Итак, продолжение обзора на ЖК Белая Дача. Теперь поговорим про инфраструктуру комплекса, стоимость. А в конце сделаю небольшое заключение и выскажу свое личное мнение.
Обзор ЖК "Белая Дача" от ГК ПИК. Часть 1 можно прочитать здесь.
Еще раз, я не призываю вкладывать деньги в новостройки. Это рискованно, как минимум до 1 июля 2019 года!
Поехали!
4. Инфраструктура.
Рядом с ЖК есть аутлет Белая дача, МЕГА "Белая Дача", Икеа, Costarama. В целом как раз крупные ТЦ находятся не так далеко от самого ЖК. На территории ЖК сейчас там промзона и ничего нет. Планируется с открытием первой очереди минимальное количество магазинов. Но детсад, поликлиника и школы - это далекое будущее (хотя дет. сады обещают уже запустить с начала 2021 года, сразу после получения ключей). Но для семей с детьми этот комплекс будет подходит при сдаче я думаю где-то 2й очереди, когда откроют школу и будет чуть больше благоустроенной территории. Сам ЖК будут строить до 2031 года и будет проживать около 24-25 тыс человек. Как я понимаю строительство одно из самых абмициозных в Московской области. Схожий от ПИКа - это ЖК Одинцово-1, где около 300 га текущей застройки г. Одинцово попало под реновацию, которая начнется уже в следующем году.
Обещают построить:
- 2 детских сада по 350 мест к концу 2020 года. Далее мне информация не известна, но на плане они есть.
- 1 школа на 2000 мест (конец 2022 года)
- Поликлинику (как я понял в одном из ЖК 2й или 3й очереди будет на 1м этаже поликлиника)
- Многоуровневые паркинги (сроки не ясны и количество я думаю тоже)
- Бизнес центр
- И в этот план попало строительство небольшой церкви.
Почему именно "обещают", дело в том, что в договоре ДДУ (договор долевого строительства), который с Вами заключит застройщик никто не будет прописывать требования и обязательства по инфраструктуре и развитию района. Они могут смело перенести строительство на несколько нет или сократить, т.к. посчитают это необходимым. Примеров таких довольно много.
5. Этапы. Сроки строительства 1й очереди.
Как я и сказал, проект большой. Запланировано строительство на десятилетие. Но мы так далеко не будет заглядывать, т.к. знаем много историй застройщиков в РФ...Ближайшая первая очередь - это 31.01.2021 год. По факту I квартал 2021 года. Как я понимаю это ввод в эксплуатацию. Еще время будет на выдачу ключей и приемку квартир. Приемка от ПИКа дело долгое, т.к. косяки, а они в квартире с отделкой точно будут, ПИК устраняет долго и больше заявленного 45-тидневного срока (проверено на личном опыте).
На мой взгляд строительство идет активно, и как-то подводных камней и смещения сроков сдачи я не вижу. Как минимум по первой очереди домов, т.к. дома панельные и строят быстро. Мне понравилось, что дома темные, а не красно-розовые или любого другого непонятного цвета.
6. Стоимость. Рост цен и квадрометров.
Так как проект на начальной стадии и нет даже сданной первой очереди с довольными жителями и фото из инстаграмм, то ценник нужно занижать. Тем более, что туда добраться не так просто. И мы с менеджером офиса продаж согласились, что только целеустремленные доедут в офис продаж "Белая Дача". Начальная цена на студии в 3-ем корпусе, окна во двор, 19 этаж, площадь 19,8 кв.м. начинается от 2, 67 млн рублей с отделкой. Это цена еще без 2% скидки от ПИК, если вы оформляете в ипотеку при электронной регистрации (для наличных при 100% оплате при электронной регистрации от Сбербанк скидка также сохраняется). Стоимость за квадратный метр с отделкой на этапе строительства - 132 150 рублей с учетом скидки.
Квадратный метр в студиях всегда очень дорогой, т.к. квартира небольших размеров и очень популярны при продаже от застройщика. Поэтому если вы хотите сравнить квадратный метр с текущей вторичкой, то лучше это делать в сравнении с аналогичной квартирой.
Если говорить про популярные 1-комнатные квартиры. То тут цена за квадратный метр намного дешевле уже, чем в студии. Тот же 3й корпус, окна во двор, 33,6 кв.м. , 4 этаж -от 3,763 млн рублей. А вот евродвушка 39,3 кв.м. , 16 этаж - 3,916 млн рублей. Я всегда советую именно такого плана покупать квартиры, т.к. в них можно использовать максимально полезно всю площадь. А кухня уже в 2019 году становится не местом для приготовления только еды, но и постоянное времяпровождения с семьей или друзьям. А вот жилая комната эффективно превращается в спальню. В итоге вы покупаете также однокомнатную квартиры, а по факту получаете удобную квартиру с двумя комнатами и небольшой зоной для кухни.
В моем понимании квартиры вырастут к I кварталу 2021 года на 30% минимум. Это произойдет за счет нескольких факторов:
1) Низкая цена первой очереди.
2) Рост цен после июля 2019 года при вводе эскроу счетов.
3) Нет качественных и новых квартир с ремонтом в р-не Котельники.
4) Возможность купить в ипотеку по полной стоимости. Платеж на такие квартиры будет всего 30-40 тыс рублей с минимальным взносом. Эта сумма равно сумме аренды квартиры в р-не Котельники на 2019 год.
Заключение. Итоги.
Минусы:
- близкое расположение 2х шоссе, 2 км от МКАД.
- нет пешей доступности до метро или жд станции. Итог - 10 мин на транспорте до метро Котельники.
- плохая экология (в Москве и 10 км. от МКАД нет хорошей экологии по данным экологических служб)
- в данный момент не развитая инфраструктура на территории ЖК.
- вложение денег в новостройку (это всегда риск, даже у застройщика номер 1 в России)
- Высокая стоимость за квадратный метр для Московской обл. для первой очереди нового ЖК (около 120 тыс. р.)
- Нет гарантий от застройщика по открытию поликлиники, многоуровневого паркинга, инфраструктуры.
Плюсы:
- Из дешевой промзоны за 5-6 лет образуется красивый район. В следствии с этим планируется рост цены на данную недвижимость более чем на 30% к вводу 1й очереди.
- Возможность купить в ипотеку по сниженной ставке (новостройка, 2% скидка от застройщика).
- Проживать будут предварительно молодые семьи.
- Томилинская лесопарковая зона. Идет большое вложение средств от правительства.
- Удобные дворы по плану застройщика, пешеходные зоны.
- ПИК комфорт - отличный эконом класс новых домов.
- Квартиры с отделкой, в которой можно сразу жить (нужно только купить мебель конечно).
- Лифты OTIC, высокий первый этаж по коммерческие помещения.
- Рядом МЕГА, ИКЕА, Outlet Village
Если вы думаете, покупать в ипотеку или продолжать снимать жилье, то тогда вам стоимость прочитать статью "Снимать или арендовать" прямо сейчас.
Личное мнение.
После просмотра ЖК, стройки и офиса продаж, я бы рекомендовал не рассматривать квартиры с видом "на дорогу" и только смотрел бы с окнами во двор и рассматривал дома по дальше от дороги. Они будут немного дороже, но эти вложения оправданы конечно. Из квартир я рекомендую брать евро2ки или евро3ки, чтобы увеличить полезную площадь вашей квартиры. Большая кухня - это дорого и неэффективно. Ремонт от ПИКа - это всегда сюрприз, но я бы оставил уже как есть, т.к. вы покупаете с ремонтом и его оплачиваете. Возможно нужно учитывать доп. расходы на ремонт ванной комнаты и замену входной и межкомнатных дверей.
И еще! Вложения в новостройку - это всегда риск. Учитывайте это. Если хотите снизить риски - покупайте после 1 июля 2019 года через эскроу счет, но цена будет на 10% точно уже дороже. А закон этот защищает вас только частично, он защищает нашу банковскую систему и доходы банков.
Спасибо за прочтение. Что нужно еще посмотреть или где сделать обзор ? Напишите в комментариях. И конечно ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал здесь!
Если не прочитали первую часть про ЖК Белая Дача, то вам по ссылке сюда.
Прочитать про ошибки, при выборе недвижимости можно в статьях: "Почему люди теряют деньги при покупке недвижимости" и "Что нужно знать, чтобы выгодно купить квартиру".
