Рассказываю чем закончился иск семьи ставшей жертвой "Наблюдателя"
«Вы знаете, что я наблюдаю за вами»
На Netflix вышел сериал «Наблюдатель» (The Watcher). В основу сериала легла реальная история семьи Броддус, которая купила загородный дом и начала получать пугающие письма от незнакомца. Незнакомец уверял, что следит за ними и знает некие тайны дома. В итоге Броддусы были вынуждены продать дом, но так как история получила огласку, сумма продажи оказалась небольшой.
В интернете есть переводы писем, которые получали Броддусы. Послушать пересказ писем и саму историю можно на Youtube, например тут.
У Наблюдателя была и юридическая составляющая. Броддусы подали иск к бывшим владельцам дома. Выяснилось, что они тоже получили письмо от незнакомца, но не сообщили об этом при продаже. Продавцы, как утверждалось в иске, злонамеренно утаили информацию от новых владельцев из-за опасения, что они откажутся покупать дом.
Броддусы в иске требовали компенсацию всех понесенных убытков, связанных с вынужденной продажей дома. Иск мне напомнил о ст. 178 ГК РФ - оспаривание сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (прим: о заблуждении прочитать в моем канале).
Обвинения выдвинутые ответчикам
Семья Броддус обвинила бывших собственников дома в том, что они не раскрыли информацию о Наблюдателе и его письме незадолго до продажи дома (Ознакомиться с текстом искового заявления можно тут). По мнению истцов, это являлось мошенничеством, нарушением добросовестности и честных отношений, а также доведением до эмоционально стресса.
Аргументы истцов
- Незадолго до продажи дома ответчики получили письмо от Наблюдателя, в котором он заявил о праве владения и/или собственности на дом;
- Ответчики, отчаянно пытавшиеся продать дом, сознательно не сообщили истцам об этом письме;
- Ответчики знали или должны были знать, что "душевное спокойствие" и "безопасность" были и остаются в приоритете для истцов, но пренебрегли этим;
- Ответчики знали или должны были знать, что сделка сорвется, если они сообщат о письме Наблюдателя и сознательно скрыли данный факт;
- Ответчиками нарушен New Jersy Consumer Fraud Act (Закон штата Нью-Джерси о запрете мошенничества в отношении потребителей). Данный закон запрещает торговцам, продавцам и подрядчикам использовать методы обмана при продаже товаров или услуг потребителям. Закон предусматривает, что мошенническое введение в заблуждение или сокрытие существенных обстоятельств, является незаконным, независимо от того, было ли лицо в итоге введено в заблуждение, обмануто или ему был причинен ущерб;
- Разумный человек при принятии решения о покупке дома, несомненно, придаёт большое значение тому факту, что психически неуравновешенный человек, который называл себя Наблюдателем, за несколько дней до закрытия сделки заявил о своём праве собственности и/или владении на дом;
- Сокрытие правды, когда она явно должна была быть раскрыта, эквивалентно выражению лжи (как вам фраза, а?);
- Из-за сокрытия информации ответчиками, истцы лишись возможности использовать дом по назначению и наслаждаться проживанием в нём;
- Письма Наблюдателя являются непосредственной причиной эмоционального расстройства истцов. Истцы погрязли в постоянном страхе за безопасность, благополучие себя и своих детей, письма Наблюдателя вызвали у истцов бессонницу;
- Если бы не сокрытие информации ответчиками, истцы не приобрели бы дом и не пострадали бы от резкого снижения его рыночной стоимости из-за того, что они были вынуждены раскрывать потенциальным покупателям информацию о письмах Наблюдателя;
Требования истцов
Истцы просили суд расторгнуть сделку купли-продажи, взыскать с ответчиков сумму в размере 1 355 657 долларов США (стоимость покупки дома), а также компенсировать стоимость ремонтных работ в доме и иные понесенные убытки. При этом истцами было заявлено альтернативное требование, в котором они просили обязать ответчиков возвратить уплаченную сумму с сохранением права проживания в доме за плату.
Что решил суд?
Суд отклонил требования истцов.
Позиция суда:
- Отсутствуют доказательства того, что бывшие владельцы намеренно скрыли письмо, полученное от Наблюдателя. Ответчики пояснили, что сочли письмо странным, а не угрожающим и выбросили его;
- Удовлетворение иска возложило бы на будущих продавцов дополнительное бремя размышлений о том, какую информацию необходимо раскрыть покупателям. Ответчики за 23 года получили письмо от Наблюдателя только один раз. В таком случае, следовало бы раскрывать информацию даже о единичных проблемах с соседями, например из-за шумной вечеринки (прим: напомню, что в США прецедентное право);
- Удовлетворение иска внесло бы неопределенность в законодательство о недвижимости;
- Закон штата Нью-Джерси требует, чтобы продавцы раскрывали информацию о физическом состоянии недвижимости и участка, а не о социальных условиях за их пределами (например, о нежелательных соседях).
А что решили бы Вы?
Справедливое решение? А какое решение приняли бы вы, если подобное дело рассматривалось в России.
Практические советы для юристов и бизнеса, необычные юридические кейсы и правовой опыт зарубежных стран у меня в Telegram-канале "Прочёл в законе".
