В этой статье я предлагаю поговорить о том, как уберечь Вашу недвижимость от притязаний кредиторов в ситуации потенциального банкротства. Мы разберем несколько схем защиты личного имущества, выявим их преимущества и недостатки. Приступим?
Каждый владелец бизнеса рискует расплатиться личным имуществом по долгам своей компании, я не исключение. Всем нам приходится работать в ситуациях крайней неопределенности, бесконечных экономических форс-мажоров, ответственность за которые почему-то не берет на себя государство, меж тем как бизнес – и без того рискованное предприятие, требующее устойчивого рынка, грамотных финансовых стратегий, предсказуемого валютного курса и т.д. и т.п. Достижимо ли это в современных реалиях? Вопрос не ко мне. А вот что точно ко мне, так это защита личных активов).
Моё, или недвижимость, которую нельзя отнять:
1. Единственная квартира или дом. В случае, если у собственника недвижимость не одна, то единственным жильем признается то, в котором он прописан. Такая недвижимость сохраняется априори, при условии, что она не находится в залоге у банка. Если единственное жилье куплено в ипотеку, то оно войдет в конкурсную массу должника, со всеми вытекающими.
2. Земельный участок, но лишь при условии, что единственным жилым помещением, пригодным для жизни должника, является дом, на нем расположенный.
Если вы владеете только вышеперечисленной недвижимостью, то можете спать спокойно – потери вам не грозят. Правда, тут стоит иметь в виду, что арест на ваши активы все-таки может быть наложен как на время судебного спора, так и в период исполнительного производства, а значит распоряжаться имуществом (продавать, передавать в залог и т.д.) вы не сможете.
Предположим теперь, что в собственности у вас находится не одно, а несколько жилых помещений. В этом случае ваши активы почти наверняка попадут в конкурсную массу, а значит имеет смысл заранее озаботиться их сохранением. Почему заранее? Потому что чем ближе к потенциальной процедуре банкротства совершена сделка, тем больше у кредиторов шансов ее оспорить.
Вы, вероятно, уже слышали о том как оспариваются сделки по выводу активов? В любом случае коротко напомню: при банкротстве физического лица можно оспорить сделки по выводу имущества аж за предшествующие 10 лет (!!). Да, это законно! Но, конечно, все не так просто. Если пять лет назад вы работали обычным клерком и продали свою квартиру, то такую сделку оспорить невозможно. Другое дело, если на момент вывода недвижимости вы уже были кому-то должны или не могли не знать о том, что в ближайшее время должны станете. Например, будучи руководителем, вы знали, что ежемесячная выручка компании снижается и спустя три – четыре месяца ваша фирма не сможет осуществлять свои обязательства по погашению кредита, что приведет к обращению взыскания на ваше личное имущество, как поручителя. Таким образом, осуществляя сделки по реализации личного имущества вы не могли не знать о будущем наступлении обязательств перед банком.
Вот как-то так…
Предлагаю разобрать самые популярные схемы по защите недвижимости должника:
1. Дарение.
Мысль номер один любого попавшего в трудную ситуацию человека с активами! И самая недальновидная (уж простите за прямоту!).
Дарение – это безвозмездная передача актива в собственность третьему лицу. Главное слово тут (оно же – основная проблема) БЕЗВОЗМЕЗДНАЯ! Стратегия простая и, к сожалению, хорошо изученная судами.
Если на момент заключения договора дарения бывший собственник недвижимости уже отвечал признакам неплатежеспособности судьи почти наверняка классифицируют такую сделку, как вывод актива из конкурсной массы должника. Например, если вы подарили квартиру на Кипре троюродной тете, но регулярно бываете там с семьей на отдыхе (что вполне доказуемо, кстати!), из этого с очевидностью следует, что вам важно было сохранить за собой возможность этим имуществом пользоваться. А значит сделка дарения произведена лишь для виду.
Однако вы вполне можете подарить квартиру тете при отсутствии обязательств перед кредиторами (до возникновения первых признаков банкротства). В этом случае ни один суд не усмотрит в ваших действиях даже намека на причинение вреда имущественным правам кредиторов, поскольку обязательств перед ними в момент заключения договора дарения у вас не было.
Если вы все же надумали дарить квартиру, то мы рекомендуем:
1. После передачи недвижимости в собственность третьему лицу не пользуйтесь ей (!!).
2. Не оплачивайте коммунальные платежи.
3. Выпишитесь из квартиры, если были там прописаны.
4. Перед оформлением договора дарения убедитесь в том, что у вас нет просроченных обязательств, в противном случае не стоит использовать это способ, подставляя своих родных и близких!
2. Продажа недвижимости друзьям или родственникам.
Если нельзя подарить, то что можно? Верно – продать! Но так продать, чтобы и от кредиторов скрыть, и при этом активом пользоваться. То есть продать друзьям, родственникам или доверенным лицам. Вариант очевидный и простой для исполнения, однако такие сделки также легко оспариваются в судах.
Основные минусы данной стратегии:
- в 90% случаев такие сделки проводятся по заниженной в договоре стоимости, что приводит к признанию договора недействительным;
- если в договоре все же указана реальная цена недвижимости, то следов фактического поступления денег на счет продавца не найти.
Если вы все же решили воспользоваться этим вариантом, то мы рекомендуем:
1. Используйте этот вариант, если у вас есть доверенное не аффилированное лицо.
2. В договоре купли-продажи укажите реальную рыночную стоимость продаваемого актива.
3. Факт перечисления денег на счет продавца, а также наличие средств на покупку недвижимости у покупателя должен быть зафиксирован и легко доказуем. Например, высокой заработной платой покупателя, гарантирующей его платежеспособность; выпиской по банковскому счету и т.п.
3. Раздел имущества между супругами.
Эта схема стара, как мир (!!). Она оправдывала себя столько раз, что к ней возвращаются, как к классике – хорошо и эффективно, но лишь в том случае, если сделать все правильно.
Представьте себе, что вы владелец аж трех квартир, в то время как на вашу супругу зарегистрирован один частный дом с участком. Вы уже знаете, что в скором времени вам грозит банкротство и добрый друг советует: «Да разведись! Отдай все бывшей жене, типа для детей, делов-то...». Вы радостно бежите к нотариусу, и вот уже нет у вас трех квартир. Уффф… Можно расслабиться?
Увы... Вы не только не защитили имущество, а даже ту его часть, что могли бы сохранить, потеряли.
Важно: если будущий банкрот избавился от имущества любым оспоренным способом, то все его имущество пополнит собой конкурсную массу! Даже единственное жилье (!!)
Как же разделить имущество между супругами правильно? Вот наши рекомендации:
1. Важно помнить, что разделу подлежит только совместно нажитое имущество, то есть приобретенное (более точно – купленное!) в браке. При этом не имеет значения на кого из супругов оно зарегистрировано. Недвижимость, приобретенная до брака, полученная по наследству или подаренная одному из супругов третьим лицом, не является нажитой совместно.
2. Поделить совместно нажитую недвижимость можно путем заключения нотариально удостоверенного соглашения о разделе имущества, но лучше это сделать в судебном порядке.
3. И самое важное – раздел имущества должен быть равноценным! То есть строго пополам! Ну или будущему должнику должно достаться чуть-чуть больше, чем его бывшей супруге.
4. Вне зависимости от выбранного способа закрепления факта раздела имущества необходимо провести оценку рыночной стоимости недвижимости супругов. Это важно для равноценного раздела (!).
Кстати, факт развода для раздела имущества не является обязательным. Распределить совместно нажитые активы можно и в браке. А на будущее – подписать брачный контракт.
Основные минусы данной стратегии:
- можно сохранить лишь ту часть активов, которая останется в собственности супруга/супруги, отвечающего по обязательствам должника;
- использовать этот вариант можно в том случае, если есть с кем разводиться)). Но только грамотно и под контролем хорошего юриста!
На деле существует далеко не три схемы по защите личного имущества. В настоящей статье мы разобрали только те, на которых обжигаются чаще всего. Хотите узнать больше – приходите к нам на консультацию!
Юлия Бондаренко
Эксперт по безопасности бизнеса и активов, юрист-судебник
Юридическая компания Привилегия права
Спасибо, что дочитали нашу историю до конца. Мы же старались -) Будут вопросы, комменты или вам нужен наш профессиональный совет, звоните или пишите, мы всегда трепетно относимся к нашим клиентам.
https://privilegi.ru/kak-spasti-nedvizhimost-pri-bankrotstve
