Плюсы и минусы жилой застройки сталинской эпохи
Дома сталинской эпохи принято считать эталоном жилой городской застройки. Величественные и нарядные снаружи и внутри, с просторными залами и высокими потолками, они олицетворяют успех и престиж, свойственный советской дипломатии и номенклатурным работникам.
Однако столь безупречная репутация на деле весьма преувеличена. У сталинского фонда не только одни сплошные плюсы. Есть и спорные моменты, на которые стоит обратить внимание, если вы всерьез подумываете о приобретении квадратных метров из далеких советских времен.
Возведенные стройными рядами вдоль главных городских магистралей, их локации, как вино, с годами стали еще более респектабельнее, чего не скажешь про внутреннее содержание, на которое порой без слез не взглянешь. Да и к тому же не каждой «сталинке» достался эффектный имперский экстерьер, и далеко не все они предназначались для уважаемых советских граждан. Но обо всем по порядку.
Особенности
По своей внешней архитектуре, конструкции, техническим характеристикам и качеству строительства «сталинки», в отличие от последующих типовых серий, сильно отличаются между собой. Поэтому определить что-либо на глазок не получится. Перед покупкой настоятельно рекомендуем ознакомиться с подробным анамнезом объекта, в котором вам приглянулась квартира.
В общей массе «сталинки» строились в период с 30-х по 50-е годы. Условно жилые постройки сталинской эпохи можно разделить на довоенные и послевоенные, номенклатурные и рядовые.
Довоенные дома строились преимущественно для партийной элиты, поэтому логично, что возводились они со всеми вытекающими в виде умной просторной планировки, роскошного декора, богатого убранства и респектабельного расположения.
После войны в рамках массовой застройки появились «сталинки» нового образца. Среди них было много тех, что строились как коммунальное жилье. Архитектурные решения стали ощутимо скромнее – оно и понятно, после войны было уже не до роскоши.
Тем не менее, и те, и другие «сталинки» имеют свои плюсы и минусы.
Экстерьер
Возможно, для кого-то это станет открытием, но не все «сталинки» одинаково красивы и элегантны по своему внешнему убранству. Гармоничный архитектурный ансамбль из «сталинок» складывается на первых линиях парадных магистралей (Московский проспект, проспект Стачек, главные улицы Выборгского и Невского районов). Здесь они отличаются помпезным экстерьером в стиле неоклассицизм в советской интерпретации с пышным убранством фасадов со всевозможными барельефами, арками, колоннами, эркерами, лепным декором и пр.. Внутренняя часть этих же домов порой бывает даже не оштукатурена. Так что внешняя помпезность – не что иное, как декорация для проезжающих мимо чиновников и демонстраций трудящихся.
Дома, возводимые в глубине кварталов, имели аскетичное оформление и зачастую предназначались под коммунальное заселение.
Исключение составляют номенклатурные дома, которые прекрасны, с какой стороны на них ни посмотри. Но и цены на них тоже очень «красивые», ведь эти дома являются знаковыми на архитектурной карте города. Каждая отдельная номенклатурная «сталинка» - это авторский проект, имеющий свое лицо.
Планировки
Планировки в номенклатурных «сталинках» выполнены по последнему слову smart-проектирования: они не теряют своей актуальности и по сей день. При разработке планов курс брали на обустройство семейных апартаментов в парадных корпусах доходных домов. То есть все помещения изначально имели определенное назначение (гостиные, кабинеты, детские, столовые), благодаря чему им задавался оптимальный метраж, расположение комнат и т.д… В домах для партийной элиты были предусмотрены даже комнаты для прислуги и вместительные кладовые.
Для рядовых горожан наполнение квартир было более простым и менее вариативным. Планировки не отличались особым размахом. А в некоторых случаях пространство сильно оптимизировали за счет маленьких кухонь и отсутствия ванной комнаты.
А вот что касается высоты потолков, то она во всех «сталинках» одинаково привлекательна и варьируется в пределах от 3 до 4,5 м.
Локации
В общем и целом, все «сталинки» находятся в уже обжитых привлекательных районах с хорошей транспортной доступностью. Так как в Петербурге центр все-таки находится под исторической застройкой, то основная масса «сталинок» сосредоточена в районах, прилегающих к центру.
Состояние инженерных коммуникаций
Этот вопрос весьма острый для всех категорий «сталинок». «Заводские настройки» электропроводки безнадежно устарели перед современными потребностями, а родной водопровод и канализация доставляют немало хлопот то с засорами, то с перебоями в подаче воды. Теоретически все это поправимые вещи, которые решаются в ходе капитального ремонта. Так что, присматривая квартиру в сталинском фонде, изучите этот момент.
Качество строительства
Принято считать, что довоенные дома гораздо добротнее. Но на самом деле, не все так однозначно. До войны строительство, действительно, велось более размеренными темпами, возможно, и кирпичи клали ровнее). Но зато более поздние здания с технологической точки зрения считаются более совершенными. Их срок эксплуатации увеличен на 25 лет, что в сумме составляет 150 лет. Опять же капитальный ремонт способен еще продлить жизнь домостроений, но в любом случае стоит поинтересоваться, есть ли у дома срок предполагаемого сноса.
Довоенные «сталинки» возводились исключительно из кирпича (красного или белого). Причем, толщина наружных стен достигает 4-х кирпичей. Это обеспечивает потрясающую теплоизоляцию. Внутренние несущие стены из кирпича хорошо влияют на шумоизоляцию, о которой жители новостроек могут только мечтать. Но картину значительно портят межкомнатные перекрытия, выполненные из деревянной сетки, так называемой «дранки». Они настолько тонкие и хлипкие, что порой не выдерживают веса телевизора или обычной полки. А старый утеплитель, проложенный между сетками, аллергенен и источает неприятный запах. Но и в этих шатких стенах есть определенный плюс: можно без труда осуществлять масштабные перепланировки внутри квартиры. Все-таки планировки в рядовых «сталинках» не отвечают ожиданиям современной эргономики.
Послевоенные «сталинки» строились с применением шлакоблоков и панелей. Как результат, они утратили столь впечатляющие характеристики шумо- и теплоизоляции. Но зато перекрытия стали изготавливать из металлических балок и бетонных плит, которые значительно выигрывают у своих деревянных предшественников. Они пожаробезопасны, обладают бОльшим сроком службы и отличной механической прочностью.
Социальное окружение
Так как далеко не все «сталинки» предназначались для профессуры и прочей интеллигенции, то и контингент весьма разношерстный. Разумеется, если речь идет об элитных форматах сталинского фонда, то там публика весьма почтенная. А вот в рядовой «сталинке» встречаются и отдельные маргинальные личности, и коммунальные квартиры со всеми вытекающими.
Дополнительные опции
Лифты имеются в дорогих «сталинках». В 5-этажных домах для простых советских граждан они не предусмотрены. В номенклатурных домах для удобства пользования мусоропровод зачастую выводили прямо на кухню. Сейчас это спорное преимущество, да и к тому же со временем многие дома и квартиры претерпели перепланировки, так что сохранился такой атавизм советского строительства далеко не везде.
Цены
Учитывая, что «сталинки» располагаются в привлекательных районах Санкт-Петербурга, то цены на них можно квалифицировать как весьма гуманные. За рядовую «сталинку» в обычном состоянии, расположенную действительно в шаговой доступности от метро, попросят от 90 000 до 135 000 рублей за квадрат, что сравнимо с ценами на жилье в спальных районах с плохим транспортным сообщением. За квартиру в элитной «сталинке» придется выложить более значительную сумму. Но и тут их вряд ли можно назвать кусачими. В среднем за квадрат они держатся в диапазоне от 147 000 до 210 000 рублей, что сопоставимо с ценами на современное жилье бизнес-класса, построенное в этих районах. Для сравнения квадратный метр в «нулевой» квартире в ЖК «Граф Орлов» (Московский район) в среднем стоит 150 000 рублей.
Вместо заключения
В общем, если вы твердо намерены приобрести квартиру в сталинском фонде, то вам – прямая дорога в БТИ. Там вы сможете получить подробную информацию о том или ином доме. Если проявите терпение, настойчивость и любезность. А также будет нелишним произвести тщательный осмотр всех конструкций квартиры со специалистом. Это позволит вам не питать иллюзий, а объективно оценить масштаб бедствия в денежном эквиваленте.
Вне зависимости от вашего решения брать или не брать квартиру в сталинке - мы готовы помочь вам с оформлением ипотеки.
Звоните: +7 (812) 421-87-72
* ИПОТЕКА LIVE - команда специалистов в сфере кредитования, недвижимости, страхования и юридических услуг.
www.ipotekalive.ru
