LIVING проанализировал основные параметры земельных наделов, где строятся или уже построены жилые комплексы, изучил квартирографию новостроек, наличие социальной инфраструктуры. Кроме того, аналитики сравнили информацию, предоставленную в действующих генеральных планах и проектах планировки территорий. В итоге каждая локация массовой застройки была оценена по шести критериям: плотность населения, характеристики участков застройки, квартирография, детская инфраструктура, медицинские учреждения и обеспеченность жилых комплексов парковками. Полученные данные наглядно показывают, какие из локаций новостроек претендует на город-сад, а где формируется мина замедленного действия в виде будущего гетто-района. Первой локацией, которая попала под пристальное внимание LIVING, стал город Кудрово.
Из деревни в город
Планы по масштабному строительству на месте небольшой деревни на границе города и области зародились еще в советское время. Согласно Генплану Ленинграда 1972 года, рядом с Невским районом города предполагалось построить новые жилые кварталы по примеру соседнего Веселого Поселка. Но началась перестройка, проект был отменён и забыт. И лишь в конце «нулевых» на деревенских просторах появились первые строительные краны – застройка началась с жилых комплексов «Новый Оккервиль» и на тот момент единого масштабного проекта «Семь Столиц». На сегодняшний день в Кудрово сдано более 2 млн кв. м жилой недвижимости. В 2018 году бывшая деревня наконец получила статус города.
Внеплановый прирост
По состоянию на конец 2018 года в Кудрово официально зарегистрировано 32453 человека. Однако по неофициальным данным в новостройках новоиспеченного города проживает более 100 тыс. человек. Эти данные отчасти подтверждают аналитики LIVING – сданные новостройки Кудрово рассчитаны почти на 71 тыс. жителей. Эта цифра в ближайшее время увеличится благодаря вводу в эксплуатацию новых жилых комплексов – на разных стадиях строительства сейчас находится почти полмиллиона «квадратов» жилья для 15,8 тыс. жильцов.
Кстати, официально прирост населения Кудрово до 2035 года планируется на уровне 5,85 тыс. человек – такие данные содержатся в измененном Генеральном плане. Очевидно, что эти цифры не имеют ничего общего с действительностью, т.к. только за несколько ближайших лет новоселье отметят около 15 тыс. новых жителей Кудрово.
Пространство для жизни
Одним из важных показателей комфортности жилого комплекса является площадь дворовой территории – то пространство, которое застройщик предусмотрел для прогулок и отдыха жителей. Эксперты LIVING подсчитали коэффициент застройки (отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями к площади участка), который характеризует придомовую территорию. Оказалось, что участок жилого комплекса «Архитектор» от «Строительный Трест» будет занят сооружениями на 68% - это самый застроенный участок в локации. На втором месте ЖК «Березовая роща» от «Полис Групп» - 41%. При этом самым просторный двор у жителей «Флагмана» и ЖК «ID Кудрово».
Как оказалось, самые просторные дворы запроектированы в ЖК «Кудров-Хаус», ЖК «Флагман», ЖК «Вена», ЖК «Австрийский квартал» и ЖК «Вернисаж». В то же время в ЖК «Архитектор» девелопер постарался максимально застроить участок – территория комплекса будет на 68% занята зданиями, что является самым высоким показателем плотности в Кудрово. Большая площадь застройки наблюдается и в ЖК «Березовая роща».
По словам архитектурного критика Марии Элькиной, довольно высокая плотность застройки сама по себе не является негативным фактором: обслуживание и аренда помещений становятся дешевле, так как площади занимают меньшее количество дорогой земли. Проблемой в Кудрово является то, каким образом застройка спланирована, уверена эксперт.
«Планировка кварталов там совершенно дикая и неудобная для человека. Потому и плотность выглядит там негативно, - говорит эксперт. - В Кудрово нет города в классическом понимании этого слова: там нет улиц, на которых происходит социальная жизнь, где люди встречаются, общаются, заходят в магазины и заведения. Там не улицы, а просто дороги и тротуары. А ведь жизнь города проходит и за пределами зданий, чего почти нет в Кудрово».
Метраж квартиры: кто меньше
Квартирография – один из важнейших факторов при выборе жилья, на который не всегда обращают внимание покупатели. Казалось бы, каждый подбирает планировку под себя, и какая разница, какие квартиры расположены за стенкой, а уж тем более в соседнем доме? Однако разница есть. И большая.
В первую очередь, состав квартирографии определяет контингент жителей новостройки – если комплекс по большей части состоит из студий, вероятнее, соседи будут постоянно меняться, т.к. такие квартиры, как правило, покупают под сдачу или как временный вариант. Если же в квартирографии преобладают просторные планировки, скорее всего, новостройку предпочтут семьи, покупающие жилье с расчетом на длительный срок проживания. Исходя из этого, формируется не только среда проживания в комплексе, но и в целом в локации.
LIVING, проанализировав квартирографию сданных и строящихся комплексов Кудрово, выявил, что более 70% квартир в комплексах областного города – студии и однокомнатные варианты (30% и 41% соответственно). Лишь 28% квартирографии отведено под семейные просторные планировки.
«Большое количество студий и однокомнатных квартир создает неустойчивую и неоднородную среду обитания в локации», - отмечают аналитики LIVING.
Согласен с этим и заслуженный архитектор России, доцент СПбГАСУ Владимир Линов. По его словам, подобная квартирография неблагоприятна с точки зрения социальных отношений между жителями, как внутри дома, так и на прилегающих территориях. Малое количество «семейных» квартир говорит о том, что в Кудрово проживают не так много пар с детьми, а общение проживающих в одном доме или квартале родителей на темы, связанные с воспитанием и здоровьем их детей, совместные прогулки с колясками укрепляют социальные связи.
Наиболее семейно-ориентированным застройщиком в Кудрово оказался «Строительный трест» - в ЖК «Капитал» нет студий, а доля небольших однушек не превышает 46%. В соседнем жилом комплексе «Новый Оккервиль» также практически сохраняется паритет доли небольших и многокомнатных квартир (53% против 47%), а в ЖК «Вена» и ЖК «Европейский» она не превышает 59%. В оставшихся десяти новостройках студии и однушки значительно превалируют. Так, квартирография ЖК «Вернисаж» на 90% состоит из таких планировок. Недалеко от него ушли и ЖК «Березовая роща» (87%), ЖК «Лондон» (84%), ЖК «Флагман» (82%).
В строящихся жилых комплексах компании остались верны своим принципам. Квартирография, ориентированная на семейного покупателя, сохраняется в возводимых корпусах ЖК «Капитал» и ЖК «Новый Оккервиль». Просторные квартиры также преобладают в квартирографии ЖК «Архитектор». Лидерами по количеству небольшого жилья стали ЖК «Парклэнд» (95%) и ЖК «Геометрия» (80%).
В очередь становись
Безусловно, для семейных покупателей наличие детской инфраструктуры – один из ключевых факторов при выборе жилья. Сейчас в Кудрово действует более десятка муниципальных и частных детсадов, открыто три школы – одна из них считается самой крупной на Северо-Западе. При внешнем благополучии картина с детскими учреждениями не столь радужная.
Например, попасть в школу, расположенную в ЖК «Новый Оккервиль» детям южного Кудрово непросто. Как рассказали LIVING местные жители, детей принимают в два этапа. Сначала зачисляются проживающие на закрепленных территориях, то есть территориях района, за которыми закреплена общеобразовательная организация. В случае со школой в северном Кудрово органы местного самоуправления Ленобласти к закрепленной территории отнесли Ленинградскую улицу, проспект Строителей, Каштановую аллею, Областную улицу и деревню Новосергиевку. И от жителей домов на этих улицах заявления принимаются в первую очередь. Далее, если остаются места, рассматриваются заявки от остальных желающих.
В свою очередь, LIVING проанализировал ситуацию с общим количеством мест в детских учреждениях. Так, согласно региональным нормативам на 1000 жителей Кудрово должно приходиться 91 место в школах и 60 мест в детских садах. Исходя из реального количества проживающих в городе – это, по самым оптимистичным подсчетам, 71 000 человек, сейчас в детсадах Кудрово должно быть 4 257, а в школах 6 457 мест. Однако фактическое количество мест в школах меньше почти в два раза (3331 мест), а в школах – в три (1444 мест). При этом проектная мощность существующей детской инфраструктуры рассчитана на еще меньше мест. Например, в школах сейчас учится на 34% больше детей, чем было задумано при строительстве зданий этих учебных заведений (3331 вместо 2475 учащихся), т.е. помещения изначально не приспособлены для такого количества учащихся. В детских садах воспитанников на 47% больше, чем планировалось (1444 вместо 980 воспитанников).
В перспективе, по тем же нормативам при предполагаемой расчетной численности населения в 86846 человек потребуется 7903 мест в школах и 5211 место в садиках. При этом сейчас школы в Кудрово не строятся, только детсады. Хотя в актуальном изменении в Генеральный план Кудрово до 2035 года значится возведение школ на 7850 мест, а также детсадов на 3325 мест. Однако этого все равно будет недостаточно с учетом заселения всех строящихся комплексов. Как рассказала жительница Кудрово Виктория Шапиро, еще одна школа появится не раньше, чем через 2 года.
В Кудрово наблюдается дефицит и медицинской инфраструктуры. Сейчас в городе открыто два медицинских учреждения, оба расположены в северном Кудрово и рассчитаны в сумме на 250 посещений в смену. Согласно региональным нормативам, мощность медучреждений в Ленобласти должна составлять 18,5 посещения в смену на 1000 жителей. При этом проживающие сейчас в Кудрово 70 957 жителей должны быть обеспечены медцентрами общей мощностью 1312 посещений в смену. Очевидно, что два небольших учреждения не справляются с такой нагрузкой.
«В Кудрово есть пункт скорой медицинской помощи, и врачи могут добраться до всех жилых комплексов за довольно короткий промежуток времени. Но отсутствует больница, а ехать к узким специалистам во Всеволожск очень проблематично. Вообще, социальной инфраструктуры очень не хватает. До сих пор нет обещанного пункта полиции на «спальник» с 70-тысячным населением», - рассказала LIVING местная жительница Светлана Смирнова.
В апреле власти Ленобласти сообщили, что в конце 2019 года начнутся работы по возведению поликлиники на 600 посещений. Однако достроят ее не раньше 2022 года.
Некоторые жители Кудрово бурно обсуждают в Сети предложение главврача Всеволожской ЦКБ Константина Шипачева. Он посоветовал новоселам активнее регистрироваться в квартирах, чтобы официальное количество жителей достигло более высоких отметок. Так, для проектирования полноценной больницы официальная численность Кудрово должна составлять 100 тыс. человек, подсчитал Шипачев. Подобная схема больше напоминает принципы сетевого маркетинга и известных финансовых пирамид – «приведи трех друзей», только на кону комфорт, а в некоторых случаях и сохранность здоровья жителей.
Кто избежит парковочных войн
Не менее значимым критерием комфортности проживания является обеспеченность дома парковочными местами. Важно, чтобы жители могли без проблем припарковать машину, и в то же время интересы автомобилистов не ущемляли права пешеходов – дворы не были заставлены машинами, а парковка на газонах и тротуарах была бы невозможной.
Согласно исследованиям LIVING, некоторые застройщики Кудрово вообще не позаботились о паркингах в жилых комплексах. Например, жителям ЖК «Кудров-Хаус», ЖК «Флагман», ЖК «КудроВО» и «Парклэнд» предложено искать места на открытых стоянках и в проездах.
Безусловно, место в паркинге потребует дополнительных расходов, тем не менее, выбор у жителей должен быть. Например, в среднем аренда места на платной открытой стоянке обойдется в 3,5-4 тыс. рублей, в подземном паркинге – 4,5-5,5 тыс. руб.
К слову, ни в одном из жилых комплексов Кудрово нет стопроцентной обеспеченности машино-местами. Наиболее продуманная ситуация с паркингом в ЖК «ID Кудрово» - на 380 квартир приходится 204 машино-места в паркинге. На треть обеспечены паркингом ЖК «Гольфстрим» и ЖК «Архитектор».
Исходя из всех возможных вариантов парковки, включая места на открытых стоянках и на территории внутридворовых проездов, наилучшая ситуация с машино-местами оказалась в ЖК «Европейский парк», ЖК «Капитал», ЖК «Архитектор» и ЖК «Весна 3». Например, в последнем комплексе на 2 тыс. квартир приходится 202 места на открытой стоянке и еще 780 мест в проездах рядом с домами. Коэффициент полной обеспеченности машино-местами рассчитывается путём сложения всех мест: в крытом паркинге, на стоянке и на внутридворовых проездах.
Если суммировать все возможные места для парковки, то только в двух жилых комплексах Кудрово проблема со стоянками авто сводится к минимуму – это ЖК «ID Кудрово» и «Гольфстрим». Застройщики позаботились об автовладельцах: запроектировали подземные паркинги и открытые автостоянки, кроме того, в проездах достаточно места для парковки. Таким образом, более 80% семей в этих комплексах (из расчета один автомобиль на одну квартиру) смогут припарковать личный транспорт рядом с домом. В других жилых комплексах не исключена вероятность парковочных войн. Кстати, не всегда можно рассчитывать на паркинг, которые обозначен в проекте. Как рассказала жительница Кудрово Виктория Шапиро, в ЖК «Прогресс» вместо шестиэтажного паркинга построили трехэтажный, при этом два этажа отвели под коммерческие помещения. «Кто поменял назначение помещения, неизвестно, кто должен был контролировать, также неизвестно», - рассказала Виктория Шапиро.
Отголоски стихийного старта
Чуть более 10 лет понадобилось застройщикам, чтобы возвести рядом с Петербургом настоящий город-спутник. Однако, как показывает аналитика LIVING, пока о формировании комфортной среды в этой локации говорить рано. По-прежнему остро стоит вопрос с обеспеченностью жителей социальной инфраструктурой – мест в детсадах и школах недостаточно, до сих пор в городе нет полноценной поликлиники. Кроме того, большая плотность застройки спровоцировала и другие проблемы локации: жителям не хватает парковочных мест – некоторые застройщики вообще упустили из вида эту опцию, а дворовые пространства многих жилых комплексов настолько малы, что проводить досуг, гулять и общаться с соседями жителям попросту негде. Тем не менее, большую часть этих проблем застройщики постарались учесть в новых проектах, которые сейчас возводятся в Кудрово.
LIVING продолжит изучать локации массовой застройки Петербурга и области. На очереди подробный разбор новостроек на южной окраине города – в поселке Шушары.
