размер предоставляемой квартиры зависит от состава семьи. Причём размер определяется количеством комнат, а не метрами. (Размеры квартир достаточно стандартизованы). Одиночкам предоставляются студии или квартиры с одной спальней (аналог двухкомнатной, с проходной гостиной). Для 3-4 человек - квартиры с двумя спальнями, если дети одного пола, и с 3-мя спальнями - если разного. И так далее.
- размер платы за коммунальные услуги зависит от дохода и не должен превышать некоторой части чистого, после уплаты налогов, дохода семьи (типично 30%).
- регулярно, как правило, ежегодно, нужно подтверждать прежний статус - как доходы, так и состав семьи. Заполняются специальные формы, предоставляются копии налоговых деклараций. "Опись, прОтокол, сдал, принял". При изменении состава семьи могут "предложить" меньшую квартиру или, наоборот, встать в очередь на большую. Или пересмотреть условия оплаты, если доход изменился или квартира стала великовата (кто-то из членов семьи умер или начал жить самостоятельно).
- "Юлкинен асунто" - это, как правило, или отдельные многоэтажки, или целые их комплексы. Также распространены таунхаузы, с простыми и незатейливыми проектами.
- количество социальных квартир очень ограничено, и очередь на получение такой квартиры растягивается на несколько лет.
Самое главное - все жильцы чётко понимают, ЧТО именно они получают. Естественно, ни о какой продаже квартиры, "обмену" её мимо муниципалитета или сдаче её третьему лицу речи не идёт. Разумеется, не разрешается перепланировка и тому подобная самодеятельность. Квартира построена на деньги муниципалитета, принадлежит ему и просто временно предоставлена людям, которые (пока) не могут себе позволить оплачивать съёмное или покупное жильё по нормальной коммерческой цене. При этом, как правило, сами квартиры по классу не уступают "бесплатным" советским квартирам в смысле комфорта и размера.
Теперь сравним с государственным жильём в СССР.
Мы видим совпадение почти по всем пунктам:
- чтобы встать на очередь, соискатель не может иметь другого жилья (в данном городе, как минимум). Не уверен, правда, существовало ли требование не иметь частного дома в другой местности...
- нынешняя обеспеченность должна быть меньше так называемой "санитарной" нормы. В большинстве союзных республик это было примерно 6 квадратных метров жилой площади на человека. Эта норма была установлена в 1930-е годы с целью подвести "научную" базу под скудное жилищное строительство в то время. Замечу, что имелась в виду так называемая "жилая" площадь, то есть площадь комнат, без кухни, коридоров, санузлов и других вспомогательных помещений. Связано это было с тем, что подавляющее большинство горожан в то время проживало в коммуналках, бараках, общежитиях и тому подобном жилье, с общими кухнями, коридорами и туалетами. Норма в 6 метров не менялась вплоть до развала СССР в 1991 году, при этом не имело значения, сколько фактически комнат было в распоряжении семьи - одна большая или 2-3 маленьких. На такие мелочи жилищный кодекс СССР не разменивался. Критерий был по-пролетарски дубовый, без вариантов. Количество комнат не имело значения, важна была только жилая площадь.
Как видите, семью из 5 человек даже отказались регистрировать в очереди, так как площадь их единственной полнометражной комнаты в старой коммунальной квартире превышала норму 5 метров на человека, действовавшую в Санкт-Ленинграде.
Стояние в очереди на квартиру могло растянуться на 10-15 лет. В итоге на момент развала СССР в коммуналках проживало пару миллионов семей. Им бесплатной отдельной квартиры не досталось. При всех огромных объёмах строительства - а каждый месяц в СССР строили город на 500 тыс. жителей.
Совпадение с "юлкинен асунто", как видите, практически стопроцентное. Кроме регулярного возобновления договора съёма, с указанием наличия другого жилья, доходов и состава семьи. В результате у советских горожан сложилось неадекватное представление о том, что эта квартира - их, навеки вечные, и безвозмездно, то есть даром. Только не теряй прописку. Вот такой эрзац собственного жилья. Дали - и пользуйся. Отсутствие регулярного пересмотра состава семьи и наличия другого жилья привело в итоге к тому, что развился странный перекос в обеспеченности жильём.
В "Сборнике статистических материалов 1990 года" приводится следующая информация.
В 1990 году в 1,5 млн. трёхкомнатных квартир проживали 1 или 2 человека. Одновременно с этим более миллиона семей в 4 или 5 человек проживали в однокомнатных квартирах. Непонятно, какой процент из проживающих в трёшках одиночек приходился на государственное жильё. Советская статистика такими мелочами как структура жилья по собственности и размеру не заморачивалась. Ну, и что получается в итоге? Где же социальная справедливость? Где оптимальное планирование и разумное распределение? С таким подходом жилищный вопрос не мог быть решён в обозримом будущем.
Понятно, что бесплатного ничего в природе не бывает. На строительство жилья выделялись деньги из бюджета, а в бюджет они поступали из разных источников, но основным был налог на прибыль государственных предприятий. То есть, эти средства фактически брались с добавленной стоимости от деятельности предприятий. Часть этой добавленной стоимости выплачивалась в виде зарплат, а часть шла в бюджет в виде налога на прибыль или налога с оборота. Никаких чудес, никакого нарушения закона сохранения материи. Большой плюс той системы был в том, что из него полностью исключался паразитический фактор - стоимость земли, комиссионные агентам, прибыль застройщика и "инвестора".
Кроме государственных был ещё один интересный класс квартир - кооперативные. Выражаясь современным языком, это был премиальный сегмент. На кооперативы тоже была своя очередь, но с более щадящими условиями. Минимальный метраж для постановки на очередь был, если не ошибаюсь, 9 метров на человека. И сама очередь двигалась намного быстрее. Также размер квартиры определялся кошельком владельца (в разумных пределах). То есть семья из 2-х человек могла теоретически претендовать на трёшку. Но за квартиру нужно было заплатить полную сумму, правда по себестоимости, без "коммерческих" наценок левому дяде. Никаких комиссионных или прибыли девелопера. В СССР в 1960-1980-х годах сохранялось примерно одно и то же соотношение стоимости строительства 1 кв. метра общей площади и средней месячной зарплаты - примерно 107 к 100. В 1985 году средняя месячная зарплата была 237 рублей, а затраты на 1 метр - 253 руб. То есть типичная двухкомнатная квартира того времени в 50 кв.м. стоила в среднем 12000 руб., трёхкомнатная 65 м - примерно 16000 руб. Вот эту сумму и нужно было выплатить ПОЛНОСТЬЮ. Это были большие деньги на то время. Первоначальный взнос - 30%, собирался у родственников и друзей, позже снизили до, если не ошибаюсь, 15%. 0,5% - годовой процент в Коммунальном банке. Ссуда давалась на 10-15 (в начале 1970-х), позже на 25 лет. При просроченном платеже взималась пеня. В принципе, условия хоть и несахарные, но вполне выполнимые.
Насколько доступными были такие условия?
Трёшка за 16000, с взносом 2400 (15%), на 25 лет, под 0,5% - получается 48 руб. ежемесячно. Для двух работающих, с совместной зарплатой, скажем, 450 руб. более чем гуманно.
Насчёт оплаты коммунальных услуг в кооперативе не уверен - дотировались они или нет.
Но даже без этого фактора вы уже заметили, наверное, коренной косячище той системы: зарплату платят всем одинаковую, и жильцам в государственных квартирах, и пайщикам ЖСК, но на дотации из социальных фондов (которые формируются, на минутку, за счёт всех работающих) владельцы кооперативов рассчитывать не могут. Ещё из проявлений "социальной справедливости" - такой подвид государственного жилья как ведомственное. Строилось оно за счёт средств предприятия, то есть напрямую из добавленной стоимости. Из средств, которые могли быть выплачены работникам для погашения ссуда на кооператив. Но вместо этого на эти деньги строили заводское жильё, которое часто нужно было освободить если увольняешься с завода.
Далее. Несмотря на 100%-ную оплату стоимости кооперативной квартиры конкретным пайщиком, квартира являлась собственностью кооператива целиком, а не конкретного гражданина. Кооперативную квартиру, как и государственную, нельзя было продать, можно было только получить свой взнос (пай) обратно, без индексации. В таких условиях, конечно, ни о каком спекулятивном рынке жилья говорить не приходится. И это был, в целом, скорее положительный аспект.
По-сути, жилищные кооперативы в СССР были легальным способом за отдельную плату получить квартиру чуть больше и чуть быстрее, чем стоя в государственной очереди. И заморозить при этом деньги. Условия были вполне приемлемые для большинства работающих. Особенно если допустить, что средства, которые государство направляло на жилстрой, теоретически можно было добавить к зарплате и сделать ВСЕ квартиры условно кооперативными. Тем не менее, доля кооперативных квартир в жилищном строительстве никогда не поднималась выше 8-10%. В 1990 на ЖСК приходилось менее 6% всего городского жилищного фонда.
Наконец, была ещё одна категория жилья - в личной собственности граждан. Это были либо отдельные дома, либо дома на 2 семьи. С собственным участком. С разным набором удобств и разным качеством строительства. Но именно этот тип жилья был в полном распоряжении проживающих в нём - его можно было сдать (помните Шурика "Я вам денежку принёс за квартиру, за февраль"?), продать по коммерческой цене, купить на заработанные на Северах длинные рубли, подарить, завещать и получить по наследству. Туда можно было вложить заработанные деньги, провести газ и канализацию, сделать пристройку или комнату в мансарде. Другими словами, разница между "частным" жильём и "бесплатным" государственным (или "обрезанно-собственным" кооперативным) была в этом отношении колоссальная. И вот что интересно - по структуре государственного и частного домовладения по разным союзным республикам картина отличалась радикально. Это ещё одно наблюдение о том, насколько разумно и справедливо был устроен почивший Советский Союз. А о том, какая из республик оказалась самой обделённой в этом отношении - следующая статья.
Спасибо, что дочитали до конца!
Лайки, комменты и подписка приветствуются.
Выскажите своё мнение в комментариях. Буду признателен!
