Хотя весь предыдущий год называли "ждунами" своих потенциальных покупателей устами своих представителей разного уровня.
Речь о тех покупателях, которые всего лишь просто ожидали от застройщиков более адекватных, более соответствующих текущим реальным условиям в стране цен на бетонометры в новостройках.
Что же произошло? Почему судьба того самого "ждуна" из известного мема может настигнуть и девелоперов? Есть несколько причин.
Дела идут, застройщик пишет
Продолжаем рассмотрение ситуации с текущим положением дел по продажам у застройщиков страны, по соотношению проданного - непроданного - не выведенного в продажу. Ну и в целом по положению дел на первичном рынке недвижимости.
Буквально только что в очередной раз рассматривали что и как, какие новости по продажам в разрезе всего объёма строящегося, и немного вычленено по ведущим застройщикам вот здесь - в первой части.
Возможно, многим уже известный на канале подписчик Антон оставил новый комментарий в тему содержания того поста.
За что ему в очередной раз спасибо, что не даёт "расслабляться".
Хочу ответить снова в отдельной публикации, потому что считаю для многих полезной информацию о реальной ситуации на рынке новостроек страны.
Комментарий Антона:
❗ Ну, во-первых, в посте ничего не говорилось про " совсем ужасно". Не было там такого. Но это не существенные мелочи.
❗❗ Во-вторых, никто не спорит - прижмёт девелоперов - будут скидывать цену. Я и написал про это в конце поста насчёт части крупных застройщиков - уже и раньше скидывали, но "точечно", по объектам и конкретным сделкам, и теперь скидывают. Уже в более массовом порядке.
Я писал об этом практически весь 2022 год:
Снижение цен на рынке новостроек - неизбежно!
Ну, кто-то не верил. Сегодняшнее положение дел известно. "Лёд тронулся, господа присяжные заседатели!"
Давайте как раз посмотрим в "общее будущее" всех девелоперов. Как у них там могут пойти дела в текущем году.
Потому перейдём к сладкому и компоту третьему блюду пункту.
❗❗❗ В-третьих, и в главных:
Общая картина вроде бы кажется и не такой уж "ужасной" в продажах новостроек. В целом на первичном рынке. Ну да, кому-то так и кажется.
Но на самом деле всё совсем не так "радужно", как может показаться на первый взгляд.
И как многие застройщики и эксперты рынка хотят это сегодня подать.
Будем исходить из заявленных данных в 700 тысяч продаж по ДДУ в 2022 году. Скоро будет понятно, что конкретные цифры не важны.
Важны тенденции и тренды рынка.
А они сегодня толкают застройщиков, во многом уже давно превратившихся у нас в #зрястройщиков©, именно к "ждунству" в части ожидания своих покупателей.
Проблемы застройщиков в 2023 году
Даже если и так, и 700 тысяч было в 2022 году, и кажется, что продавать нужно "всего-то" по 500 тысяч в год в дальнейшем, есть для начала одна "закавыка".
❎ Сначала надо "вычеркнуть" из этих 700 тысяч продаж по ДДУ все спекулятивные сделки.
Что массово проходили и ранее при раздувании "пузыря цен" последних лет с 2020 года, и в 2022 году. Т.е. реальных покупателей было на самом деле существенно меньше.
Существенно - это может быть, конечно, и не на 50 %, но и не на один-два процента уж точно. Скорее, это уровень десятка, а, скорее, и пары десятков процентов минимум. Важно - реальных продаж на ДДУ по факту было меньше, чем 700 тысяч.
Насколько? Нам более-менее точную статистику не сообщают. Иначе вообще печаль-тоска, а кому из девелоперов это надо? Но знаю точно, в том числе и лично, что сделок даже свыше 3-х на одно физлицо или юрлицо, было множество. Не говоря уже об одном или двух лотах в "одни инвесторские руки".
Не знаю, сколько чего точно "вешать в граммах", но ясно, что не все 700 тысяч - реальные продажи конечных покупателей в 2022 году.
Теперь же вот именно что надо найти реальных, конечных покупателей, даже в бОльшем объёме, чем ранее.
Где их взять? Ипотека уже практически не работает на оставшихся желающих прикупить себе новые бетонометры. Потому что на любую ипотеку у большинства теперь не хватает доходов. Или, плюсом, что очень немаловажно - желания покупать. В такую-то "тяжёлую годину".
Которая у нас как раз скорее всего может и не на "годину", а на "двух-трёхлетину" как раз растянуться... Минимум.
Теперь эта часть продаж от "перекупщиков-спекулянтов" ушла, и скорее всего в 2023-2024 годах не восстановится в прежних значениях.
❎ Также не забываем про "исчезающие" из списков строящегося жилья нераспроданные метры.
Сдали дом - он уже не в ЕИСЖС. А распродано в нём все 100 %? Нет. И в жизни они копятся, все эти не до конца или вообще практически не распроданные жилые и нежилые помещения в ЖК и АО (апарт-отелях).
Они также как бы "в деле". В продажах. И могут "отбирать" покупателей.
❎ Кроме того, за эти же годы 2023-2026 должны быть запущены и ещё объёмы - новые, дополнительно к этим двум миллионам.
Количество выданных проектных разрешений в 2022 году по отношению к 2021 выросло практически на четверть, на минуточку - на 23 %.
❎ Нельзя не сказать, что 2022 год был более чем "сладким" для зрястроев, а вовсе не тяжёлым.
То, что им пришлось "попотеть", чтобы "впарить" всем потенциальным покупателям то, что они пытались "впарить", это не говорит о "трудности". Трудности - это вот когда покупателя реально собственно НЕТ. Вообще "В природе", как говорится.
Загнать "в стойло" своих покупателей для девелоперов было вовсе не трудностью, потому что - прибыльно. А это каждого греет больше всего в нашем мироустройстве, согласитесь. В бизнесе уж точно, во всяком случае.
В 2022 году застройщикам на пару с банками позволили фактически большую часть года активно раскручивать по сути мошеннические псевдо-нулевые ипотеки. Была "ажитация" массовых забегов "не-мамонтов" в недвижимость на самом пике цен 2022 года. Плюс ажиотаж мирового апокалипсиса "конца льготной ипотеки" в середине и. особенно, в конце года. Ну и ещё кое-что "по мелочи". Многое было против застройщиков в 2022 году, но и многое - за них, на их стороне.
В 2023 году ничего этого не будет.
Кроме возможного, и, скорее всего, обязательного, неотвратимого повторения очередного "сентября". Скорее всего, это всё. Но это вот "я календарь перелистну, и снова третье ... сентября" - явно также не поможет в продажах.
Инфляция? Сегодня это будет скорее пшик, она не заставит хватать что-то, что потом или не потянуть, или на что надо тратить ещё деньги (минимум на ЖКХ), при этом не имея возможности до конца выкупить или хотя бы сделать ремонт.
Чтобы были инвест-цели у кого-то, то вначале надо сбросить цены. Цены же снижать не просто не хочется, но чем дальше, тем будет "не с чего". Затраты ведь возрастут. Не себестоимость стройки, нет, я не об этом.
"Разгон" доллара вверх? Так вроде бы как доллар у нас отменили, как такой очень "токсичный" актив, теперь он не позитив, а негатив же у нас?
Падение экономики и стагнация? Падение общей покупательной способности, платёжеспособного спроса, смена курса на "сберегательное поведение" у значительной части россиян?
Всё это как раз также "мимо кассы" застройщиков.
❎ Ещё одна тенденция. Прямо сейчас спрос уже начал перетекать от первички в сторону вторичной недвижимости.
Потому что, в частности, как раз многие новостроек нахватали ранее, а теперь хотят от неё избавится. Это теперь - вторичка. Сделает ли это сейчас так называемые "связанные" продажи в альтернативных сделках и новостройкам, как ранее? Ну, в какой-то мере сделает. Но, думаю, уже в меньшей части, чем ранее.
❎ К тому же застройщики по-прежнему пытаются "в упор не видеть" свои проблемы.
В частности, что сегодня реально НОВЫЕ квартиры, с ремонтом - дешевле чем новостройки в очередных корпусах порою в тех же самых их ЖК. Новые жилые площади, а не какие-то там "древние бабушатники". Теперь и они или дешевле, или разница с новостройками составляет какой-нибудь миллион или даже всего 500 тысяч на 10 миллионах рублей стоимости.
Вычитаем-прибавляем
Вот теперь давайте все эти потенциальные "минусы" продаж сложим вместе. Потери в продажах? Потери!
Прибавим плюсик будущих "наростов" новых объёмов запускаемого строительства в 2023-2026 годах. Что будут вынужденно, в любом случае, открыты самими застройщиками. Из увеличенного в 2022 году пула проектного финансирования запущены ими в активную работу.
Плюс в обязательных к продажам объёмах у застройщиков? Плюс!
Таким образом общая "картинка" будущего может превратиться для застройщиков в сильную головную боль. Из "сверкающей яркими и сочными красками радуги успешных продаж" превратится в зал ожидания. Ожидания потенциальных клиентов.
Главный ЖДУН уже там. Он ждёт своих "собратьев по несчастью".
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите взять очередную "вершину" - 5000 подписчиков! Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Заходите почаще на чашечку кофе ☕).
Другие интересные статьи на канале вашему вниманию:
Несколько последних статей на канале "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ":