Апарт-отели, которые еще несколько лет назад крупные игроки российской гостиничной индустрии не воспринимали как конкурентов слишком уж всерьез, неуклонно завоевывают свое место под солнцем. И уголок – в сердцах туристов и командированных. Понятно, что сейчас путешествия «замерли» не только в России, но и по всему миру. Но этот форс-мажор не будет вечным. Так что давайте посмотрим, какие «ставки» были у апарт-отелей – в том числе как у объекта для инвестиций – до печально известных событий. С тем чтобы сориентироваться, с какой планки они могут стартовать уже несколько месяцев спустя.
Апарт-отели появились на российском рынке сравнительно недавно. Тем не менее, они быстро начали набирать популярность, в первую очередь в двух столицах – Москве и Санкт-Петербурге. Причем Питер – как туристический центр, а также как признанный лидер в плане непафосных и удобных для туристов средств размещения – довольно резво обогнал в этом смысле Москву. Поэтому многие застройщики решили присмотреться к формату апарт-отелей, а присмотревшись – кинулись строить. Причем объекты – один другого краше, и в Санкт-Петербурге их сейчас особенно много. IPG.Estate на днях сообщил, что в сервисных апарт-отелях города уже сегодня насчитывается 14,6 тысяч номеров в 13 комплексах. В 2020 году, даже несмотря на «коронавирусный кризис», по прогнозам той же компании, появятся дополнительные четыре с лишним тысячи. В том числе в рамках таких давно ожидаемых проектов, как VALO, Like, Yard Residence. А до конца 2021-го, пишет Сolliers International, достроят еще ряд: YE’S, M97, NEXT и прочие.
Так что объем номеров в апарт-отелях к этому времени вполне способен «дорасти» почти до 20 000 – что практически идентично числу гостиничных номеров уровня 3–5* на всю Северную столицу (сейчас их 19,5 тысяч).
Что касается спроса, возьмем срез за последние три года. Комитет по развитию туризма Санкт-Петербурга сообщает, что в 2018 году в городе побывало 8,2 млн человек – на 9,3% больше, чем в 2017-м. По итогам 2019 года прирост – еще плюс 10%, и это несмотря на выраженное падение турпотока по сравнению с годом чемпионата мира по футболу, когда Северную столицу посетило более миллиона человек только за период соревнований. Если бы не внезапная пандемия, в 2020-м турпоток достиг бы порядка 12 млн, во многом благодаря запуску на территории города и области бесплатных электронных виз для граждан 52 государств.
Нишу бюджетного туризма закрывали хостелы, однако после запрета размещения их в жилом фонде с 1 октября 2019 года огромное количество таких объектов с рынка ушло. Можно сказать, тогда-то и замаячил на горизонте «золотой век» для апарт-отелей – как для управляющих ими компаний, так и для собственников. Ведь цены на апартаменты ниже, чем на квартиры, в силу юридической «специфики» такого формата. Зато набор услуг во многих апарт-отелях аналогичен стандартным гостиницам, номера не так уж дороги, а их «начинка» – кухня, порой несколько спален, стиральная и посудомоечная машина, возможность размещаться по нескольку человек – дают им выраженные преимущества по сравнению с отелями. Тем более в контексте нехватки номерного фонда – проблемы гораздо более злободневной для Санкт-Петербурга, нежели для Москвы.
Причем крупных-то гостиниц в городе не слишком много, а luxury-отели весьма дороги. Нишу бюджетного туризма закрывали хостелы, однако после запрета размещения их в жилом фонде с 1 октября 2019 года огромное количество таких объектов с рынка ушло.
Можно сказать, тогда-то и замаячил на горизонте «золотой век» для апарт-отелей – как для управляющих ими компаний, так и для собственников. Ведь цены на апартаменты ниже, чем на квартиры, в силу юридической «специфики» такого формата. Зато набор услуг во многих апарт-отелях аналогичен стандартным гостиницам, номера не так уж дороги, а их «начинка» – кухня, порой несколько спален, стиральная и посудомоечная машина, возможность размещаться по нескольку человек – дают им выраженные преимущества по сравнению с отелями. Тем более в контексте нехватки номерного фонда – проблемы гораздо более злободневной для Санкт-Петербурга, нежели для Москвы. В беседах со СМИ Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development, упоминала, что за последние несколько лет в Северной столице практически не открывались классические гостиницы в сегментах 3* и 4*, «…а уже имеющиеся номера – устаревают. Апарт-отели со звездами дают возможность удовлетворить растущий спрос на комфортное размещение и современный гостиничный сервис по более демократичным ценам».
Так что апарт-отели не только в обеих столицах, но и в других мегаполисах России растут как грибы. Уже много крупных и интересных независимых проектов вроде питерского NEXT (при создании которого очень многое взято с лучших европейских образцов) или масштабного «Про.Молодость». Но активно развиваются и сетевые – такие, к примеру, как YE`S, Like или VALO. А в Москве, например, вскоре ожидается открытие апартаментов даже под таким роскошным брендом, как Fairmont; причем открытие было запланировано уже на 2020 год – посмотрим, не помешает ли этому пандемия и сопутствующий экономический кризис.
Чем выгодны апарт-отели туристам?
Все-таки апартаменты в плане размещения – это полноценная «квартира». Есть где приготовить еду, где постирать вещи. Селиться можно хоть одному, хоть развеселой компанией из 15 человек, если количество спален позволяет: никаких вам регламентов вроде «размещение в номере строго по одному или по двое, гости – до 23:00, если гость остается на ночь – требуется доплата за ночлег и за завтрак» и т.д. Это – не просто несомненное удобство, но и возможность ощутимо сэкономить на тратах в поездке, особенно для больших семей с детьми.
Востребованы апартаменты и у командированных – этакий «дом вдали от дома». Причем со всеми гостиничными удобствами: уборка, стирка-глажка-химчистка по требованию (от горничной), утренняя «побудка» и заказ билетов-трансфера-столиков в ресторане (от консьержа). Так что спрос как на кратковременное, так и на длительное размещение в апарт-отелях растет. Поскольку именно апартаменты могут предложить наилучшую цену при желаемом качестве, или максимально «домашний» комфорт – при той же цене проживания, что и в среднестатистических отелях, например, 3–4*.
Чем выгодны апарт-отели инвесторам?
Это удачное вложение инвестиций, особенно в популярной туристической дестинации: гостиницы продают только целиком, а вот в апарт-отеле реально приобрести один или несколько юнитов-квартир (с учетом «многособственнического принципа владения»). Которые гарантированно не будут простаивать. Особенно это удобно частным инвесторам, даже самым мелким: есть прецеденты, когда несколько собственников вскладчину «скидываются» на один номер в апарт-отеле в популярном районе города – что экономически оправданно. Документы оформить легко, за нормальным состоянием апартаментов проследит управляющая компания, она же займется коммунальными платежами (по доверенности). Остается лишь получать доход.
Минусы, признаться, тоже есть, но в основном юридического толка. Чтобы обезопасить себя от них, достаточно проконсультироваться на предмет покупки с грамотным юристом.
В чем плюс для застройщиков?
В том же, в чем и для покупателей апартаментов – неважно, приобретают ли те помещения для собственного проживания или в качестве объекта инвестиции. Легче найти покупателя на одну квартиру, чем на весь дом. Так что застройщики могут использовать средства десятков (если не сотен) частных инвесторов, тем самым минимизировав заемные средства.
К тому же апарт-отель – очень гибкий формат: необязательно все здание занимать апартаментами. Можно разделить его на сегменты: один корпус – или даже несколько этажей – отдать под традиционную гостиницу, еще корпус/этажи – отвести под размещение туристов (и продавать там юниты только тем, кто заинтересован в стабильном доходе с аренды), а оставшуюся часть юнитов продать людям, которые сами планируют жить в апартаментах. Тем самым диверсифицировав и риски, и доход.
Дополнительные возможности открываются, если апарт-отель входит в инфраструктуру ТРЦ (или торгово-офисных центров): тогда арендаторами юнитов могут стать еще и сотрудники работающих в этом же здании фирм и приезжающие в командировку в эти компании специалисты.
На кого ориентируется клиентура? Комментарии игроков рынка о привлекательности апарт-отелей вы можете подробно прочитать в рубрике "Теория и практика инвестирования", публикация "Апартаменты могут потеснить на рынке обычные гостиницы".
