При покупке недвижимости вы столкнетесь с процедурами, которые потребуют внимательности, уверенности и дополнительных знаний. Рассмотрю подробнее и дам несколько советов из практики, как чувствовать себя защищенно.
Подготовка к сделке
Когда квартира выбрана, стоимость согласована с продавцом, время проверить объект на риски связанные с приобретением.
Проверка юридической чистоты сделки - этап, которому стоит уделить особое внимание. Для проверки квартиры запросите все документы у продавца, вот основные из них:
Свидетельство о государственной регистрации права, вместо него у продавца может быть выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если документов нет, ничего страшного, получить выписку из ЕГРН можно быстро, выдают ее любому человеку. Правда выписки бывают разные, как и срок их готовности;
Документ основания права собственности, бывает разных видов и зависит от того, как Продавец получил квартиру в собственность. Это может быть Свидетельство о праве на наследство, Договор купли-продажи, Договор долевого участия или Договор дарения, список достаточно велик. Отличить документ от прочих можно по отметке Росреестра о регистрации права на одной из последних страниц. Такой документ очень важен и будет странно если у Продавца его нет, отсутствие на нем штампа с номером также должно насторожить;
Выписка из домовой книги или ЕЖД (Единый жилищный документ) содержат сведения о гражданах зарегистрированных в квартире постоянно и временно. Лица зарегистрированные в квартире имеют право пользования квартирой. Поэтому перед покупкой необходимо проверить "прописанных" в квартире. Допустимо согласовать с Продавцом и членами его семьи срок на снятие с регистрационного учета, договоренности лучше закрепить в нотариальном обязательстве и договоре купли-продажи квартиры;
Единый жилищный документ содержит в себе и другие сведения. Вы можете узнать о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей, увидеть информацию о документах на собственность.
Этот маленький список обязателен при покупке квартиры, существует еще множество документов и сведений, которые необходимо проверить. И очень часто недостаточно просто запросить документы у собственника. Проверка подразумевает получение максимального количества информации по квартире и ее собственникам. Проверка квартиры позволяет заранее узнать о рисках, соизмерить целесообразность покупки, подстраховаться при заключении соглашений и сопутствующих документов и даже снизить стоимость после ее согласования. На проверке не рекомендуется экономить.
Когда квартира прошла проверку стороны согласовывают все условия и детали сделки. Следующий этап - подготовка документов для сделки.
Аванс/Задаток/Ничего
Довольно часто Покупатель вносит символический аванс или задаток за квартиру, это позволяет забронировать квартиру на время проверки и подготовки документов. В настоящее время авансовый платеж теряет свою значимость, мы также не рекомендуем заключать предварительный договор, и вот почему:
- Аванс не защищает Покупателя от продажи квартиры другому покупателю с большей суммой;
- Аванс может быть присвоен не добросовестным продавцом. Добиваться возврата символической суммы в суде выходит дороже;
- В условиях низкого спроса Продавцы готовы согласовывать условия сделки без дополнительных обязательств.
Разумеется, каждая сделка по-своему уникальна и то что в одной ситуации не подходит, в другой - обязательно.
Рекомендуем заключить соглашение об авансе если нашли вариант по очень хорошей стоимости. Если вы уверены, что квартира за которую вносится аванс "Ваш дом" увеличьте стоимость аванса, предварительно проверив документы на квартиру. Внося сумму свыше 70 000 ₽ продавец относится к договоренностям обязательнее и уверен, что вы не откажетесь. Внесите предоплату за квартиру в качестве задатка, он отличается от аванса, наличием штрафа к не исполнившей свои обязательства стороне, так при отказе Продавца от сделки без уважительной причины 70 000 ₽ могут вернуться вам в двойном размере.
Лучшей альтернативой авансу или задатку станет быстрая подготовка к сделке.
Для того что бы сделка прошла комфортно необходимо согласовать все до ее начала, подготовить и проверить каждый документ.
День сделки и расчеты в банке
К этому дню у вас должно быть сделано следующее:
- Проверена квартира;
- Согласованы все условия сделки;
- Подготовлены документы и соглашения в которых подробно прописаны условия сделки.
Сделку купли-продажи почти всегда проводят в банке. Это позволяет провести денежные расчеты по сделке максимально удобно и безопасно. Рекомендую заранее подобрать банк для сделки, забронировать переговорную комнату и направить документы Продавца и Покупателя представителю банка.
Итак, для проведения сделки купли-продажи покупатель и продавец:
1. Проверяют и подписывают договор купли-продажи квартиры в нескольких экземплярах;
2. Продавец пишет расписку о получении денег от Покупателя за продаваемую квартиру. Покупатель ставит на расписке свою подпись, и расписка остается у Продавца до государственной регистрации права.
3. Покупатель и продавец заключают договор аренды банковской ячейки с банком. По этому договору банк обязуется предоставить сейф, куда Покупатель размещает стоимость квартиры, дополнительно банк в течение предусмотренного договором срока предоставляет доступ участникам при предъявлении документов, которые они указали в договоре аренды банковской ячейки. Так банк обеспечивает надежность наличных расчетов по сделке.
4. Стороны должны согласовать порядок приема-передачи квартиры. По общему правилу Продавец передает квартиру Покупателю после государственной регистрации прав на имя Покупателя. Можно согласовать приме-передачу в день сделки, для этого необходимо указать соответствующие условия в договоре купли-продажи квартиры.
5. Подготовить пакет документов для государственной регистрации права собственности Покупателя, в разных обстоятельствах он может отличаться. Как правило, в него входит: Договоры купли-продажи, заявления Продавца и Покупателя, Квитанция об уплате государственной пошлины, согласие супруга(и) если квартира является совместно нажитым имуществом. Перечень документов имеет множество особенностей и заслуживает отдельной статьи.
Когда все документы подписаны, деньги в банковской ячейке, Покупателю и Продавцу требуется подать пакет документов на регистрацию.
Регистрация права собственности
Регистрирующий орган - Росреестр (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), в настоящее время обратиться напрямую нельзя. Росреестр принимает пакеты документов напрямую только в электронной форме или в бумажной через МФЦ "Мои документы".
Документы из МФЦ попадают в Росреестр государственному регистратору, где проходят правовую экспертизу. В среднем, период регистрации прав по сделке занимает около 7 рабочих дней.
При подаче документов каждой стороне выдадут опись принятых документов. В ней содержится список поданных документов, плановая дата выдачи и идентификационный номер, по которому можно отслеживать статус регистрации права собственности.
По наступлении плановой даты выдачи или накануне, проверьте статус на сайте Росреестра или по горячей линии 8(800)100-34-34
Когда документы у вас на руках, стороны встречаются в банке, где завершают расчеты. После встречи у Покупателя должно быть следующее:
- Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра;
- Расписка Продавца о получении ваших денег, проверьте, стоит ли на ней ваша подпись;
- Выписка из ЕГРН, с указанием в графе "правообладатель" вашего ФИО, номер регистрации права в выписке должен совпадать с номером в штампе на договоре;
Остается подписать акт приема-передачи квартиры и сделка может считаться свершенной. Рекомендуем подписать его на квартире, после проверки состояния квартиры, оплаченной платежки по коммунальным платежам и ключей от входной двери в квартиру.
Вот мы и разобрали основные этапы сделки купли-продажи квартиры. Уверен ваша сделка пройдет слаженно и безопасно. Если у Вас остались какие-то вопросы - спрашивайте в комментариях или по горячей линии компании Оформитель недвижимости по номеру 8(495)66-99-785
Для читателей статьи действуют специальные цены на помощь юриста при покупке квартиры. Закажите сопровождение "под ключ" или помощь на этапе.
Сопровождение сделки "под ключ" - 20 000 ₽
Проверка квартиры - 5000 ₽
Регистрация сделки - 8000 ₽
Составление пакета документов для сделки - 2000 ₽
Звоните!
