Не каждое помещение может быть поставлено на кадастровый учет и быть самостоятельным объектом прав. Рассказываем о двух страшных словах “изолированность” и “обособленность”.
Изолированность и обособленность помещения это требование Закона о регистрации (218-ФЗ от 13.07.2015, п.34 ч.1 ст.26). В статье “Как разделить нежилое помещение” мы уже затрагивали эту тему, как одну из частых приостановлений кадастрового учета и регистрации прав.
Об этих понятиях:
- обособленность - ограничение пространства строительными конструкциями, то есть наличие стен (перегородок) вокруг помещения (№384-ФЗ от 30.12.2009, п.14 ч.2 ст.2),
- изолированность – доступ между комнатами одного помещения должен обеспечиваться без использования иных помещений, то есть все комнаты помещения должны быть взаимосвязаны (Приказ МЭР №953 от 18.12.2015, п.2 Приложения 2).
Рассмотрим на практике:
Если с обособленностью задача ясна - нужны строительные конструкции, то под условие изолированности надо проверять еще разные уровни и этажи.
Например:
Условие изолированности и обособленности должно выполняться для всех помещений, за исключением машино-мест, при любом кадастровом действии: постановке, разделе и объединении, изменении.
Главная проблема для заказчика кадастровых работ, на наш взгляд - соблюдение изолированности и обособленности при изменении помещения.
В нашей практике часто возникают случаи, что заказчику нужно внести перепланировку в собственное помещение. При проверке документов мы выясняем, что помещение является ранее учтенным, образованным в начале 2000-х годов и состав комнат не соответствует требованиям изолированности и обособленности - в составе одного свидетельства комнаты, которые раскинуты по разным этажам здания, без доступа между собой. В этом случае, вместо внесения изменений в помещение после перепланировки, нужно делать раздел помещения на изолированные и обособленные помещения с одновременной перепланировкой. Это влечет за собой прекращение прав на исходное помещение и регистрацию прав на вновь образуемые помещения, оплату государственной пошлины за регистрационные действия, а это всегда незапланированные расходы.
Поэтому важно, если вы собственник или планируете купить помещение, проверить планировку помещения на требования изолированности (доступа) и обособленности (строительных конструкций).
Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки технического плана, пишите нам на info@corconsult.ru.
