Недвижимость традиционно считается одной из лучших форм инвестиций, однако сегодня многим может показаться, что этот тренд сломлен. Часть покупателей находятся в режиме выживания, часть «выпала» из социально-экономической системы. В целом картина не так плоха, как может показаться и «заморозка» на рынке недвижимости - явление временное, считают эксперты PolitBook.
Спецоперация и частичная мобилизация: влияние на рынок
Гендиректор ГК «Приволжье» Елена Титова отмечает, что после начала спецоперации наблюдался ажиотаж: «Люди не понимали, что происходит с деньгами, и возвращались к недвижимости как к надежному инструменту вложения средств». Однако этот всплеск продлился недолго и сменился опаской вкладывать средства даже в такой традиционно надежный актив, как недвижимость. Страхи привели людей к тому, что большинство перешли в режим выживания, который подразумевает «закрытие» первичных потребностей. Недвижимость к ним не относится».
Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева подтверждает тот факт, что сделок по недвижимости стало меньше. «В феврале–марте подъем был, а потом затормозилось все», - говорит она.
Объявление о частичной мобилизации в конце сентября стало следующим потрясением. Оно означало «выпадение» части людей из социально-экономической системы. Речь идет о мужчинах – ведь именно они чаще всего являются в семьях кормильцами.
Исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров говорит, несмотря на то что многие склонны обвинять в падении спроса на недвижимость частичную мобилизацию, проблема лежит гораздо глубже: «Спрос на недвижимость упал не из-за мобилизации, он упал значительно раньше, - отмечает он, - апрель-май-июнь 2022 года, –я назвал бы этот период «мертвым». В августе-начале сентября рынок стал постепенно активизироваться, этому поспособствовала ключевая ставка банка (меньше 10%), она дала возможность гражданам приобретать жилье на вторичном рынке. Сейчас же крупные банки снова пытаются вернуться к 11%. Рынок нижегородской недвижимости находится в состоянии стагнации, я бы не констатировал какое-то резкое снижение спроса. Рынок просто замер, «заморозился». Время покажет, как будет дальше развиваться ситуация».
Что касается отказов банков в выдаче кредитов мужчинам мобилизационного возраста, то это объясняется следующими доводами:
«На период контракта любой мобилизованный может обратиться в банк, и тот должен дать ему ипотечные каникулы на период службы, - говорит Сергей Петров, - для банка это расходы. И он, скорее всего, не хочет со всем этим связываться. Но если, скажем, ЦБ и другие банки решат этот вопрос, сделают что-то вроде эскроу счетов - это может быть выходом. Если деньги мобилизованного будут лежать на каком-то специализированном счете, банки будут видеть, что средства у человека есть и что после окончания каникул он будет платежеспособном, - это их успокоит. Надеюсь, в скором времени в среде банков найдутся те, кто заберет себе этот пул клиентов».
Какие квартиры покупают сейчас
Рост цен на жилье в Нижегородской области продолжается. В 2022 году жилье в новостройках подорожало как минимум на 23%, говорят в Нижегородстате. Сейчас стоимость квадратного метра в новых квартирах в среднем составляет 117 тысяч рублей, на вторичном рынке - 100,2 тысячи рублей.
По словам Сергея Петрова, при этом наибольшим спросом на данный момент пользуются те квартиры, стоимость которых находится в балансе с доходом нижегородских семей. Это означает, в первую очередь, возможность платить по ипотеке. Однокомнатные проигрывают двухкомнатным и трехкомнатным. Размеры таких квартир зачастую скромные, хотя запрос на квартиры с улучшенной планировкой в Нижнем Новгороде точно есть. Особенно в нижней части Нижнего Новгорода - Сормовском и Автозаводском районах.
«Многие нижегородские семьи пытаются "ужаться": им важно, чтобы при покупке квартиры не было дополнительных затрат на ремонт, поэтому востребованы максимально готовые квартиры. Буквально – переехал и живи. Что касается новостроек, то с января и по апрель маржинальные ожидания застройщиков были слишком большие. Корректировка цены происходила уже по ходу, в диалоге покупателя и продавца. В среднем уступка составила 10-12%.
Сейчас тенденция такова, что при начале строительства застройщик вообще не объявляет цен, чтобы не получилось слишком дорого или дешево. У покупателя постепенно накапливается интерес. Выставляя предложения по тем или иным лотам, застройщики смотрят реакцию у конкретных «теплых клиентов» на эти цены».
Дефицит стройплощадок
Дефицит строительных площадок – еще одна насущная проблема Нижнего Новгорода, констатирует Татьяна Романчева. Это связано с тем, что минград не создает витрину земельных участков. «Увеличен период согласования проектной документации под строительство, особенно когда речь идет о комплексном развитии территории. Ведь там застройщик должен предоставить чиновникам бизнес-план. Некоторые уже два года его согласовывают», - отмечает эксперт.
Сергей Петров объясняет, почему нижегородский рынок девелопмента так скуден: «Застройщику сложно приобрети земельный участок, который он гарантированно сможет застроить, получив на выходе определенное количество квадратных метров. Но КРТ пока еще активно не работает, а сами площадки еще только готовятся к торгам. Все, что было в заначках (у частников в том числе) – уже выставили на рынок, остался весьма небольшой объем. Предполагаю, что к 2024 году у нас будет некая яма по вводу в эксплуатацию, потому что новых разрешений на строительство выдается очень мало», - говорит он.
Эксперт добавляет, что сегодня заметно «похудел рынок» предложений на вторичном рынке. Что касается рынка новостроек, то он в дефиците уже много лет:
«Сейчас на душу населения у нас приходится 0, 3 м2. А потребность ежегодного ввода в эксплуатацию по многоквартирным домам – хотя бы 1 м2. Выбор жилья в Нижнем Новгороде небольшой. При этом вторичный рынок может предложить свежие квартиры б/у по цене дешевле, чем застройщик, с которым слишком много хлопот: ждать несколько лет, да еще потом делать ремонт».
Тем не менее, специалисты уверяют, что строительство жилья в Нижегородской области идет более активно, чем в 2021 году. За первое полугодие 2022-го введено на 41% больше квадратных метров, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом речь идет в основном о реализации старых проектов и освоении прежних площадок. Новые разрешения на строительство удалось получить пока только двадцати компаниям.
Анастасия Шохина
ФОТО: Александр Ивасенко
Опубликовано в PolitBook 17.10.2022
