119,3 тыс подписчиков

Бенджамин Рот. Великая депрессия и ипотека

7 декабря 20227 дек 2022

114

3 мин

5 июня 1931г.

Инвестиции в недвижимость и ипотеку шли почти так же плохо, как акции. С 1929 года обращение взыскания банками было в порядке вещей.
День за днем недвижимость можно купить по цене 1-й ипотеки и нет никаких участников торгов, кроме банка, который держит первую ипотеку. Таким образом, банки становятся обладателями огромного количества недвижимости.

< Здесь автор говорит о нескольких ипотеках на один дом, что распространено в англо-саксонских странах. Наиболее понятным примером является кредит на первый взнос, который тоже называется "ипотекой", но ипотекой также могут назвать кредиты под залог дома на его ремонт, то есть один объект может быть залогом по нескольким кредитам. >

Большая часть недвижимости, купленной в последние несколько лет, была куплена под большую первую ипотеку и во многих случаях под вторую или третью ипотеку. При взыскании долга собственник не только теряет свое имущество, но у него также остается большой долг. Таким образом, многие люди потеряли все.

Худшая особенность недвижимости во время депрессии заключается в том, что она неликвидна и не может быть продана по любой цене. Если владелец свободен от ипотеки, то он может продержаться до конца кризиса, но в большинстве случаев ипотека присутствует, владелец не может взыскать арендную плату с арендаторов и не может платить по ипотеке или налогам, и в конечном итоге теряет свой капитал.

В последнее время шериф продает на публичных торгах много свободных участков, на которых накопленные налоги составляют 500 долларов и более. При этих продажах лоты продаются по $25 за штуку плюс обязательство уплаты налога. Один из моих клиентов купил десять из них в диапазоне от $10 до $50. Конечно, они в основном расположены в деградирующих районах. У другого клиента 10 зданий снесли из-за того, что он не мог собирать арендную плату, а налоги были заоблачные. Это популярный способ снижения налогов.

Здесь, как и много где, есть чему поучиться. Где человек может безопасно инвестировать - в недвижимость, акции, облигации? Постоянный надзор за недвижимостью, ее дорогостоящее содержание, неликвидность, сложность обнаружить недостатки - все это значительно охладило меня. Я начинаю понимать, что изменение условий ведения бизнеса и рост страны делают почти необходимым знание акций и облигаций - не с целью спекуляции, а для сохранения основного капитала и получения справедливой нормы прибыли от инвестиций.

10 августа 1931г.

Я отмечаю в сегодняшних юридических новостях, что дом Кирша на Коронада Авеню был лишен банком права выкупа по ипотечному кредиту в размере 7500 долларов. Его можно купить по цене ипотеки, а раньше стоил он $10000. Эта и многие другие сделки предлагаются сегодня. Сегодня в газете "Юридические новости" появились объявления о 78 распродажах шерифа, которые должны состояться в течение ближайших 30 дней. Почти в каждом случае недвижимость будет выкуплена банком за 1-ю ипотеку плюс налоги и судебные издержки. Добросовестных участников торгов нет. Среди объектов, выставленных на продажу, есть старый угловой дом №132 Галлахера на пересечении Ардейл и Райен. Он оценен в 3000 долларов.

26 августа 1931 г.

Шериф предлагает на продажу хорошую недвижимость почти на каждой деловой улице города. Если бы только у меня были деньги. Всего лишь $1000 или $1500 наличными и возможно совершить хорошую сделку, если покупатель готов взять ипотеку. Я все еще надеюсь, что я смогу совершить некоторые из этих сделок до того, как депрессия закончится. Но если счастливый большой гонорар не приходит, то я не знаю как это сделать.

28 июня 1962г.

В 1930-х годах семья Ю. купила половину Восточной Федеральной улицы на распродажах шерифа. Однако недвижимость не пошла в гору из-за роста пригородных торговых центров. Семья Ю. до сих пор владеет половиной Восточной Федеральной улицы, но здания стоят пустые и они не могут ничего продать.

7 октября 1970г.

Почти вся недвижимость на Восточной Федеральной улице была приобретена под реконструкцию города по скромным ценам. Магазины пустовали или были снесены. Дешевые магазины с Восточной Федеральной улицы переехали на Западную Федеральную улицу, а хорошие магазины переехали в пригород.