Фразу в заголовке я слышу этой осенью чаще, чем «обслуживаем только в масках и перчатках».
Льготная ипотека через рост цен на строящееся жилье быстро взбодрила вторичный рынок жилья большинства городов.
И цены понеслись вскачь. За три последних месяца 2020 года многие продавцы испытали давно забытые ощущения «власти в продаже».
Желание получить как можно больше за свою квартиру приятно для собственника, понятно для рынка и ограничено покупательской способностью вкупе с предельной потребительской ценностью квартиры.
Если бездумно повышать рекламную цену на свою квартиру, вы рискуете просто остаться без покупателей в ближайшем будущем. Просто потому что вам захотелось повысить цену, потому что «все повышают», квартира не продаться за более высокую цену.
Есть три случая, когда повышение рекламной цены – и соответственно цены продажи – оправданы.
1. Квартиры по такой же или более низкой цене уже «ушли» с рынка. Они были точно хуже вашей
Пожалуй самый часто встречающийся случай обоснованности повышения цены. Покупатели квартир-аналогов, которые продавались по ± такой же цене, как ваша квартира, уже внесли авансы/задатки. Причем все они были в чем-то хуже вашей
Теперь ваша квартира находится в нижнем ценовом сегменте. И если вы заметили, что стало больше просмотров и все чаще потенциальные покупатели начинают с вами переговоры, то есть повод задуматься. Трезво оценить текущее состояние мини-рынка вашей квартиры и, возможно, повысить цену в рекламе.
2. У вас два и более покупателя, которые готовы предложить вам цену продажи равной рекламной цене
Идеальная ситуация для повышения цены в рекламе. У вас есть как минимум два человека, которые готовы купить вашу квартиру не торгуясь по цене.
Теперь перед вами стоит «дилемма жадности»:
Продать квартиру одну из имеющихся покупателей по цене в рекламе или даже чуть выше? Или существенно повысить цену и получить через какое-то время еще больше денег?
Когда вы читаете эти строки, вы делаете свой выбор из двух вышеприведенных вариантов рационально. А вот когда вы продаете свою квартиру, то думать с «холодной» головой получится не всегда. И жадность может победить.
Тогда вы должны свести к минимум риск остаться с квартирой, но без денег. Потому что продать квартиру по той же цене, что вы могли две-три-шесть недель назад, психологически очень трудно. А большей цены никто не предлагает.
Как вы будете минимизировать подобный риск?
3. Варианты вашей «альтернативной покупки» выросли в цене, и вы не можете компенсировать этот рост своими деньгами
Самый неприятный вариант повышения цены. Когда вы одновременно продаете и покупаете квартиры, то для вас никакой роли не играет цена продажи вашей недвижимости как цифра сама по себе.
Куда важнее для вас – это разница между тем, за сколько вы продадите свою квартиру и во сколько вам обойдется квартира, которую вы хотите купить.
И если цены на вариантов «альтернативу» выросли, то у вас два варианта – закрывать возникший гэп (gap) своими деньгами (или увеличивать сумму кредита, если вы берете ипотечный кредит на доплату). Второй – повышать цену на свою квартиру.
Большинство собственников выберет второй вариант. Но сработает ли он или нет – нет однозначного ответа.
Если вы оказались в такой ситуации, то придется не просто смотреть на ситуацию на рынке. Еще вам придется побороть внутреннего жадину и свои страхи. В некоторых случаях повышение цены может закрыть возросшую разницу между ценами продаваемой вами квартиры и той, которую вы хотел бы купит взамен.
****************************************************
Для повышения рекламной цены и, соответственно, цены продажи квартиры должны быть рациональные причины, которые должны соответствовать текущей рыночной ситуации и вашим, как собственника квартиры, целям и задачам.
Мотив для повышения «Потому что я так хочу!» почти всегда приведет лишь к увеличению сроков продажи, но не к более высокой итоговой цене квартиры.
