В одной из прошлых публикаций на канале рассматривался вопрос о том, почему плату за коммунальные ресурсы, затраченные на общедомовое имущество, могут признать незаконной из-за коллективного прибора учета.
Между тем, это не единственная причина, из-за которой плата за содержание общедомового имущества может быть завышена. Рассмотрим еще один вариант, который встречается в судебной практике: он связан с неверным расчетом площади помещения в доме.
По жалобам жильцов многоквартирного дома госжилинспекция провела проверку расчетов платы за отопление, которые осуществляла управляющая организация.
Выяснилось, что организация не учитывала в расчете площади ряд нежилых помещений, которые располагались в доме и принадлежали конкретным собственникам (согласно данным ЕГРН). Инспекция вынесла предписания устранить нарушение и сделать перерасчет платы всем собственникам помещений дома.
Управляющая организация попыталась оспорить предписание в суде, ссылаясь на то, что в спорных нежилых помещениях не было системы индивидуального отопления.
Они обогревались за счет общедомовой отопительной системы, и собственники оплачивали отопление по показаниям индивидуальных счетчиков, а за отопление общедомового имущества не платили.
При этом расчет платы за отопление на общедомовые нужды для остальных собственников помещений дома осуществлялся без учета площадей этих помещений — что в итоге привело к необоснованному увеличению этой платы для них.
Поскольку доля собственника, соразмерно которой он обязан оплачивать содержание общедомового имущества, рассчитывается в соотношении общей площади его помещения к общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, исключение из расчета нескольких нежилых помещений, соответственно, повлекло рост платы за общедомовые нужды для остальных собственников помещений.
Суд признал такой расчет не соответствующим законодательству и отказался отменять предписание госжилинспекции (Постановление АС Центрального округа от 6 февраля 2020 г. по делу № А14-17134/2018).
В другом деле руководителя управляющей организации привлекли к административной ответственности за то, что плата за содержание общедомового имущества и коммунальные услуги начислялась собственнику квартиры на основании неверных данных о площади его жилья.
Согласно ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В сведениях ЕГРН у собственника была указана площадь квартиры без учета лоджии, но управляющая компания выставляла ему счет по старым данным. Поэтому суд признал законным привлечение руководителя управляющей организации к ответственности (Второй КСОЮ, дело № 16-4617/2020).
Если собственнику квартиры начисляют коммунальные платежи по площади жилого помещения с учетом балкона или лоджии, это незаконно — ему должны сделать перерасчет, если в ЕГРН указана верная площадь.
Если же в ЕГРН содержатся неверные сведения (в площадь жилого помещения включена лоджия или балкон), нужно оформлять новый техплан жилого помещения (у кадастрового инженера) и включать изменения в ЕГРН и данные кадастрового учета.
После этого нужно обратиться в управляющую организацию с новой выпиской из ЕГРН — тогда плату должны рассчитывать с учетом откорректированной площади жилого помещения.
Но к сожалению, сделать перерасчет за прошлое время, не удастся: Верховный суд РФ в 2022 году признал, что в таких случаях снижение квартплаты допускается только на будущее время, после обращения собственника в управляющую организацию (ВС РФ, определение № АПЛ22-247).
Подписчикам моего канала на платформе Boosty доступен шаблон заявления в управляющую организацию, куда включен перечень вопросов, которые помогут понять — обоснованно или нет насчитывается им плата за ресурсы, потраченные на общедомовое имущество.