От нашего клиента мы получили на проверку типовой договор купли-продажи квартиры от Группы ПИК. Документ по своему содержанию оказался весьма сбалансированным. Нет явных перекосов в сторону застройщика. Однако и он имеет несколько важных моментов, которые несут риск для покупателя.
Важно подчеркнуть, что оценивался договор в том виде, в котором он был представлен от Группы ПИК 10 августа 2020 года. В тоже время, говорить мы будем все же о тех рисках, которые характерны для многих договоров этой компании, которые я изучал.
Эта статья является серией постов, где мы подробно и пристрастием к застройщикам оцениваем их договоры. Высказываем свои мнения, подлавливаем менеджеров на обмане при продаже квартир. Мы помогаем раскрыть правду на некоторые юридические нюансы, чтобы покупатели принимали взвешенные решения при покупке своего жилья.
Читайте другую нашу статью: Правовые риски в договоре (ДДУ) от РГ-Девелопмент
Какие риски обнаружены в типовом договоре ПИК?
Первая и наиболее заметная проблема в том, что договор не может быть отредактирован покупателем. То есть, вам предоставляют форму с установленными условиями от ПИК. Поэтому вы либо соглашаетесь с условиями такого договора, либо приобретаете квартиру у другого застройщика.
01. Может ли компания-продавец оказаться банкротом и будет ли купля-продажа признана недействительной?
Довольно распространенный риск по такого рода сделкам. При этом даже оценивая всевозможные данные из открытых источников, нельзя быть уверенным, что компания не станет через год банкротом.
Напомню, что риск основан на статье 61.2 Закона о банкротстве. Эта статья говорит, что если компания, подавшая на банкротство, имела за последние 3 года подозрительные сделки, то их можно оспаривать и признавать недействительными.
То есть, если 1 сентября была куплена квартира, а в следующем году подано заявление в суд о банкротстве продавца, то есть вероятность, что продажа квартиры попадет в реестр сомнительных сделок, и она может быть признана недействительной.
В нашем случае продавцом являлось общество с ограниченной ответственностью "Мортон-РСО" (ОГРН 1037739781200, ИНН 7714192290). Организация с длинной историей, которая создана 19 сентября 2000 года.
Изучая бухгалтерскую отчетность и финансовый анализ компании вот здесь, трудно утверждать, что компания на взлете. Скорее наоборот.
Кроме того, мы обнаружили по состоянию на 08 августа 2020 года только по грубым подсчетам 1032 спора (ниже скрин). Споры касаются вопросов о долевом строительстве, защите прав потребителей и других жилищных вопросов. При этом мы не учитывали арбитражные дела, которые также имеются.
Поэтому давать гарантии сложно о судьбе компании, поскольку не ясна общая политика внутри бизнеса. Также не известны какие сейчас настроения в менеджменте и как группа готова поддерживать свои общества, входящие в структуру.
02. По типовому договору у компании весьма размытые обязанности по исправлению дефектов в квартире.
Условия договора утверждают, что квартира считается качественной, если она отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (ниже скрин условий).
В тоже время, при покупке жилья мы узнали от менеджеров, что застройщик берет на себя обязательства исправить все дефекты, которые обнаружатся на приемке. К слову, заранее ознакомиться с выбранной квартирой не удается, а значит проблемы откроются на приемке. При этом указывается некий срок в 40 дней на ремонт с момента обнаружения недостатков.
Однако ни данный срок, ни подобное обязательство продавца не содержатся в типовом договоре ПИК.
Во многом это будет доброй волей застройщика, если он начнет исправлять недостатки. И я объясню почему.
Например, мы обнаруживаем щели или неплотное прилегание уплотняющий прокладок в оконной раме. С точки зрения ГОСТа, нарушения по монтажу стеклопакетов касается нарушений требований к остеклению (п. 5.6.16 ГОСТ 30674-99), но не к требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в целом. При этом доказывать, что оконные рамы - это составная часть жилого помещения, довольно проблематично.
Следовательно, если продавец будет уклоняться от исправлений дефектов, то заставить его будет сложно и надо быть готовым, что придется обращаться в суд за защитой прав потребителя. А это всегда риск.
03. Типовой договор ПИК предусматривает условие предварительной оплаты части стоимости квартиры ещё до того, как состоится переход к покупателю права собственности на неё.
Наш клиент приобретал квартиру с привлечением кредитных средств. Однако часть стоимости жилья оплачивалась за счет собственных средств. При этом сумма перечислялась покупателем заранее, когда сделка еще не зарегистрирована в Росреестре.
С точки зрения, интересов продавца такая предварительная оплата является рискованной.
На рынке давно сформирована в целом безопасная схема расчетов с помощью аккредитива (безналичный порядок) или через банковскую ячейку (наличный порядок). Она предполагает перечисление оплаты за факт регистрации перехода права собственности на квартиру. Поскольку если регистрация не состоится либо будет приостановка, то плательщик сумеет возвратить свои средства без взыскания их с продавца.
Следовательно, главный принцип оплат в том, что деньги передаются в последнюю очередь.
Потому надо четко учитывать риск непредвиденных событий с переходом права собственности на квартиру, а значит и осознанно соглашаться на разного рода авансы. В противном случае, будет обращение в суд за возвратом уплаченного по несостоявшейся сделке.
04. Вы не видите момент подписания договора со стороны ПИК. Вы также не знаете и о всех полномочиях подписанта.
Группа ПИК перешла с недавнего времени на "дистанционный" способ заключения сделок. Выглядит это примерно так, что подписанный со стороны продавца договор направляется покупателю курьером. Договор вручается на подпись. После чего он подается на регистрацию.
При этом вам неизвестно, кто подписал договор от застройщика, и вы не видели оригинал доверенности подписанта.
Такой подход содержит целый букет проблем, которые в итоге могут привести к недействительности сделки.
Для примера приведу порядок подписания ДКП у нотариуса. Так, в день сделки стороны приглашаются в кабинет, устанавливается их личность и каждый видит кто подписывает документ. Нотариус в этом случае выступает гарантом, что стороны свободно выразили свою волю на заключение сделки. Однако в ситуации "дистанции" вы просто доверчиво соглашаетесь, что с доверенностью и рукой продавца всё в порядке.
Потому если в какой-то момент возникнет сомнение в сделке и потребуется её разорвать, то это удасться сделать, например, доказав, что договор купли-продажи подписан неустановленным лицом без надлежащих полномочий.
ХОТИТЕ ПРОВЕРИТЬ СВОЙ ДОГОВОР?
Записывайтесь на консультацию здесь
Остались вопросы о том, как купить квартиру?
- Как проверить застройщика?
- Какие документы необходимо собрать для покупки новостройки?
- Где могут обмануть при покупке?
Присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.
