Стоимость лотов на публичном предложении постоянно снижается, и участники торгов сами решают, за какую сумму покупать лот. Единственное условие – цена должна быть не меньше минимальной на текущем этапе. Лот выигрывает тот, кто предложит больше.
У многих возникает вопрос: какую цену указать в заявке, чтобы обойти конкурентов и при этом купить лот как можно дешевле?
Делимся инструкцией по расчету зоны рентабельности – это ценовой диапазон, в пределах которого выгодно приобретать лот.
Считайте вместе с нами, и научитесь определять оптимальную стоимость имущества на торгах. Вычисления будем вести на примере квартиры в Балашихе, стратегия – на перепродажу.
Инструкция по расчету зоны рентабельности.
Первым делом рассчитайте верхний предел зоны рентабельности – это максимальная цена, за которую выгодно покупать лот. Для этого:
1. Проведите первичный анализ лота.
В карточке лота на TBankrot уже указана подробная информация об имуществе: площадь 65 м², всего один собственник. Из обременений только ипотека, после продажи на торгах она снимается.
Затем изучите отчет оценщика – кликните на иконку «Отчет», скачайте его или прочитайте онлайн.
Из отчета оценщика мы узнали, что квартира двухкомнатная, находится на 9 этаже. Жилой комплекс монолитно-кирпичный, построен в 2012 году, располагается в 10 километрах от МКАД по Носовихинскому шоссе.
На основе этих данных делаем вывод, что лот отлично подходит на перепродажу.
2. Изучите рыночную стоимость имущества.
Зайдите на авито, циан и домофонд и посмотрите, сколько стоят похожие предложения.
Цены на аналогичные квартиры в том же районе Балашихи варьируются от 6 350 000 ₽ до 7 000 000 ₽. Для расчетов зафиксируем минимальную рыночную стоимость в 6 350 000 ₽, чтобы продать объект как можно быстрее.
3. Предусмотрите дополнительные расходы.
Перед покупкой имущества с торгов необходимо его осмотреть: процедура банкротства порой затягивается на 3 года, и за это время с имуществом может случиться всё, что угодно.
Если вы приобретаете лот в другом регионе, зафиксируйте траты на дорогу. Также вы можете нанять удаленного эксперта – он проведет полную диагностику и даст письменное заключение, а вам не придется никуда ехать. Такая услуга в среднем обходится в 3000 ₽.
Таким образом, добираться до места понадобится только один раз, чтобы подписать акт приема-передачи. Например, если вы находитесь в Казани, проезд до Балашихи и обратно обойдется примерно в 8000 ₽. Также предусмотрим ночь в отеле, чтобы наверняка успеть завершить все дела – это еще 2000 ₽. Показ и продажу недвижимости поручим риелтору – это отнимет около 100 000 ₽.
Итого: 113 000 ₽ на дополнительные расходы.
4. Продумайте ожидаемую прибыль.
Например, если берете лот для себя, сэкономить даже 50 000 ₽– уже хорошо. А чтобы перепродать имущество, понадобится больше усилий и времени. Считаем, что 400 000 ₽ в данном случае будут достойной оплатой труда.
5. Рассчитайте налоги и пошлины.
При покупке квартиры необходимо оплатить госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре – для физического лица сумма составляет 2000 ₽.
Также физ. лицу потребуется заплатить подоходный налог в размере 13%. На данный момент можем сделать примерный расчет:
400 000 Х 0,13 = 52 000 ₽
Итого: 54 000 ₽ на налоги и пошлины.
6. Вычислите верхний предел зоны рентабельности.
Теперь посчитайте максимальную сумму, за которую вам будет выгодно приобретать лот. Для этого вычтите из стоимости продажи все расходы и ожидаемую прибыль.
6 350 000 ₽ - 113 000 ₽ - 400 000 ₽ - 54 000 ₽ = 5 783 000 ₽
____________________________________________________________________________________
Переходим к расчету нижнего предела зоны рентабельности. Для этого требуется предугадать действия конкурентов:
1. Воспользуйтесь аналитикой категорий на TBankrot.
Выберите нужный регион и оцените средний процент снижения стоимость в категории, которая вас интересует.
В Московской области среднее снижение цены на жилую недвижимость составляет 34%.
5 715 900 ₽ х 0,66 % = 3 772 494 ₽
Делаем вывод, что на шестом этапе скорее всего уже будут участники.
Чтобы увеличить вероятность вашей победы, в заявке стоит указать цену хотя бы на 5% выше.
3 772 494 ₽ х 1,05 % = 3 961 118 ₽ – это нижний предел зоны рентабельности.
2. Следите за поданными заявками на ЭТП.
Мы определили, что наша зона рентабельности находится в диапазоне от 3 961 118 ₽ до 5 783 000 ₽. Теперь необходимо выяснить, какую сумму из этого диапазона лучше указать.
Для этого следите за поданными заявками на ЭТП, где будут проходить торги. Большинство ЭТП отображает количество поданных заявок или их наличие.
Профессионалы загружают заявку за 5-10 минут до окончания приема. Так они оценивают реальное положение конкуренции на торгах.
Если заявки от конкурентов есть, правило расчета цены простое – чем выше вы укажете цену, тем больше шансов выиграть лот. Укажите стоимость предыдущего периода, и значительно повысите шансы на победу.
Не ждите, когда наступит последний этап публичного предложения – именно в это время большинство участников вступает в торги. Если стоимость вас устраивает, подавайте заявку на более ранних этапах, даже если конкурентов нет.
_____________________________________________________________________________________
Переходите на TBankrot, анализируйте интересные вам лоты и покупайте имущество с большим дисконтом.
Нужна помощь в расчете рентабельности? Пишите ваши вопросы в комментариях, постараемся ответить всем.
#финансы #инвестиции #работа в интернете #экономия #деньги #недвижимость #авто #торги по банкротству #полезные советы #скидки
