Всем привет!
Несколько дней ничего не писал на Дзене. Я был увлечен написанием статьи о неэффективности системы управления многоквартирными домами, которая заняла у меня больше времени чем обычно, так как свои выводы я опубликовал на https://www.roi.ru – интернет-ресурсе, посвященном общественным инициативам, change.org – глобальной платформе для гражданский кампаний. И если на первом ресурсе публикация возможна только через 2 месяца после предварительной проверки (вот тебе и общественная инициатива), но на втором - она уже доступна. И если вам по духу то, что написано в этой статье, то прошу поддержать мою петицию своим голосом.
Управление многоквартирными домами является весьма привлекательным бизнесом. Доходная и расходная часть прогнозируемая, есть возможность для дополнительного заработка и нет необходимости делать какие-то инновации, чтобы «бизнес» был прибыльным. Но для кого-то это бизнес, а для большинства – это среда обитания. Когда я пришел в свою Управляющую компанию, еще в далеком 2009-м году с просьбой предоставить разрешение для начала ремонта мне по-хамски ответили, что я никто, заставили подписать договор управления домом и выставили счет для допуска в свою квартиру. У меня был на руках только договор Инвестирования и Акт допуска к ремонтным работам и не было свидетельства о собственности, но мне навязали договор, который никто со мной не согласовывал, с меня потребовали оплатить деньги за дополнительные услуги по вывозу мусора, оформлению карт допуска и т.д. Понятное дело, что я эти дополнительные расходы не выбирал, но их навязали и «указали на мое место». Еще раз с этой компанией я столкнулся через пару лет, когда устанавливал кондиционер. С меня главный инженер потребовал взятку за допуск к работам. Он сказал, что через пару месяцев уходит на пенсию, ему все равно на жалобы и без взятки он не даст разрешение. До сих пор эта компания обслуживает дом. Все попытки сменить управляющую компанию не увенчались успехом.
И дело не только в качестве услуг, но и в бесправном положении граждан. Даже смена управляющей компании (УК) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) не является инструментом, гарантирующим изменения ситуации. Люди тратят много усилий, чтобы сменить УК на ТСЖ, а в итоге получают «шило на мыло». Практически любая смена Управляющей компании не обходится без тонн компромата и обвинений инициаторов изменений в желании нажиться на соседях. Есть ли в этом логика? Да, ведь ТСЖ - это юридическое лицо, которым нужно управлять и члены правления ТСЖ хотят получать зарплату, что в общем представлении служит только увеличению расходов.
Мне не хотелось бы сейчас вдаваться в частности, я уверен, что подобная проблема имеется в множестве домов по всей России, а весь сектор весьма неэффективен. Управляющие компании не заинтересованы в снижении расходов на управление домом, так как это коммерческие компании и их задача в том, чтобы заработать прибыль. Какой смысл ставить светодиодные лампочки, если сэкономленные средства никаким образом не увеличат прибыль компании? Это сэкономит затраты жильцов на ЖКХ, но никак не увеличит прибыль компаний. Или в чем смысл ставить общедомовой тепловой прибор учета, если экономия опять-таки не увеличит прибыли управляющей компании? Какой смысл экономить без заинтересованности? Очевидно, что повышения эффективности без заинтересованности не будет, а для увеличения своей прибыли управляющие компании будут практиковать откаты с подрядчиков. Модель управления жилым фондом противоречива, неэффективна и подавляет личность.
В этой статье я хотел бы разобраться почему так происходит, почему все нельзя оставлять так как есть и что именно нужно сделать, чтобы изменить ситуацию в пользу прозрачности и повышения эффективности ЖКХ.
Конечно, централизованное управление многоквартирным домом – это необходимая мера, так как помимо самих квартир в доме есть общедомовое имущество, которое также требует ресурсов для поддержания в работоспособном состоянии. Некоторыми функциями логичнее управлять централизовано – вроде вывоза мусора, уборки мест общего пользования, уборки общедомовой территории и крыш от снега и т.д.
Но обо всем по порядку.
Начнем с этапа ввода дома в эксплуатацию. На первом этапе поддерживать дом в надлежащем состоянии и оплачивать коммунальные услуги должен застройщик. Ведь это обязанность собственника дома, которым на первом этапе в любом случае является застройщик. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее передать квартиры в пользование покупателей и не нести бремя расходов на текущий ремонт и отопление. Но к моменту ввода в эксплуатацию не всегда квартиры могут быть проданы и застройщик обязан нести расходы на текущее содержание. Чтобы уменьшить свои затраты застройщик, который является основным собственником помещений в доме, «назначает» управляющую компанию. Своя управляющая компания позволяет застройщику не оплачивать коммунальные расходы. Дело в том, что основными коммунальными расходами до передачи помещений новым собственникам являются расходы на текущий ремонт и отопление. Расходы на отопление в современных домах можно существенно снизить, установив домовой прибор учета и установив внутриквартирные батареи на минимальный режим работы. А вот расходы на текущее содержание и ремонт нормируются вне зависимости от объема оказанных услуг и их должна взыскивать с владельцев помещений управляющая компания. Если эта управляющая компания будет независимой от застройщика, то она обязательно будет взыскивать с него эти коммунальные платежи. «Своя» же управляющая компания будет закрывать глаза на эти платежи и, кроме того, не будет слишком требовательной к застройщику в плане гарантийного ремонта. Проблему усугубляют также покупатели, которые приобрели дом на стадии строительства, но не торопятся вступить в свои права, чтобы не платить коммунальные расходы.
Поэтому до того момента как дом полностью заселится Управляющая компания будет экономить на содержании дома и часто дом недополучает огромного объема необходимого финансирования. У меня, конечно, в связи с этим возник вопрос о том, что возможно на этапе постепенной передачи помещений жильцам стоимость содержания дома существенно ниже, чем установленные городом тарифы и столько денег в принципе не нужно пока все жители не заселятся, но это предмет отдельных практических исследований, на которые нужен доступ к информации и время для анализа. Поэтому будем считать, что у управляющей компании будет дефицит средств, так как она будет стараться выжить только за счет платежей от новых собственников квартир, чтобы не лезть в карман к «своему» застройщику и будет покрывать его риски, связанные в гарантийным ремонтом.
И это первая огромная проблема, которая приводит к дисбалансу в сфере управления жилыми домами.
Что можно было бы здесь предпринять для того, чтобы избавиться от проблемы. Во-первых, застройщик должен иметь возможность снять с себя обязанность нести бремя коммунальных расходов с момента ввода дома в эксплуатацию и извещения новых собственников о готовности передать квартиры.
Во-вторых, нужно исключить влияние застройщика на управляющую компанию. И это самое сложное. Можно предположить, что выходом из проблемы могла бы быть оплата коммунальных услуг через государственного посредника (центральный оператор). Т.е. в таком случае застройщик должен был бы отчитываться о количестве переданных новым собственникам квартир, и нести бремя на содержание непереданных квартир. Управляющая компания в таком случае не несла бы обязательств по сбору денежных средств с жильцов. Отчасти это может решить проблему, но лишь внешне. Застройщик не теряет власти назначить «свою» управляющую компанию и через нее будет получать обратно денежные средства и не обязательно тратить их на нужды дома. При этом возникает проблема качества сбора средств центральным оператором, но ничего критического в этом нет. Главное, чтобы эта работа проводилась регулярно и систематически, не накапливая огромные долги. Часты случаи, когда собственники платят за коммунальные услуги нерегулярно. В этом случае выпадающие доходы должны финансироваться от сэкономленных средств по другим статьям, и Управляющая компания вынуждена ухудшать качество услуг. Не будет же она за счет своей прибыли закрывать дыры в бюджете. Прозрачный выбор управляющей компании является главной проблемой, которая рассматривается в этой статье, поэтому я вернусь к ней позже.
Рассмотрим другие противоречия и зоны потенциальных конфликтов в сфере управления МКД.
Конечно, есть дома бизнес-класса, премиум-класса, эконом-класса и т.д. Стоимость коммунальных услуг в этих домах может отличаться по желанию их жителей. Определенный объем работ по обслуживанию дома регулируется законом, но другие работы и услуги могут быть реализованы или нет в зависимости от желания жильцов, например уход за растениями во дворе, охрана или консьерж-сервис и т.д.
Здесь возникает несколько оснований для потенциальных конфликтов. Во-первых, это стоимость услуг, а во-вторых – это их объем. Да, стоимость услуг регулируется государством, но собственники квартир по своему желанию могут увеличить качество и объем этих услуг, а следовательно, вырастет и стоимость. Но кому-то нужна охрана, а кто-то не хочет за нее платить, так как у него нет возможности или он не считает необходимым, кто-то хочет, чтобы в функции аварийно-диспетчерской службы входили услуги по мелкому ремонту внутри квартир, а кто-то считает, что можно на этом сэкономить и каждый сам в случае необходимости может вызвать мастера или починить поломку сам. Кому-то достаточен стандартный перечень услуг по содержанию дома, а кто-то хочет, чтобы он был премиальным.
Поэтому управление многоквартирными домами (МКД) осуществляется через решение большинства путем всеобщего голосования. Для управления многоквартирным домом законодательно определен орган управления многоквартирным домом, коим является Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно Жилищному Кодексу, собственники помещений в многоквартирном доме на Общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. Непосредственное управление собственниками жилым домом, если количество квартир в нем составляет не более 30;
2. Управление Товариществом собственников жилья (или кооперативом);
3. Управление управляющей организацией.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Но, на практике, собственники домов с большим числом квартир сталкиваются со сложностью реализации своего права выбора способа управления, права влиять на качество услуг по управлению коммунальным хозяйством своего жилища. Если в вашем доме 60 квартир, то обойти их и донести до соседей свои идеи не составит труда, но что делать если в доме, как в том, где я живу 1000 квартир?
Закон обязывает инициатора Общего собрания письменно уведомить других жильцов о проводимом собрании. И тут мы сталкиваемся с кучей проблем:
- Нужно подготовить большой объем документов, учитывая, что скорее всего управляющая компания просто так не отступит, то надо сразу готовиться к суду, и это повышает требования к формальностям. Возникает необходимость оплачивать услуги профессиональных юристов.
- Нужно собрать информацию о собственниках и подготовить реестр собственников. Не все жильцы проживают в квартирах, часто они сдают квартиры в аренду и с ними не удается связаться. Ни почта, ни личный визит не может решить проблему. Кроме того, в нашем доме письма в почтовый ящик раскладывают сотрудники управляющей компании. При желании они могут удалить неугодные письма. Статья 45 ЖК РФ обязывает управляющую компанию или ТСЖ передать инициатору общего собрания в течение 5 дней реестр собственников помещений. Но этот реестр не должен содержать контактной информации и поэтому не является решением проблемы.
- Чтобы разослать письма нужно солидно потратиться.
- Допустим нам каким-то чудом удалось провести собрание, потратить на это много сил и средств, но тут через неделю инициируется новое собрание, и новая инициативная группа выбирает вновь старую управляющую компанию или еще какую-то. «Как так?», - подумают многие. Ведь для выбора управляющей компании нужен кворум из владельцев не менее 50% помещений в доме и как его можно собрать дважды с взаимоисключающей повесткой? А вот так и можно. Управляющая компания не стесняется подделывать подписи на бланках голосования за жильцов. Управляющая компания точно знает кто проживает в доме, а кто нет, у нее есть все образцы подписей, и она этим успешно пользуется. В нашем доме в суде об оспаривании решений общего собрания обнаруживались поддельные бланки, но, к сожалению, суд имеет право принять решение о незначительности нарушений, если они не могли повлиять на итоговый результат. Пассивное участие жителей не позволяет добиться справедливости. Более того, некоторая зависимость управляющей компании от пассивных жителей препятствует тому, чтобы она вела активную работу по оперативному взысканию задолженности по коммунальным услугам таких должников. И я знаю примеры, когда эта задолженность в итоге списывалась в огромных размерах из-за банкротства должника. Конечно, к тому моменту он успел уже продать квартиру и с него нечего было взыскивать. Почему своевременно управляющая компания не подала в суд? Риторический вопрос. Подделка подписей и пассивность жителей – еще две проблемы.
- Хуже всего, что люди не верят своим соседям. Когда инициативная группа даже следуя благим намерениям предпринимает действия для проведения общего собрания и выбора ТСЖ в качестве формы управления МКД, то часто она не находит поддержки у многих жителей и ее пытаются уличить в попытке «захватить власть в доме» в целях обогащения.
Наверное, есть еще немало противоречий в существующей системе выбора методов управления МКД, но основные мы рассмотрели в этой статье, и они указывают на необходимость реформы, направленной на создание прозрачной и эффективной системы управления домом. Управление домом должно быть нацелено на энергосбережение и эффективное использование иных ресурсов, защиту прав и интересов жителей, создание благоприятной среды проживания и прозрачное распределение доходов. Управление домом не должно преследовать получение прибыли. Каждый житель должен иметь возможность с минимальным усилием вынести свое предложение на голосование и получить обратную связь.
Утопия? Давайте попробуем выработать рецепты для решения этой проблемы. Итак, несколько методов мы уже в этой статье рассмотрели:
1. Лишить управление МКД права собирать доходы. Не важно УК это или ТСЖ. Таким образом мы решим проблему неплатежей как застройщика, так и жителей. У неплательщиков не будет оснований для лояльного отношения к управляющей компании, так как государственный оператор в любом случае должен будет истребовать задолженность. Кроме того, Управляющие компании будут лишены возможности требовать взятки и необоснованные платежи с жителей. Все должно осуществляться через оператора.
2. Реестр собственников жилых помещений должен быть более информативным и содержать информацию для оперативной связи с жильцами – номера телефонов и электронную почту. Ведение реестра собственников также не должно быть прерогативой управляющей компании или ТСЖ. Любой потенциальный инициатор общего собрания должен обладать возможностью связаться с соседями оперативно и проинформировать их о предстоящем собрании, о его важности для жильцов. Такая форма рассылки информации должна быть бесплатной для инициатора собрания.
3. Реализовать п.2 можно гораздо более эффективно если у нас будет введено понятие «официальный e-mail» и «официальный телефон». На самом деле законом предусмотрена возможность проводить собрания электронно и на портале Активный Гражданин в Москве уже есть функция Электронный дом. Но наш дом проголосовал за электронный дом, а вот реализовать результаты голосования не может. Почему? Потому что люди то проголосовали за Электронный дом, но на площадке Активный гражданин не нашли времени зарегистрироваться и столкнулись с сопротивлением управляющей компании, которая оспорила решение жителей. В чем смысл сопротивляться прозрачности?
4. Закон предоставляет возможность управлять домом через ТСЖ или УК. Первая форма для активных граждан, а вторая – для пассивных. И вправду, ТСЖ – это некоммерческая организация, надо вести учет и сдавать отчетность, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками. При прочих равных форма управления через УК эффективнее, так как нет дублирования функций учета. Но в случае управления через УК, последняя обладает большими возможностями для манипуляций, так как сложная процедура по ее замене, в том числе из-за необходимости перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Поэтому логично сделать так, чтобы ресурсоснабжающие организации не могли требовать от управления дома оплаты услуг, которые не были оплачены конечным потребителем. Еще лучше, чтобы все взаиморасчеты с ресурсоснабжающими организациями осуществлялись жителями напрямую. Можно через того же единого оператора, главное, чтобы неплатежи как можно меньше оказывали влияние на качество услуг. Ведь если мой сосед не платит полгода за воду или отопление, а управляющая компания должна оплатить его долг перед ресурсоснабжающей организацией, так как отчитывается по общедомовым приборам учета, то она неминуемо снизит качество каких-нибудь услуг.
5. Требования к учету ТСЖ должны быть минимальными, чтобы эта форма управления домом была подавляющей для всей страны. Только жители, которые могут самостоятельно управлять своим домом будут стремиться к энергоэффективности и бережному использованию ресурсов. А может на фоне роста конкуренции на этом рынке появятся клиентоориентированные управляющие компании.
6. Застройщик не должен иметь возможности принимать участие в выборе управляющей компании. Передача дома в эксплуатацию может быть передана временной управляющей компании (возможно муниципальной) на период 1 год, когда застройщик закончит передавать права на помещения новым собственникам и можно будет провести общее собрание. При этом временная УК не должна иметь возможности участвовать в конкурсе на выбор управляющей компании.
Конечно, в идеале, все остальные рецепты можно связать с проведением электронного голосования. В первую очередь пропадет проблема с подделкой подписей и прозрачностью. Но для этого сначала жители должны провести собрание и выбрать онлайн-голосование в качестве законного способа для принятия решений в доме, а потом каждый должен зарегистрироваться на электронной площадке. Я лично не вижу в этом ничего сложного, мне кажется, что давно пришло время каждому иметь свою электронную подпись, которая будет защищена привязкой к личному номеру телефона, примерно, как в случае с оплатами через интернет-банк. Уверен, что для инновационных компаний создать такую систему — это не проблема.
Я нашел несколько компаний, который предлагают услуги в этой сфере:
Домсканер, Электронный Дом, Собрание-онлайн, РОСТ, Росквартал и др.
В нашем доме решение о выборе электронного способа голосования было быстро отменено усилиями управляющей компании, поэтому нужны дополнительные меры, например:
7. Бюллетени голосования должны быть публичными и легкодоступными. Каждый должен иметь возможность оперативно проверить законность использования своего голоса. В случае доказательства подделки даже 1-го голоса Суд должен признавать решение незаконным, должно быть инициировано уголовное дело в отношении лиц, которые предоставили поддельный бюллетень.
8. Ввести рейтинг оценки качества услуг управляющей компании. Это вполне возможно делать ежегодно если реестр собственников будет вести сторонняя компания. В случае если по результатам опроса будет установлено, что качество услуг ниже условно 4-х баллов из 5-ти, то такую УК нужно отстранять от управления домом, а в случае неоднократного повторения низкого балла на разных объектах – лишать лицензии.
Не хочу отдельно останавливаться на банальных проблемах, которые характерны всей экономике – откатах, воровстве, обналичке и т.д. Если с ними не бороться, то не будет ни справедливости, ни свободы, ни эффективности.
Может быть мои рецепты не идеальны, но это не является целью этой статьи. Главное - это привлечь внимание к проблеме и показать, что ее можно решить.
Люди обязательно изменят свое пассивное отношение, когда поймут, что от них что-то зависит. Ничто так не убивает в человеке его творческий потенциал, как чувство беспомощности и безнадежности. На примере двух больших домов я это вижу. Конечно, можно ничего не менять в этой несправедливой системе, в конце концов чего тратить свои силы ради какой-то экономии в пару тысяч рублей. Но чтобы жить в своем доме и знать, что «ты там никто», нужно глубоко смириться со своей беспомощностью. Не из-за своих лучших качеств мы примиряемся с этой несправедливостью.
Ставьте лайки, подписывайтесь, задавайте вопросы, не оставайтесь равнодушными!
Спасибо!
