Часто нам задают вопросы, касаемо достоверности финансовых характеристик предлагаемых на рынке объектов. Ниже мы решили описать все расходы владения арендной коммерческой недвижимостью.
Учитывая эти данные всегда можно рассчитать настоящую доходность и окупаемость вашего актива.
Какие показатели являются реальными, а какие сказочные?
В рекламных объявлениях мы видим основные параметры объекта:
1) Месячная арендная плата.
2) Цена.
3) Доходность.
4) Окупаемость.
5) Индексация.
6) Процент от розничного товарооборота.
Мы понимаем, что основные параметры - это месячная арендная плата и цена, исходя из этих данных можно рассчитать срок окупаемости и доходность владения объекта.
Но! Продавцы обычно не указывают расходы, которые необходимо вычесть из месячной арендной платы. Перед тем, как будем рассчитывать реальную доходность и окупаемость необходимо учесть:
-ежегодный имущественный налог,
В среднем составляет 0,5% от кадастровой стоимости недвижимого имущества. Точную ставку по региону можно уточнить на сайте Федеральной налоговой службы.
-коммунальные платежи, которые не компенсируются.
Такой показатель важно учитывать при расчете, если дополнительно к сетевому арендатору мы имеем одного или нескольких "прикассовых арендаторов" - малый бизнес формата ИП, активно использующий трафик покупателей основного якоря. В таких договорах компенсация коммунальных услуг указывается не всегда.
Часто в договоре не прописывает компенсацию сетевой арендатор Fix Price, формулируя пункт договора как "Величина основной арендной платы включает в себя стоимость услуг по обеспечению Помещения: электроэнергией (лимит 5000 кВт/ч./мес.), теплоснабжением, водоснабжением, канализацией."
Поэтому всегда внимательно читаем договор на условия компенсации коммунальных услуг.
-эксплуатационные расходы, которые не компенсируются.
Чистка крыши от снега, если это отдельно стоящая или пристроенная площадь. Опрессовка системы отопления перед сезоном. Плановые технические мероприятия.
-налог с дохода вашего ИП.
Есть разные виды налогообложения. Чаще всего это 6% от входящего арендного потока, так называемая упрощенная система налогообложения (УСН) доход. Более подробные виды налогообложения мы опишем в следующих статьях.
-сборы управляющей компании, капремонт.
-комиссии банка при выводе денежных средств на счет физического лица со счета ИП.
Базовые тарифы позволяют беспроцентно вывести около 200 000 рублей в календарный месяц со счета ИП на свой счет физического лица, все что более - 99 рублей + 1,5% от суммы.
В среднем, вышеперечисленные расходы составляют около 10% -11% от месячной арендной платы, но рекомендуем изучать индивидуально по каждому рассматриваемому перед покупкой объектом.
Если есть вопросы, готовы ответить на них в комментариях или по контактам в шапке профиля.
Больше информации, а также новости арендного бизнеса в нашем телеграм-канале.
