Эксперты рынка о том, как он изменился в новой реальности 2020.
Кризис отразился на всех форматах недвижимости. Однако элитный сегмент всегда жил по собственным законам, не связанных с сезонностью или другими привычными риелтору факторами. Мы узнали у экспертов, как преобразится этот формат жилья, что изменилось в требованиях покупателей, и почему спрос уйдет за город.
Дмитрий Мудрогеленко, архитектор, эксперт в элитных новостройках, член Санкт-Петербургского Союза Дизайнеров, руководитель архитектурно-строительного бренда (DZ)M:
- К сожалению, строительство тормозится в условиях карантина. Даже если на стройке работы продолжаются, управленческий состав трудится в режиме самоизоляции. Это накладывает негативный отпечаток на оперативность и качество принимаемых решений. В целом, надо работать на 20% эффективнее, чтобы сохранить прежний темп. В условиях, требующих еще и повышенной самодисциплины, это практически невозможно.
Но люди не хотят останавливать деятельность полностью. Пользователи товаров премиум сегмента, по большей части, — владельцы бизнеса. В их парадигме любая остановка граничит с понижением формы: если не растем, то падаем. Поэтому проектные работы ведутся в нашей компании удаленно и в полном объеме. Строительные и отделочные работы также идут, но с сохранением локальных регламентов ЖК.
Сегодня в ситуации высокой волатильности курса валют мы вносим коррективы в наши типовые договоры на создание интерьеров в элитных локациях. Ставим более мягкие формулировки о штрафных санкциях, связанных с задержками сроков сдачи и этапов оплат. Это связано с неясностью ситуации. Мы называем это мягкой реакцией на мягкие правила, когда ограничения есть, но режима ЧС нет. Требования уплаты пени мы меняем на возможность предъявить их в будущем.
В новой реальности пандемии остро встал вопрос, как показать квартиру потенциальным покупателям, помочь выбрать планировку. И ответом стала технология 3D-тура. Покупатель может по ссылке совершить виртуальную прогулку по квартире в формате white box с новыми стенами, с актуальными видами из окна и указанием основных габаритов квартиры. По желанию можно расставить типовую мебель. Главное — это понимание пространства и функциональных возможностей на этапе выбора недвижимости и решения о будущей планировке. Плюс мы делаем дизайн-консультацию в конференц-режиме в ZOOM.
Во время карантина лучше жить на природе, но с городским комфортом. Поэтому спрос на загородный аналог квартиры очень вырос. У нас в данный момент два кейса, в которых мы современными архитектурными приемами создаем на небольшой площади полноценный аналог квартиры в элитном доме. Дом на небольшом участке стоит столько же, сколько квартира в городе. Дальше цена будет расти, но не бесконечно.
Ценности сменились. Если совсем недавно был акцент на впечатляющих лобби ЖК, как некой социальной зоне для общения представителей высокого класса, то сегодня возможность персонального входа в квартиру, минуя лобби, становится конкурентным преимуществом. В Санкт-Петербурге есть два объекта в центре с собственным автомобильным лифтом в квартиру и внутренним двором — идеальный вариант для проведения карантина.
Карантин моментально отразился на функциональном запросе клиентов к типологии квартиры. Все больше покупателей просят создать для них отдельный кабинет. Для возможности полноценной работы дома в режиме самоизоляции. А также больше клиентов будут хранить деньги дома — высокая прочность и надежность входных дверей снова становится обязательным условием квартиры.
Мы видим, что в условиях карантина продажи упали. Клиенты в принципе не хотят лишний раз выезжать из дома. Да, мы предлагаем 3D-туры и планировки, ведем работу. Но заключение договора и передача крупных сумм требует личного присутствия. И здесь в условиях карантина возникает естественная преграда. Договоры заключаются с теми клиентами, которые обратились к нам еще до карантина. С ними была проведена тщательная удаленная работа.
Наибольшую активность мы сосредоточили на работе с партнерами нашего бренда — агентствами по недвижимости и застройщиками, с которыми мы готовим к сделкам клиентов. Проводим конференции для улучшения нашего взаимодействия, выстраиваем новые схемы застройщик-агент-дизайнер по принципу win win, от которых выиграет наш общий клиент. Все это сделает рынок более цивилизованным.
В элитном сегменте высокая стоимость — это не добавочная цена за счет маркетинговых фокусов. Она обоснована. Высокое качество достигается только большими трудозатратами по всей производственной цепочке товаров и услуг — от застройщиков и агентств недвижимости до производителей мебели. Стоимость просто не может стать ниже. И она скорее всего будет подниматься. Не только в связи с ростом курса евро, который оказывает почти прямое влияние на строящиеся объекты.
Главное — новые проекты какое-то время не будут запускаться, и на плаву останется меньше качественных предложений и компаний. В результате спрос останется таким, каким был, а количество дельных предложений заметно уменьшится. Эту тенденцию мы наблюдали еще до карантина и падения цен на нефть. Некоторые продавцы вторички снимали квартиру с продажи в последний момент, понимая, что элитная недвижимая упаковка денег красивее и надежнее, чем что-либо другое.
Тимур Захарченко, учредитель компании Sales Machine — маркетинг недвижимости для застройщиков:
- Квартиры в сегменте элит и бизнес будут не востребованы, их продажи можно будет сдвинуть только хорошим дисконтом. От 5%. Другое дело — собственный дом. Его преимущества стали особенно очевидны на фоне пандемии и карантина. Многоэтажки по сути превратились в эпидемиологические ловушки. Поэтому явный рост обозначится в обоих сегментах только в части загородной недвижимости.
И тут спрос и предложение подрастут несоразмерно, как это и бывало раньше. По внутренним данным партнерской сети CBRE, в 2018 в элитном сегменте загородной недвижимости спрос составил +4%, а цены +10%. В 2019 примерно также. По нашим прогнозам в 2020 спрос вырастет на 10%, цена — на 20–30%.
Такой диссонанс связан с тем, что до 90% объема сделок на этом рынке проходит в Краснодарском крае (в основном в Сочи) и в Подмосковье. Однако на рынок в 2019 в этих регионах было выведено значительно меньше проектов, чем в 2018 по целому ряду причин. На лицо дефицит предложения на фоне роста спроса. Последний будет компенсирован значительным увеличением цен.
Двигателем покупки в элитном и премиум сегментах выступают женщины. Мужчины, обладающие средствами для таких сделок, зачастую уже наладили свой быт. Именно супруги чаще всего стимулирую мужей улучшать жилищные условия.
Однако есть несколько скрытых и ряд явных причин, которые подтолкнут покупателей. В посткарантинном мире нас ждет мощный всплеск покупок в сегменте загородной элитной недвижимости. Материальной базой для сделок станут многочисленные госконтракты, через которые государство попытается поднять экономику. Суммы в размере от 10% до 30% от общей расходной части на госпроектах ожидаемо осядут в карманах людей, которые не занимаются вложениями в бизнес, и соответственно не имеют большой расходной части.
Уже сейчас накопленные ими резервы невозможно оперативно потратить за границей. С большой долей вероятности, под влиянием находящихся рядом женщин, они будут направлены именно на докупку объектов в общую коллекцию недвижимости.
Также в недвижимость будут вкладываться собственники и топы и фармакологических, медицинских, IT компаний. А также — из сферы гипер- и супермаркетов.
Увеличение спроса в сегменте загородной недвижимости элит и бизнес класса подхлестнут следующие нарастающие тренды:
- Тренд — «instagramable». Картинки с заднего двора или веранды на карантине уже выгодно отличаются от серых обоев на нон-стоп фотографиях из «заключения». В вечном споре «дом или квартира» образуется мощный довод — а если опять карантин?! В медиа активно муссируют возможность цикличности таких мощных вирусов. Получается, покупка элитной недвижимости за городом — это страховка физического и психического здоровья семьи.
- Спорт давно стал трендом, но вот картинки со спортом из квартиры явно проигрывают снимкам с прилегающей к дому территории. А как здорово смотрятся камины, барбекю-зоны. При чем открытость семьи и ее доходов никак не связаны с этим трендом. Ведь обмен впечатлениями в вотсапе или телеграме по современным каноном также требует «пруфов» — хороших качественных фото.
- Тренд — «экологичность». В текущих условиях между экологией и выживаемостью уже можно ставить знак равенства. Больше чистого воздуха — выше иммунитет. Люди по разному реагируют на течение болезни. Один из важных плюсов — крепкий иммунитет. Поэтому чистый воздух в локации — это уже сейчас мощный фактор роста спроса на жилье. Количество звонков по таким проектам находится на до-карантинном уровне. Тогда как городские проекты значительно упали — на 50–70%.
- Тренд «своя школа». Мы уже видим как снижается важность доступа к торговым центрам. Индустрия доставки в послевирусной эпохе будет функционировать на еще более высоком уровне. Наконец на постсоветском пространстве пройдет зависимость ликвидности жилья от наличия гипер- и супермаркетов в шаговой доступности.
- Дети, живущие в закрытых поселках с собственными садиками и школами, и на дистанционном обучении получают больше внимания учителей из-за традиционно маленьких классов и имеющейся ИТ инфраструктуры, как дома у учеников, так и учителей. Если раньше наличие своей школы в закрытом поселке было одним из ряда второстепенных доводов, теперь оно станет краеугольным камнем в решении о покупке.
Михаил Жилин, основатель Premium life:
- Элитная недвижимость — отдельный рынок, существующий по своим законам. Этот рынок не подвержен сезонности. Он коррелирует с общей экономической ситуацией, причем нестандартным способом. В кризис обычно растут продажи картошки и порше. Конечно, кризис — повод для торга, но и для роста цен тоже.
Трофейные объекты недвижимости с богатой многолетней историей всегда будут востребованы. А псевдо элитное жилье с завышенными ценами сильно пострадает. Мы ожидаем временного снижения спроса. Но это не отказ от сделок, но постановка на паузу. И потом наступит время реализации всего отложенного спроса, накопившегося на рынке.
Старты продаж переносят, но это временно. Потом мы увидим эффект развернувшейся пружины. А недвижимость никогда не считается месячным спросом. Минимум — квартал, обычно — год.
Люди не могут отказаться от использования нашего товара. Это означает стать бомжом. Отложат покупку — да, скорее всего. Откажутся от покупки? Нет.
В кризис всегда есть люди, которые не теряют, а богатеют. Они и будут главными покупателями элитки.
Элитная недвижимость — это не только про деньги. Это про статус, связи, круг общения. Люди из бизнес-класса не поедут жить в Девяткино. Они найдут предложение подешевле, но достойное их. Покупатели станут более требовательными. И застройщики должны будут наращивать сервисы в своих домах.
Многие застройщики называют свой эконом — комфортом. Также будет дальше. Комфорт будет тянуться к бизнесу. Уже есть понятие бизнес-лайт. Этот сегмент укрепится.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International:
- Элитную недвижимость можно условно разделить на два сегмента, которые по-разному ведут себя в кризис.
Более высокий — это золотой фонд, штучные объекты, чья стоимость не зависит от макроэкономических, геополитических и эпидемиологических изменений. Объекты эти, как правило, представляют коллекционную недвижимость — дворцовые резиденции, антикварные, восстановленные квартиры, которые сами по себе обладают культурологической ценностью. Такие квартиры можно сравнить с произведениями искусства. Их стоимость меняться не будет, поскольку ценообразование здесь очень субъективно и не зависит от колебаний рынка. С другой стороны, такие объекты часто приобретают на эмоциональной волне, а влияние на эмоции и настроение покупателя оказывают много разных факторов, в том числе — изменения в конъюнктуре рынков.
Второй выделяемый в «элите» сегмент — это уже не коллекционные квартиры, а недвижимость для жизни. При этом она так же отвечает основным критериям «элиты», таким как выдающиеся локации, первая линия, близость к паркам, лучшие центральные адреса Петербурга. Стоимость её может меняться, причем как в меньшую, так и в большую сторону, что зависит от этапа строительства, конкуренции, спроса на локацию, а также ликвидности самой квартиры, в том числе с точки зрения видовых характеристик.
Спрос на такую недвижимость более гибкий и устойчивый. К примеру, в элитном проекте Royal Park, брокерами которого выступает Colliers International, мы сейчас отмечаем оживление спроса. В частности, популярностью пользуются апартаменты с видом на воду. Покупка таких объектов — это всегда надежные инвестиции. Если говорить о площадях, то наиболее частые запросы — это объекты для семейного проживания площадью от 100 кв. м либо небольшие юниты для одного человека площадью 65–70 кв. м.
Иван Черемных, управляющий партнер консалтинговой компании «Манн, Черемных и Партнеры»:
-В целом, спрос на элитную недвижимость сократится значительно, но неравномерно. В некоторых сегментах и проектах — на 30–40%, в отдельных объектах недвижимости продажи практически встанут. Это напрямую зависит от характеристик объекта, в особенности — локации.
Важно еще понимать, что элитная недвижимость — не предмет первой необходимости и даже не инвестиция в кризисное время. Большинство тех, кто раньше задумывался о ее покупке, сегодня направят эти средства на поддержку своего бизнеса, приобретение разорившихся предприятий и резко подешевевших акций — то, что действительно позволит заработать.
Предложение новых проектов также сократится. На рынке появятся только те объекты элитной недвижимости, которые по разным причинам необходимо запустить: обязательства перед топ-клиентами, инвесторами и т.д. При этом сбрасывать цену на квартиры в элитных объектах девелоперы будут только в самом крайнем случае — когда угроза разорения перевесит возможную потерю репутации.
Бизнес-класс пострадает еще сильнее: часть покупателей отложат планы по приобретению недвижимости, другие перейдут на класс ниже — в комфорт +.
Общего снижения стоимости недвижимости элит и бизнес-класса ждать не стоит. Будут единичные предложения с значимыми скидками, но в целом удешевление маловероятно. Это связано с особенностями ниши: если хоть раз дать значимую скидку на недвижимость в элитным объекте, ее больше не станут покупать по рыночной цене.
Кроме того, покупатель выбирает не только сам лот, но и окружение, кто будет жить по соседству. Сохранение лица и репутации важно настолько, что девелопер может нести убытки, но не делать скидок. Я многократно сталкивался с этим в работе с девелоперами и собственниками московских элитных проектов.
