В данной статье мы рассмотрим особенности перепланировки и её согласования в новостройке.
1. Перепланировка в новостройке со свободной планировкой.
Применение выражения «свободная планировка»- это чисто маркетинговый ход застройщика. Они сообщают, что в квартирах с такой планировкой, можно выполнять любую перепланировку. По факту это совсем не так.
По инвентаризационным планам БТИ такая планировка относит всю квартиру к одному жилому помещению. Либо, иногда, выгорожены отдельно зоны санузла и кухни, а остальная площадь является жилой. Пример такой «свободной» планировки, отмеченной в плане БТИ, приведён ниже.
Именно относительно плана БТИ согласующий орган оценивает возможность проведения перепланировки, не нарушает ли она каких-либо норм. Для «свободной» планировки практически любая перепланировка будет выполнена с нарушением, так как устраивать или расширять кухню на территорию жилой площади нельзя. Тоже можно сказать и про санузлы. О последствиях такой перепланировки мы писали здесь.
Иногда в плане БТИ стены указаны пунктиром. Это случай гораздо лучше. Пунктир практически обозначает обычные перегородки, но не возведенные на всю высоту, а просто намечено их месторасположение уложенными по полу блоками (трассировка). Таким образом, есть четкие границы зон коридора, гардеробной и т.д. Так что сразу понятно за счет чего какое помещение можно расширять или переносить. С таким БТИ перепланировка ничем не отличается от обычной. Как узаконить её мы подробно рассматривали здесь.
Как поступать, если у Вас «свободная» планировка? Необходимо заполучить от застройщика или управляющей компании строительный план из проекта, по которому возводили многоквартирный дом. Без него застройщик не прошел бы экспертизу и не получил бы разрешение на строительство. Как раз в нём и указаны стены внутри квартиры. И отталкиваться при перепланировке можно уже относительно их расположения. Так выглядит один из таких планов:
Во многих новостройках первичная инвентаризация (обмеры) проводятся не силами техника БТИ, а заказываются у кадастрового инженера. Однако, при оформлении перепланировки нужен план квартиры именно из БТИ. В этом случае тоже надо брать упомянутый уже строительный план.
В соответствии с ним выкладываем по полу кирпичи для условного обозначения всех перегородок и вызываем обмерщика БТИ, чтобы он зафиксировал изначальную планировку квартиры. После того, как этот план БТИ получен, можно уже приступать к оформлению перепланировки.
2. Перепланировка в новостройке до получения собственности.
В столице в соответствии с пунктом 2.5.1.1.3.10 Прилож. №2 к ППМ № 508 можно вместо правоустанавливающих документов, если право собственности ещё не зарегистрировано, для оформления перепланировки предоставить следующие документы:
- акт приема-передачи недвижимости (оригинал с копией, или нотариально заверенная копия);
- копию, заверенную нотариально, или оригинал с копией ДДУ или договора об уступке прав;
- письмо от застройщика о том, что у покупателя нет никаких финансовых задолженностей перед застройщиком (если это явно не указано в акте приёма-передачи);
Также в ДДУ не должно быть пункта, запрещающего приступать к перепланировке до регистрации права собственности на квартиру.
Если наша статья показалась Вам полезной, то поставьте, пожалуйста, лайк. Также подписывайтесь на наш канал и оставляйте свои комментарии- они очень важны для нас. Также Вы можете получить бесплатную консультаццию по нашему телефону 8 (495) 507-74-67.