Рынок коммерческой недвижимости Москвы в этом году заметно оживился: появляются новые объекты, при этом объем вакантных площадей снижается, а арендные ставки растут. Казалось бы, трудные времена для собственников остались позади, но это только на первый взгляд. Параллельно с заполняемостью площадей растет ставка налога на имущество, а взаимоотношения с ДГИ г. Москвы и госинспекцией усложняются. Пренебрежение базовыми юридическими правилами может и сегодня стать фатальным для бизнеса. О том, как законодательство и судебная практика влияют на рынок, рассказывает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
Какие вызовы и тренды на рынке столичной коммерческой недвижимости вы наблюдали За последние годы?
В первую очередь это усиление борьбы с нарушениями в области использования недвижимого имущества. Основной рынок коммерческой недвижимости сформировался через приватизацию, и на протяжении десятилетий такие объекты не приводились в соответствие с меняющимся законодательством. Во-вторых, всё больше объектов переходят на налогообложение от кадастровой стоимости. Собственники приватизированных объектов, которые 20 лет строили свои финансовые потоки исходя из того, что налог на имущество был близок к нулю, теперь столкнулись с ощутимой статьей расхода. Это все подтверждает сложившийся на рынке тренд повышения актуальности института бремени содержания собственниками принадлежащего им имущества. Чтобы и в будущем оставаться собственником, необходимо удостовериться в том, что объект корректно стоит на кадастровом учете, надлежащим образом оформлены земельно-имущественные отношения, правильно ведется бухгалтерский и налоговый учет.
И как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация на рынке?
Для крупных собственников коммерческой недвижимости идущая правовая реформа не столь губительна. Основной удар придется на тех, кто владеет одним или двумя небольшими объектами и имеет основным источником дохода арендный бизнес. Таким собственникам необходимы реально действующее объединение собственников недвижимого имущества и активный диалог с властями. Или же через пять-десять лет мы можем стать свидетелями того, как некрупные собственники недвижимости по дешевке распродадут свои объекты крупным владельцам, так как бремя содержания этой недвижимости будет непосильным и невыгодным в сравнении как с рисками, так и доходами от аренды.
Есть ли в вашей практике кейсы с прикладным эффектом — как для собственников недвижимости, так и для самого рынка?
Мы реализовали не один такой кейс и работаем с новыми. Могу отметить, например, наш спор с правительством Москвы в отношении его постановления от 26 декабря 2016 года № 937-ПП, по которому более чем 2500 собственникам коммерческой недвижимости задним числом увеличили базу для расчета налога на имущество организаций. В результате общая сумма доначислений в бюджет составила 12,5 млрд рублей. Важно было отменить ретроспективу постановления, и в итоге мы выиграли этот спор. Некоторые собственники недвижимого имущества уже смогли вернуть доначисленные налоги в полном объеме, не выходя в налоговый спор. Надеюсь, это дело показало и бизнесу, и юристам, что в споре с государством важно быть не на шаг впереди, а на пару километров. Только с таким преимуществом появляется реальный шанс доказать не только государству, но и судебной системе, которая в спорах с государством зачастую не на стороне бизнеса, что ваше требование законно и обоснованно. Подобное преимущество можно сформировать только тогда, когда вы живете конкретно этой спецификой и работаете с ней каждый день. Мы не зацикливаемся только на вопросах налогообложения. Наше конкурентное преимущество — это правовое консультирование полного цикла для собственников коммерческой недвижимости. У нас есть собственные отделы юридического консультирования, налогового планирования (в том числе международного), оценки активов и кадастровых работ. Мы не привлекаем внешних специалистов для решения клиентских задач. Собственный штат таких специалистов делает нас идеальным консультантом любого владельца недвижимого имущества.
Полную версию интервью читайте здесь.
