Разрешение на строительство комплекса объектов представляет собой официальный документ, без которого все возведенные здания и сооружения оказываются вне правового поля.
Процедура получения прописана в Градостроительном кодексе РФ, включает в себя определенные этапы и серьезных проблем, как правило, не вызывает. Но лишь в том случае, когда на одном земельном участке расположено единственное здание. Сложности и путаница возникают, когда планируется строительство нескольких объектов. Здесь обнаруживаются юридические нюансы.
О чем необходимо задуматься
Законодательство не содержит прямого запрета на возведение ряда строений на одном земельном участке, за исключением многоквартирных домов (ч.3.1. ст.51 ГРК РФ).
Но на практике подобное решение поднимает ряд вопросов.
- Выдается одно разрешение на строительство нескольких объектов или на каждое здание отдельно?
- Расположение нескольких строений на участке автоматически требует регистрации как единого комплекса с подготовкой экспертизы проекта?
- Или можно вводить здания как отдельно стоящие, но потребуется ли тогда формировать под каждым из них самостоятельный участок?
- Допустимо ли размещать части недвижимого комплекса на разных территориях?
- Предусмотрена ли возможность ввода в эксплуатацию отдельных сооружений до введения комплекса в целом?
Моменты весьма тонкие, но их придется учесть еще до начала планирования стройки.
Специфика объединения
При оформлении разрешения на строительство комплекса объектов нужно понимать следующее. Указанное имущество соответствуют понятию «единый недвижимый комплекс» (далее по тексту – ЕНК) при соблюдении следующих условий:
- составляющие части должны быть едины, неразрывно связаны между собой физически и технологически;
- они зарегистрированы как одна недвижимая вещь.
При этом ЕНК относится к неделимым вещам, то есть составные части не являются юридически самостоятельными, и зарегистрировать каждую отдельно не удастся.
Возведение дополнительного строения после ввода в эксплуатацию ЕНК будет рассматриваться с точки зрения закона как реконструкция и также потребует получения разрешения.
Что касается единого земельного участка, тут обнаружились разночтения. Но судебная практика подтвердила, что право собственности на ЕНК может быть зарегистрировано даже при расположении его составных частей в разных районах.
Выбор модели вариантов
Получение разрешения на строительство нескольких объектов – процедура сложная и путаная, но разобраться в ней можно и нужно. Для начала необходимо определиться:
- планируется ли возведение двух и более зданий на одном земельном участке или на разных;
- станет ли недвижимость представлять собой единый комплекс или отдельно стоящие здания;
- предусмотрено ли поэтапное возведение построек;
- будет ли имущество отвечать признакам отдельных капитальных строений, обладать основным или вспомогательным назначением.
Ответ на каждый из этих вопросов развернет новый алгоритм решения и позволит просчитать возможные риски в будущем, в том числе связанные с распоряжением всем имуществом или его частью.
Нет нерешаемых ситуаций, есть решения, которые требует тщательной юридической проработки.
